Продажбата не прекратява автоматично наема. Законът дава три отговора, според това как е сключен договорът: дали е вписан, дали има достоверна дата и дали наемателят е във владение на имота (ЗЗД, чл. 237). От това зависи дали купувачът получава празна къща в деня на нотариуса, след месец или след година.
Защо това има значение за вас
Купувачът иска да знае кога може да се нанесе или да ремонтира. Продавачът иска да знае дали ще дължи нещо на наемателя, ако договорът трябва да приключи по-рано. И двата въпроса имат отговор в закона.
Трите положения
- Вписан в имотния регистър — Важи ли за купувача: остава в сила спрямо купувача — Основание: ЗЗД, чл. 237, ал. 1
- С достоверна дата, но не е вписан — Важи ли за купувача: задължава купувача до срока в договора, но не повече от една година от продажбата — Основание: ЗЗД, чл. 237, ал. 1
- Без достоверна дата, а наемателят е във владение на имота — Важи ли за купувача: задължава купувача като безсрочен договор — Основание: ЗЗД, чл. 237, ал. 1
Безсрочният наем всяка страна може да прекрати с едномесечно предизвестие (ЗЗД, чл. 238).
Договорите за наем за срок над една година подлежат на вписване (ЗС, чл. 112, б. „е“; Правилник за вписванията, чл. 4, б. „е“).
Обезщетението
Ако наемателят бъде лишен от ползването преди края на наемния срок заради продажбата, обезщетение му дължи наемодателят — тоест продавачът (ЗЗД, чл. 237, ал. 1). Затова продавачът има интерес да уреди наема преди сделката, не след нея.
Какво е „достоверна дата“
Достоверна дата на частен документ може да се удостовери пред нотариус — например при представяне на документа (ГПК, чл. 589, ал. 1). Законът дава и други случаи: частният документ има достоверна дата от деня, в който е заверен, от смъртта или физическата невъзможност на подписалия, от възпроизвеждането му в официален документ или от друг факт, който безсъмнено установява, че е съставен по-рано (ГПК, чл. 181, ал. 1).
Ако продавате
- Покажете договора за наем на купувача още при първите разговори.
- Решете с наемателя писмено кога освобождава къщата — преди нотариуса или след него.
- Ако наемателят трябва да напусне преди срока, уговорете с него условията. Иначе рискувате да му дължите обезщетение (ЗЗД, чл. 237, ал. 1).
- Уговорете в предварителния договор кой отговаря, ако наемателят не освободи имота навреме. → Предварителен договор и задатък
Ако купувате
- Поискайте договора за наем и проверете в имотния регистър дали е вписан.
- Вижте датата и срока. Има ли достоверна дата?
- На огледа попитайте наемателя кога е готов да освободи. Отговорът му не ви обвързва, но ви показва риска. → Оглед на къща
- Уговорете депозита на наемателя: при кого остава и кой го връща.
- Ако купувате с кредит, попитайте банката дали наемът засяга кредита. Кредитни съвети не даваме.
Негативен пример. „Наемателят е приятел, ще се изнесе, когато кажем.“ Ако договорът е вписан, той остава в сила спрямо вас (ЗЗД, чл. 237, ал. 1). Поискайте писмено споразумение за освобождаването преди нотариуса.
Какво да попитате
- „Има ли договор за наем? Вписан ли е? Има ли достоверна дата?“
- „Докога е срокът и какво е уговорено за прекратяване?“
- „Кога наемателят ще освободи къщата — има ли писмено споразумение?“
- „Какъв депозит е даден и кой ще го върне?“
Кой дава окончателния отговор
- Важи ли наемът за купувача и докога — Специалист: адвокат
- Вписан ли е договорът — Специалист: Агенцията по вписванията — справка по партидата
- Обезщетение на наемателя — Специалист: адвокат
- Уговорките за освобождаване в сделката — Специалист: адвокат; нотариус
Как помагаме ние
Изясняваме положението с наемателя преди да обявим къщата и уговаряме датата на освобождаване като част от сделката. → Продажба на къща в София
Често задавани въпроси
Прекратява ли продажбата договора за наем?
Не автоматично. Вписаният наем остава в сила спрямо купувача. Невписаният с достоверна дата важи до срока си, но не повече от година от продажбата (ЗЗД, чл. 237, ал. 1).
Договорът няма достоверна дата, а наемателят живее в къщата. Какво става?
Ако договорът е без достоверна дата и наемателят владее имота, той задължава купувача като безсрочен (ЗЗД, чл. 237, ал. 1). Безсрочният наем се прекратява с едномесечно предизвестие (ЗЗД, чл. 238).
Кой плаща обезщетение на наемателя?
Наемодателят — продавачът, ако наемателят бъде лишен от ползването преди срока заради продажбата (ЗЗД, чл. 237, ал. 1).
Кои договори за наем се вписват?
Договорите за наем за срок над една година (ЗС, чл. 112, б. „е“).
Източници
- Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), чл. 237, 238 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 35 от 27.04.2021; прочетен на 04.11.2026.
- Закон за собствеността (ЗС), чл. 112, б. „е“ — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 18 от 04.03.2022; прочетен на 04.11.2026.
- Правилник за вписванията, чл. 4, б. „е“ — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 112 от 19.12.2025; прочетен на 04.11.2026.
- Граждански процесуален кодекс (ГПК), чл. 181, ал. 1; чл. 589, ал. 1 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 55 от 16.06.2026; прочетен на 04.11.2026.
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
–
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище.
Продавате къща с наематели? Свържете се с нас.