Скицата от кадастъра показва двора, но не и къщата. Или показва само старата половина, без пристройката. Или етажите не са отделни обекти, макар в нотариалните актове да са. Всяко от тези положения се поправя с изменение на кадастралната карта. От 09.02.2026 г. законът изрично изброява новопостроените, съществуващите, изменените и премахнатите сгради сред основанията за изменение (ЗКИР, чл. 51, ал. 1, т. 4).
Защо това има значение за вас
Ако къщата липсва в кадастъра или е различна от описаната в акта, купувачът ще попита. Ако въпросът дойде в последния момент, сделката се бави. Изменението отнема време — затова го започнете преди обявата, не след задатъка.
Кога се изменя кадастърът
Кадастралната карта и регистрите се изменят при установяване на (ЗКИР, чл. 51, ал. 1):
- изменения в границите на имоти след влизането на картата в сила;
- непълноти или грешки;
- явна фактическа грешка;
- новопостроени, съществуващи, изменени или премахнати сгради и самостоятелни обекти в тях;
- изменения в данните в кадастралните регистри;
- зони на ограничения.
Измененията се правят по заявление на собственика, на друго лице, когато законът го предвижда, или въз основа на информация от административен орган (ЗКИР, чл. 51, ал. 4).
Как става
- Проект. За всяко изменение се изработва проект в цифров вид от правоспособно лице по кадастър и се подава по електронен път (ЗКИР, чл. 51, ал. 8).
- Измервания. При промяна на граници на имоти и сгради, при нови обекти и при поправяне на грешки проектът съдържа и данни от геодезически измервания (ЗКИР, чл. 51, ал. 9).
- Без заповед. Нанасянето, разделянето, съединяването и промяната на очертанията на сграда или на самостоятелен обект в нея се отразяват без издаване на заповед (ЗКИР, чл. 53а, т. 3).
- Непълнота или грешка. Допълва се или се поправя въз основа на писмени доказателства и проект. Одобрява се със заповед на началника на службата по геодезия, картография и кадастър (ЗКИР, чл. 54, ал. 1 и 4).
- Спор. Ако непълнотата или грешката е свързана със спор за собственост, тя се отстранява след решаване на спора от съда (ЗКИР, чл. 54, ал. 2).
- Обжалване. Измененията и отказите се обжалват пред административния съд по местонахождението на имота (ЗКИР, чл. 51, ал. 3).
Таксите и сроковете проверете на сайта на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.
Пет положения, които срещаме
- Къщата е построена след одобряването на картата. Нанасяне на сграда — по чл. 51, ал. 1, т. 4 и чл. 53а, т. 3.
- Пристройката липсва. Първо проверете дали е законна. За законността попитайте общината и адвокат — тя се проверява по документите на строежа. → Законна, търпима или незаконна сграда
- Двата етажа са един обект в кадастъра, а в актовете са два. Разделяне на самостоятелни обекти — по чл. 53а, т. 3, с проект от правоспособно лице.
- Площта по скица и по нотариален акт се различава. → Площта по скица и по нотариален акт се различава
- Съседът твърди, че границата е друга. Ако има спор за собственост, кадастърът не го решава — решава съдът (ЗКИР, чл. 54, ал. 2).
Защо това засяга и новите къщи
За въвеждане в експлоатация възложителят посочва идентификатора на обекта в кадастъра (ЗУТ, чл. 177, ал. 1). Затова при нова къща идентификаторът трябва да е налице, когато се иска въвеждането.
Какво да подготвите
- нотариалните актове и всички документи за строежа — разрешение, одобрени проекти, документ за въвеждане, ако има;
- актуална скица на имота и схеми на обектите от кадастъра;
- договор с правоспособно лице по кадастър за проекта.
→ Чеклист преди продажба на къща · Какво показва кадастърът и какво не
Какво да попитате
Геодезиста: „Какво точно трябва да се измени — сграда, обект, граница? Има ли спор със съседи?“ Адвоката: „Има ли разлика между актовете и кадастъра, която засяга собствеността?“
Кой дава окончателния отговор
- Проектът за изменение и измерванията — Специалист: правоспособно лице по кадастър
- Одобряването на изменението — Специалист: службата по геодезия, картография и кадастър
- Спор за граница или собственост — Специалист: съдът; адвокат
- Законност на сградата — Специалист: общината; адвокат
Как помагаме ние
Сравняваме кадастъра с актовете и с това, което е построено, и ви казваме какво трябва да се поправи, преди да обявите къщата. Проектът е работа на правоспособно лице по кадастър.
Често задавани въпроси
Кой може да поиска нанасяне на къщата?
Собственикът, друго лице, когато законът го предвижда, или се прави въз основа на информация от административен орган (ЗКИР, чл. 51, ал. 4).
Кой изготвя проекта?
Правоспособно лице по кадастър, в цифров вид, подаден по електронен път (ЗКИР, чл. 51, ал. 8).
Трябва ли заповед за нанасяне на сграда?
Не. Нанасянето и промяната на очертанията на сграда или самостоятелен обект се извършват без заповед (ЗКИР, чл. 53а, т. 3).
Мога ли да обжалвам отказ?
Да, пред административния съд по местонахождението на имота (ЗКИР, чл. 51, ал. 3).
Източници
- Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), чл. 51, ал. 1, 3, 4, 8 и 9; чл. 53а, т. 3; чл. 54, ал. 1, 2 и 4 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 95 от 07.11.2025, в сила от 09.02.2026; прочетен на 04.11.2026.
- ЗУТ, чл. 177, ал. 1 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 87 от 17.10.2025; прочетен на 04.11.2026.
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище.
Къщата ви не е в кадастъра? Свържете се с нас.