Продажбата на имот се забавя или се проваля рядко заради цената. Много по-често причината е документ, който липсва, не съвпада с друг или излиза от регистъра в последната седмица. Подготовката преди обявата има три части: документите — всеки с правното основание, заради което се иска; ремонтът — само там, където премахва въпрос или риск; и представянето — така че купувачът да види имота, а не безпорядъка. Тази статия не обещава процент по-висока цена: такива твърдения изискват първоизточник, а надежден първоизточник за българския пазар не познаваме.
Част 1. Документите и защо се искат
1. Документът за собственост
Какво е. Нотариален акт, договор, съдебно решение, удостоверение за наследници с документа на наследодателя — актът, по който сте придобили имота.
Основание. Договорите за прехвърляне на собственост върху недвижим имот се сключват с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18). Нотариусът проверява дали продавачът е собственик (ГПК, чл. 586, ал. 1). Собствеността се удостоверява със съответните документи (ГПК, чл. 586, ал. 2).
Капанът. Ако вашият документ за собственост не е вписан, нотариалният акт за продажбата не се издава, докато той не бъде вписан (ГПК, чл. 586, ал. 4). Това засяга най-често наследени имоти и стари актове. Проверете вписването преди обявата, не преди нотариуса.
Имотът е наследен? Отделно: Продажба на наследен имот — кой подписва. Актът е по обстоятелствена проверка? Какво значи това за купувача.
2. Скица или схема от кадастъра
Основание. Към молбата за вписване на акта се прилага скица от кадастралната карта, а за самостоятелен обект в сграда — схема (ЗКИР, чл. 77, ал. 2, т. 1, в редакцията в сила от 09.02.2026). Без нея договорът ви няма как да бъде вписан.
Какво да сверите. Площта, идентификатора, адреса и прилежащите части (мазе, таван, паркомясто) в скицата/схемата и в нотариалния акт. Ако не съвпадат, разликата се изяснява преди обявата. Когато имотът не е нанесен или е нанесен грешно: Къщата не е нанесена в кадастъра или е нанесена грешно.
3. Удостоверение за данъчна оценка
Основание. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната оценка (ДОПК, чл. 264, ал. 1). Издава го общината по местонахождението на имота.
Свързана проверка. Прехвърлянето се допуска след електронна проверка в НАП, че нямате непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение (ДОПК, чл. 264, ал. 1). Ако имате такива, сделката се бави. Проверете състоянието си в НАП седмици преди сделката.
Кой плаща данъците и таксите по сделката: Данъци и такси при покупка и продажба на жилище.
4. Удостоверение за тежести
Основание. Всеки може да получи справка за вписванията по партидата на имота или удостоверение за вписано или невписано обстоятелство (ЗКИР, чл. 93, ал. 1). Удостоверението за имот отразява всички вписвания, отбелязвания и заличавания за тежести и права към момента на изготвянето му (Агенция по вписванията, „Удостоверения“, сверено на 05.11.2026).
Защо продавачът да го вади пръв. Купувачът и банката му ще го поискат. Ако в него излезе забравена ипотека, възбрана или искова молба, по-добре да го научите вие, преди обявата. Удостоверенията, издадени от 19 март 2018 г., носят 12-знаков код за онлайн проверка (Агенция по вписванията, сверено на 05.11.2026).
Има ли ипотека: Ипотекиран апартамент: как се продава безопасно.
5. Съгласието на съпруга
Основание. Имот, придобит по време на брака със съвместен принос, е общ, независимо на чие име е (СК, чл. 21, ал. 1). Разпореждането с общо имущество е съвместно (СК, чл. 24, ал. 3). Лични са правата, придобити преди брака, както и придобитите по време на брака по наследство и дарение (СК, чл. 22, ал. 1).
Какво да подготвите. Документ за гражданското ви състояние към датата на придобиване. Ако съпругът няма да присъства — пълномощно във формата по ЗЗД, чл. 37: с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно. Подробно: Къщата е купена по време на брак.
6. Наемателите
Основание. Ако имотът е отдаден, договорът за наем може да остане в сила спрямо купувача. Вписаният договор остава в сила. Договорът с достоверна дата е задължителен за купувача до изтичането на срока си, но не повече от една година от прехвърлянето (ЗЗД, чл. 237). Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако той загуби ползването преди срока поради продажбата (същият член).
Какво да подготвите. Копие от договора за наем, данни за вписване, срок, депозит и как ще се уреди той. Повече: Продавате или купувате къща с наематели.
7. Документите за сградата
Купувачът и банката му ще питат дали строежът е законен и дали в имота има промени без разрешение. Подгответе отговорите предварително:
- сграда без документ за въвеждане в експлоатация — какви документи има вместо него;
- съборена стена, усвоена тераса, обединени апартаменти — как се узаконява и как влияе на сделката;
- енергиен сертификат — какво е в сила и кога се иска.
8. Етажната собственост и комуналните сметки
Няма законово изискване за конкретен документ тук, но купувачът ще поиска доказателство, че няма задължения към етажната собственост и доставчиците. Съберете последните платени сметки и писмо от управителя на етажната собственост. Наемателят на помещение в етажна собственост също е длъжен да изпълнява наредбите по нейното управление (ЗЗД, чл. 235) — ако имотът е отдаден, проверете и това.
Част 2. Ремонт: кога има смисъл и кога не
Ремонтът преди продажба има една задача: да премахне въпрос, който купувачът иначе ще превърне в отстъпка или в отказ. Не да „вдигне цената“ с процент, който никой не може да докаже.
Направете:
- Отстраняване на течове, влага и мухъл — те се виждат на огледа и предизвикват съмнение за скрит дефект.
- Ремонт на неработещи инсталации — бойлер, ел. табло, кранове, брави, дограма, която не се затваря.
- Поправки, които купувачът ще види като „занемарен имот“: паднала мазилка, счупени плочки, изгорели крушки.
- Свежо боядисване в неутрален цвят, когато стените са замърсени или в силни цветове.
Не правете без изчисление:
- Цялостен ремонт на кухня или баня само за продажбата. Купувачът често има свой вкус и бюджет за това.
- Промени, които изискват разрешение — преместване на стени, усвояване на тераси. Те създават нов документен проблем вместо да решат стар.
- Скъпи довършителни материали в имот, чийто купувач ще ремонтира отначало.
Условен пример. Апартамент с теч от банята към съседа. Ремонтът на хидроизолацията е по-евтин от отстъпката, която купувач ще поиска, след като види петното при съседа. Ремонтът на кухнята в същия апартамент е въпрос на вкус — за него няма ясна сметка.
Как се формира цената по сравнителен, доходен и разходен подход: Методи за оценка на имот.
Част 3. Представяне
Преди снимките
- Изнесете личните вещи: снимки, документи, колекции, излишни мебели. Купувачът трябва да си представи себе си в имота.
- Почистете професионално, включително прозорците — светлината на снимките зависи от тях.
- Отворете щорите, запалете всички лампи, снимайте по светло.
- Снимайте всяко помещение, мазето, паркомястото, входа и гледката. Скритото на снимките купувачът приема за проблем.
Описанието
- Площта — както е в документа за собственост и в схемата. Не закръгляйте нагоре.
- Етаж, изложение, година и вид строителство, отопление — точно.
- Ако има известен проблем — например незаконна промяна или наематели — кажете го в разговора. Купувач, който го открие сам, губи доверие и в останалото.
Огледът
- Бъдете готови с папка: копия на документите от Част 1.
- Проветрете, без силни ароматизатори.
- Оставете купувача да разгледа сам. Отговаряйте на въпросите кратко и точно.
Подробен списък за къща: Чеклист преди продажба на къща. Какво проверява купувачът в София: Продажба на къща в София.
Последователност: от решението до обявата
- Документ за собственост — проверка на вписването.
- Скица/схема — сверка на площи и идентификатор.
- Удостоверение за тежести и данъчна оценка.
- Гражданско състояние и съгласие на съпруга; наематели.
- Документи за сградата и промените.
- Ремонт само на дефектите.
- Почистване, снимки, описание.
- Обява.
Често задавани въпроси
Трябва ли да вадя удостоверение за тежести, преди да имам купувач?
Законът не го изисква в този момент. Удостоверението обаче показва дали има вписвания, които ще спрат сделката (ЗКИР, чл. 93). По-добре да ги научите преди обявата.
Наследих имота, но не съм вписвал нищо. Мога ли да продам?
Ако документът ви за собственост подлежи на вписване и не е вписан, нотариалният акт не се издава до вписването му (ГПК, чл. 586, ал. 4). Кое точно се вписва при наследяване — питайте нотариуса.
Имотът е купен по време на брака, но е на мое име. Трябва ли съпругът да подпише?
Ако имотът е общ — да, разпореждането е съвместно (СК, чл. 24, ал. 3). Ако е придобит с лични средства, по наследство или дарение, може да е личен (СК, чл. 22 и 23). Преценката е на нотариуса и адвоката.
Колко ще вдигне цената един ремонт?
Не публикуваме процент, защото не разполагаме с първоизточник за българския пазар, който да го доказва. Ремонтът има смисъл, когато е по-евтин от отстъпката, която дефектът би предизвикал.
Продавам имот с наемател. Ще остане ли договорът?
Зависи дали е вписан и дали има достоверна дата (ЗЗД, чл. 237). Уговорете с купувача и наемателя предварително.
Източници
- Закон за задълженията и договорите — чл. 18, 37, 235, 237; текст на registryagency.bg, посл. изм. ДВ бр. 35/2021: PDF (сверено на 05.11.2026).
- Граждански процесуален кодекс — чл. 586, ал. 1, 2 и 4; текст на registryagency.bg, посл. изм. ДВ бр. 55/2026: PDF (сверено на 05.11.2026).
- Закон за кадастъра и имотния регистър — чл. 77, ал. 2, т. 1; чл. 93, ал. 1; текст на registryagency.bg, посл. изм. ДВ бр. 95/2025: PDF (сверено на 05.11.2026).
- Данъчно-осигурителен процесуален кодекс — чл. 264, ал. 1; текст на registryagency.bg, посл. изм. ДВ бр. 69/2026: PDF (сверено на 05.11.2026).
- Семеен кодекс — чл. 21, 22, 23, 24; текст на registryagency.bg: PDF (сверено на 05.11.2026).
- Агенция по вписванията — „Удостоверения“ и „Проверка за автентичност на удостоверение за тежести“: registryagency.bg (сверено на 05.11.2026).
Текстът описва законодателството към 05.11.2026 и не е правен или данъчен съвет за конкретен случай.