Ако притежавате идеална част от имот и искате да я продадете на външен човек, първо трябва да я предложите на другите съсобственици. Условията са същите, които сте договорили с купувача. Пред нотариуса представяте писмени доказателства за предложението и декларирате писмено, че никой не го е приел (ЗС, чл. 33, ал. 1). Без това нотариусът няма основание да изповяда сделката. Ако декларацията е невярна или условията са нагласени, всеки засегнат съсобственик може да изкупи частта с иск в двумесечен срок от продажбата (ЗС, чл. 33, ал. 2).
Защо това има значение за вас
Законът пази съсобствениците от непознат, който влиза в общия имот без тяхно знание. За продавача правилото означава една стъпка повече преди нотариуса. Ако тази стъпка е сбъркана, сделката може да бъде преобърната. За купувача то означава два месеца след подписа, в които друг съсобственик може да заеме мястото му. Двете страни имат интерес предложението да бъде направено точно.
Какво изисква законът — три елемента
- Предложение до другите съсобственици. Законът говори за „другите съсобственици“, без изключение. Предложението трябва да стигне до всеки от тях.
- При същите условия. Цената, начинът и сроковете на плащане, задатъкът — всичко, което получава купувачът, трябва да е предложено и на съсобствениците.
- Писмено доказателство и писмена декларация. Доказателството за предложението се представя пред нотариуса. Продавачът декларира пред него, че никой не е приел (ЗС, чл. 33, ал. 1).
Законът не определя форма на предложението и срок за отговор. Каква форма на доказателство ще приеме нотариусът и колко време да дадете за отговор, уговорете с нотариуса и адвоката, преди да изпратите предложението.
„Същите условия“ — къде най-често се греши
Негативен пример 1. Продавачът предлага на сестра си своята половина за 80 000 евро, платими наведнъж. Тя отказва. Месец по-късно продава на външен купувач за 70 000 евро, на две вноски. Условията към купувача са по-изгодни от предложените на сестрата. Предложението вече не е „при същите условия“, а декларацията пред нотариуса става уязвима (ЗС, чл. 33, ал. 2).
Негативен пример 2. В нотариалния акт е записана цена 40 000 евро, а купувачът реално плаща 60 000. Съсобственикът е получил предложение за 60 000 и е отказал. По-ниската цена в акта е договорена привидно. Ако с нея се цели вреда за останалите, те могат да изкупят частта при действително уговорените условия (ЗС, чл. 33, ал. 2). Отделно от това записването на цена, различна от реалната, носи други правни и данъчни рискове.
Негативен пример 3. Наследниците са петима. Продавачът изпраща предложение на трима, защото с другите двама „не си говорят“. Декларацията, че никой не е приел, е невярна спрямо двамата пропуснати.
Правилото за продавача е просто. Ако условията към купувача се променят след предложението, проверете с нотариуса дали не е нужно ново предложение.
Кога правилото се прилага
Текстът на чл. 33 говори за три неща: продажба, част от недвижим имот и трето лице. Извън буквата на закона остават въпроси, които зависят от конкретния случай:
- дарение или замяна вместо продажба;
- продажба на един от съсобствениците, а не на външен човек;
- продажба на самостоятелен обект — етаж или апартамент, — а не на идеална част;
- продажба на целия имот от всички съсобственици заедно.
Отговорът за всеки от тях дава адвокатът, преди подписа на предварителния договор. Ако имотът е къща с няколко собственици, вижте и Къща с двама или трима собственици.
Искът за изкупуване
| Какво | Правило | Основание |
|---|---|---|
| Кога | декларацията е неистинска или условията са уговорени привидно във вреда на съсобствениците | ЗС, чл. 33, ал. 2 |
| Кой | заинтересованият съсобственик | ЗС, чл. 33, ал. 2 |
| При какви условия | действително уговорените, не записаните | ЗС, чл. 33, ал. 2 |
| Срок за иска | два месеца от продажбата | ЗС, чл. 33, ал. 2 |
| Плащане след решението | в месечен срок от влизането му в сила, иначе решението се счита обезсилено по право | ЗС, чл. 33, ал. 3 |
Последното правило е важно за съсобственика, който води иска. Изкупуването не е безплатно. Той трябва да разполага със сумата и да я плати в срок. Иначе печелившото решение пада.
Стъпките за продавача
- Списък на съсобствениците. По актовете за собственост, а при наследство — по удостоверението за наследници. Справката в Имотния регистър показва вписаните актове — вижте как се проверява собствеността.
- Условия към купувача. Договорете ги докрай: цена, вноски, задатък, срок до нотариуса.
- Писмено предложение до всеки съсобственик. С пълните условия и срок за отговор, уговорен с адвоката.
- Доказателство за получаване. Пазете документа, от който личи, че всеки е получил предложението.
- Нотариусът. Представяте доказателствата и подписвате декларацията (ЗС, чл. 33, ал. 1).
Сложете предложението в графика от самото начало. Купувачът ще иска да знае кога ще стигнете до нотариуса. Срокът за отговор на съсобствениците е част от този график. Ако един от тях живее в чужбина или не е на постоянния си адрес, доставянето на предложението може да отнеме повече време от очакваното. Ако някой от съсобствениците приеме, сделката с външния купувач отпада. Затова в договора с купувача е добре адвокатът да предвиди какво става в този случай.
Последователността има значение. Ако подпишете предварителен договор с купувача преди предложението, обвързвате се с условия, които после трябва да предложите. Вижте Предварителен договор и задатък.
Ако купувате идеална част
- Поискайте копие от предложенията и доказателствата за получаването им още преди задатъка.
- Сверете условията в предложението с договорените с вас. Ако вашите са по-изгодни, това е сигнал.
- Поискайте цената в акта да е реалната цена.
- Знайте, че двата месеца след продажбата са срокът, в който може да бъде предявен иск за изкупуване (ЗС, чл. 33, ал. 2).
- Мислете какво купувате реално: идеална част не е отделна стая или етаж. Ползването на общия имот се решава от мнозинството (ЗС, чл. 32, ал. 1).
Ако сте съсобственикът, който получава предложението
Прочетете условията внимателно и пазете документа. Ако искате да приемете, уговорете с адвоката как да го направите писмено и в срок. Ако откажете, а после научите, че частта е продадена при други условия, броят се два месеца от продажбата (ЗС, чл. 33, ал. 2). Не чакайте.
Какво да попитате
- „Получиха ли всички съсобственици предложението? Как е доказано?“
- „Условията в предложението същите ли са като в договора с купувача?“
- „Продава ли се идеална част или самостоятелен обект?“
- „Каква форма на доказателство ще приеме нотариусът?“
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Прилага ли се чл. 33 към вашата сделка | адвокат |
| Достатъчно ли е доказателството за предложението | нотариус |
| Иск за изкупуване | адвокат |
| Данъчни последици от продажбата | НАП |
Как помагаме ние
Като консултант на продавача започваме със списъка на съсобствениците, още преди обявата. Подреждаме последователността: условия към купувача, предложение, срок за отговор, нотариус. Така условията не се разминават. Като консултант на купувача искаме доказателствата за предложението преди задатъка. Как изглежда денят на сделката: Какво става при нотариуса.
Често задавани въпроси
Трябва ли съгласие на другите съсобственици, за да продам своята част?
Съгласие не. Трябва да им я предложите при същите условия и да представите доказателство пред нотариуса (ЗС, чл. 33, ал. 1).
Колко време има съсобственикът да оспори продажбата?
Искът за изкупуване се предявява в двумесечен срок от продажбата (ЗС, чл. 33, ал. 2).
Какво става, ако съсобственикът спечели, но не плати?
Ако не плати в месечен срок от влизането на решението в сила, решението се счита обезсилено по право (ЗС, чл. 33, ал. 3).
Източници
- Закон за собствеността (ЗС), чл. 32 и 33 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията: registryagency.bg, последно изменение в текста: ДВ, бр. 18 от 04.03.2022; проверено на 05.11.2026.
Законът е цитиран по текста към посочената дата. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
Продавате идеална част от имот? Свържете се с нас.
Статията е с информативна цел и не е правен съвет.