Лятната кухня е второстепенна постройка на допълващо застрояване (Закон за устройство на територията — ЗУТ, чл. 46, ал. 1). Законът споменава гаражите сред постройките на допълващо застрояване (ЗУТ, чл. 42, ал. 2). За тях по правило се издава разрешение за строеж без одобрен инвестиционен проект (ЗУТ, чл. 147, ал. 1, т. 1). Към заявлението се прилага проектно решение от инженер-конструктор (ЗУТ, чл. 147, ал. 2, т. 1). Без разрешение законът допуска само изрично изброени обекти — в двора например леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци и чешми (ЗУТ, чл. 151, ал. 1, т. 3). Затова при продажба купувачът може да попита за документа на всяка постройка.
Защо това има значение за вас
Ако продавате. Купувачът вижда двора и постройките. В нашата практика виждаме, че ако за тях няма документ, въпросът идва при огледа или при проверката на адвоката. Това влияе на цената или на срока.
Ако купувате. Постройка без документ не е само ваш проблем след сделката. Тя може да ограничи и бъдещото ви строителство в имота.
Какво е допълващо застрояване
Застрояването в урегулирания имот е основно и допълващо (ЗУТ, чл. 20, ал. 1). Основното е къщата. Допълващото се състои от спомагателни, обслужващи, стопански и второстепенни постройки към нея (ЗУТ, чл. 41, ал. 1).
Законът изрежда изрично второстепенните постройки: летни кухни, леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни (ЗУТ, чл. 46, ал. 1). Те могат да се изграждат в имоти за ниско жилищно или за вилно застрояване.
Думата „навес“ не се среща в тези текстове. Дали конкретният навес е постройка на допълващо застрояване и какъв документ изисква, ще каже архитект.
Разрешение — с проект или без
| Обект | Какво изисква законът |
|---|---|
| постройки на допълващо застрояване, вкл. лятна кухня и гараж | разрешение за строеж без одобрен инвестиционен проект, с проектно решение от инженер-конструктор; изключение — постройки за производство, обществено обслужване или търговия (ЗУТ, чл. 147, ал. 1, т. 1; ал. 2, т. 1) |
| лека постройка за отоплителни материали и инвентар, кладенец, чешма, водоплътна изгребна яма, временна тоалетна | без разрешение за строеж (ЗУТ, чл. 151, ал. 1, т. 3) |
| градински и паркови елементи до 2,5 м | без разрешение (ЗУТ, чл. 151, ал. 1, т. 12) |
Разрешението за строеж по общото правило издава главният архитект на общината (ЗУТ, чл. 148, ал. 2). За басейни, ремонти, пристройки и огради — вижте Ремонт, пристрояване, надстрояване на къща.
Ако допълващо застрояване не е предвидено в действащия подробен устройствен план, главният архитект може да го допусне с виза за проучване и проектиране (ЗУТ, чл. 41, ал. 2). Законът поставя условия за разполагането на постройките. Дали са изпълнени, ще каже архитект. По този ред не може да се превишават показателите на плана за имота (ЗУТ, чл. 41, ал. 3).
Височини и разстояния
- Лятна кухня и другите второстепенни постройки — до 2,5 м над прилежащия терен и до 3 м до най-високата част на покрива. Ако са на вътрешната граница, покривът при калканната стена може да е до 3,6 м (ЗУТ, чл. 46, ал. 2).
- Свободно разположени постройки на допълващо застрояване — до 3,6 м височина и поне 3 м от вътрешните граници на имота. При височина до 2,5 м — поне 1,5 м от южната, югозападната и югоизточната граница, при отклонение от южната посока до 45 градуса (ЗУТ, чл. 42, ал. 3).
- Към улицата — постройките на допълващо застрояване не се разполагат на уличната регулационна линия или между нея и къщата. Изключение са гаражите, работилниците и обектите за търговия и услуги (ЗУТ, чл. 42, ал. 2).
Дали конкретната постройка спазва тези правила за вашия имот, ще каже архитект след оглед.
Постройките в двора и капацитетът на имота
Плътността на застрояване сравнява сбора от застроените площи на основното и допълващото застрояване с площта на имота (Наредба № 7 от 2003 г., чл. 9, ал. 1). Интензивността сравнява разгънатата застроена площ на основното и допълващото застрояване с площта на имота (Наредба № 7, чл. 10, ал. 1).
Какво значи това на практика. Постройките в двора влизат в застроената площ, която планът ограничава (Наредба № 7, чл. 9, ал. 1 и 2). Не се броят басейните, рампите, гаражите и другите елементи с височина до 1,2 м от средното ниво на прилежащия терен (пак там, ал. 2). Ако купувате, за да пристроите или да построите нова къща, това има значение за цената. Как се четат показателите, обяснихме в Градоустройствените показатели.
След строежа: данъкът и кадастърът
Данъкът. Постройките по чл. 147 от ЗУТ са шеста категория (ЗУТ, чл. 137, ал. 1, т. 6). Строежите от шеста категория не подлежат на въвеждане в експлоатация (ЗУТ, чл. 178, ал. 2). За новопостроени сгради и постройки, които не подлежат на въвеждане в експлоатация, собственикът подава данъчна декларация в общината в 2-месечен срок (ЗМДТ, чл. 14, ал. 1).
Кадастърът. Собственикът, съответно възложителят, е длъжен да предостави на службата по геодезия, картография и кадастър данни за изградените сгради (Закон за кадастъра и имотния регистър — ЗКИР, чл. 54а, ал. 2). Дали конкретната постройка е обект, който се нанася, ще каже геодезист. Кога къщата не е нанесена правилно, обяснихме в Къщата не е нанесена в кадастъра.
Какво да поискате
- Разрешението за строеж за всяка постройка в двора, ако има — от продавача. Преди цената.
- Скица от кадастъра — да видите кои постройки са нанесени. Как се чете, обяснихме в Скица и схема от кадастъра.
- Удостоверението за данъчна оценка — в нашата практика виждаме, че в него са описани сградите и постройките, декларирани в общината. От продавача.
- Извадка от действащия подробен устройствен план — преди предварителния договор, ако мислите за пристройка или нов строеж.
Какво да попитате
- За коя постройка в двора има разрешение за строеж и за коя — не?
- Нанесени ли са постройките в кадастъра и декларирани ли са в общината?
- Колко от показателите на имота заемат постройките в двора?
- Ако постройка няма документ — какво може да се направи и кой го прави?
Кого да попитате
- Архитект — дали постройката спазва правилата и какъв документ е нужен.
- Инженер-конструктор — проектното решение, което се прилага към заявлението.
- Геодезист — нанасянето в кадастъра.
- Адвокат — какво значи постройка без документ за вашата сделка.
- Главният архитект на общината или района — органът, който издава разрешението за строеж.
Когато постройка е строена без разрешение, вижте В парцела има сграда: законна, търпима или незаконна?.
Как помагаме ние
Сравняваме какво има в двора с това, което показват скицата, данъчната оценка и регистрите на общината. Показваме кое не се връзва. Задаваме въпросите към архитекта навреме — преди цената.
Често задавани въпроси
Трябва ли разрешение за строеж за лятна кухня?
Да. Лятната кухня е второстепенна постройка на допълващо застрояване (ЗУТ, чл. 46, ал. 1). За нея се издава разрешение за строеж без одобрен инвестиционен проект (ЗУТ, чл. 147, ал. 1, т. 1). Към заявлението се прилага проектно решение от инженер-конструктор (чл. 147, ал. 2, т. 1).
Трябва ли разрешение за гараж в двора?
Гаражът като отделна постройка в двора законът споменава сред постройките на допълващо застрояване (ЗУТ, чл. 42, ал. 2). За него се издава разрешение за строеж без одобрен проект, освен ако е предназначен за производство, обществено обслужване или търговия (ЗУТ, чл. 147, ал. 1, т. 1). Забраната постройките на допълващо застрояване да са на уличната регулационна линия или между нея и къщата не се отнася за гаражите (ЗУТ, чл. 42, ал. 2). Дали за вашия имот е допустимо, ще каже архитект.
За какво в двора не трябва разрешение?
Например за леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни (ЗУТ, чл. 151, ал. 1, т. 3). Също за градински елементи до 2,5 м (т. 12).
Колко висока може да е лятната кухня?
До 2,5 м над прилежащия терен и до 3 м до най-високата част на покрива. На вътрешната граница покривът при калканната стена може да стигне 3,6 м (ЗУТ, чл. 46, ал. 2).
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ), ред. към ДВ бр. 99/2026 — чл. 20, ал. 1; чл. 41; чл. 42, ал. 2 и 3; чл. 46; чл. 137, ал. 1, т. 6; чл. 147, ал. 1, т. 1; чл. 147, ал. 2, т. 1; чл. 148, ал. 2; чл. 151, ал. 1, т. 3 и 12; чл. 178, ал. 2.
- Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, ред. към ДВ бр. 84/2022 — чл. 9, ал. 1 и 2; чл. 10, ал. 1.
- Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ), ред. към ДВ бр. 55/2026 — чл. 14, ал. 1.
- Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), ред. към ДВ бр. 95/2025 — чл. 54а, ал. 2.
Свързано: Ремонт, пристрояване, надстрояване на къща · Градоустройствените показатели · Ограда, граници и съседи
Текстът описва закона към 10.11.2026 и не е правен съвет за конкретен случай.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, счетоводител, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на къща с постройки в двора? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
