Скицата и схемата са двата документа от кадастъра, които се появяват във всяка сделка с имот. Купувачът обикновено ги вижда само като приложение към нотариалния акт. Всъщност те казват кой точно е имотът, колко е голям и къде са границите му. Казват също нещо, което често се пропуска: кои данни в тях са измерени и кои са преписани от документ.
Скица или схема — коя за какво
Законът за кадастъра и имотния регистър познава три вида обекти: поземлен имот; сграда или съоръжение на техническата инфраструктура, в което има самостоятелен обект; самостоятелен обект в сграда (ЗКИР, чл. 23). На тях отговарят различни документи:
| Обект | Документ | Типичен случай |
|---|---|---|
| Поземлен имот (парцел, нива, двор) | скица на поземлен имот | покупка на парцел или къща с двор |
| Сграда | скица на сграда | къща, самостоятелна постройка |
| Самостоятелен обект в сграда | схема | апартамент, офис, магазин, гараж, ателие |
| Имот, който още не е отразен в кадастъра | скица-проект или схема-проект | делба, промяна на граница, съединяване, констативен нотариален акт |
Правилото е просто: апартаментът се описва със схема, а земята и сградата — със скица. Ако купувате къща с двор, обикновено трябват и двете скици.
Какво показва скицата на поземлен имот
Основните кадастрални данни за поземлен имот са: идентификатор; граници и площ, определени с геодезическите координати на точките; трайно предназначение на територията; начин на трайно ползване; адрес (ЗКИР, чл. 27, ал. 1, т. 1). Скицата показва тези данни в чертеж и в текст.
- Идентификатор. Уникалният номер на имота за цялата страна. Започва с кода по ЕКАТТЕ на населеното място (ЗКИР, чл. 26, ал. 2).
- Граници и площ. Определени са с координати. Площта е изчислена от границите, а не преписана от нотариален акт. Затова тя може да се различава от площта в документа за собственост. Какво да направите тогава: Площта по скица и по нотариален акт се различава.
- Трайно предназначение и начин на трайно ползване. Показват дали имотът е в урбанизирана, земеделска или горска територия и как се ползва. Нива, отбелязана като „урбанизирана територия“ само в обявата, на скицата остава нива.
- Съседите. Идентификаторите на съседните поземлени имоти очертават границите.
- Сградите в имота. Скицата показва сградите, които са отразени в картата. Сграда, която виждате на място, но я няма на скицата, е въпрос за изясняване. Вижте Къщата не е нанесена в кадастъра или е нанесена грешно.
Какво показва схемата на самостоятелен обект
За самостоятелен обект в сграда основните данни са: идентификатор; етаж; очертание; брой нива в обекта; площ по документ; предназначение; адрес (ЗКИР, чл. 27, ал. 1, т. 3).
Обърнете внимание на две от тях.
Площта е „по документ“. За разлика от поземления имот, тук законът не говори за площ, изчислена от координати. Площта на апартамента в схемата е площта от документа. Затова съвпадението на площта в схемата и в нотариалния акт не доказва, че апартаментът е измерен. То показва само, че двата документа казват едно и също. Ако площта е важна за цената, проверете проекта на сградата или поискайте замерване от специалист. Как се смятат площите при ново строителство: Квадратурата в договора за апартамент в строеж.
Предназначението. Схемата показва дали обектът е жилище, ателие, офис, магазин, гараж. Ако обявата казва „апартамент“, а схемата — „ателие“, това е разлика по документи, не стилистика.
Какво скицата и схемата не доказват
Кадастърът съдържа и данни за собствеността и другите вещни права (ЗКИР, чл. 2, ал. 2, т. 1 и 2). Затова в скицата може да видите име на собственик. Законът обаче казва, че тези данни са доказателство само доколкото източникът им има доказателствена сила (ЗКИР, чл. 2, ал. 5). С други думи, името в скицата е толкова сигурно, колкото документът, от който е взето. Собствеността и тежестите се проверяват в Имотния регистър. Как става това: Преди да дадете капаро: как да проверите кой е собственикът и какво тежи.
Данните за местоположението, границите и размерите на имотите са доказателство до доказване на противното (ЗКИР, чл. 2, ал. 5). Това значи, че грешка в границите се поправя по реда на закона и не се приема за вярна само защото е на картата.
Скицата не казва и какво може да се строи. Застрояването се определя от подробния устройствен план, а не от кадастъра. Вижте Видовете ПУП — кой план какво решава за вашия парцел.
Кога са нужни
За нотариалния акт
След одобряване на кадастралната карта за дадена територия актовете за прехвърляне на собственост и за учредяване на ипотека изискват скици, а за самостоятелни обекти — схеми, издадени от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (ЗКИР, чл. 49б). Когато за района има одобрена кадастрална карта, актът описва имота по данните от кадастъра (Правилник за вписванията, чл. 6, ал. 3). Какво да сверите в него: Какво става при нотариуса.
За вписването
Към молбата за вписване в Имотния регистър се прилага скица от кадастралната карта, а за самостоятелен обект — схема (ЗКИР, чл. 77, ал. 2, т. 1, в редакцията в сила от 09.02.2026 г.).
Когато имотът се променя
Скица-проект или схема-проект се издава за имот, който още не е отразен в кадастъра. Това става въз основа на проект за изменение. Законът изброява случаите: делба; промяна на граница по съгласие на собствениците; съединяване на имоти на различни собственици; снабдяване с констативен нотариален акт; индивидуализиране на имот, който се прехвърля или отчуждава; възстановяване на собственост по ЗСПЗЗ (ЗКИР, чл. 52, ал. 1). Картата се променя едва след вписване на акта (ЗКИР, чл. 52, ал. 2).
Ако продавачът предлага „част от парцела“, без да има скица-проект, той още не е показал коя част точно продава.
Откъде се получават
Скиците и схемите са административна услуга на Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Издават се като електронен документ по искане на идентифициран заявител (ЗКИР, чл. 55, ал. 1 и 2). От 09.02.2026 г. скици и схеми, изработени от информационната система на кадастъра, могат да се получат и:
- от общинските служби по земеделие — за земеделски и горски територии, извън областните центрове (ЗКИР, чл. 55б, ал. 2);
- от общинските администрации, които имат споразумение с Агенцията (ЗКИР, чл. 55б, ал. 3);
- от правоспособни лица по кадастър (ЗКИР, чл. 56, ал. 2).
Електронният документ съдържа код за достъп и номер, чрез които се проверява дали е издаден и дали е валиден (ЗКИР, чл. 55, ал. 3). Разпечатка на хартия има силата на официален документ, ако е удостоверена от оправомощено лице (ЗКИР, чл. 56б).
Таксите и срокът, в който документът се приема за актуален, не са предмет на тази статия. Проверете ги при Агенцията или при нотариуса преди сделката.
Какво да проверите като купувач
- Идентификаторът в скицата или схемата съвпада ли с този в проекта на нотариалния акт и в предварителния договор?
- Документът проверен ли е по кода за достъп, или имате само копие?
- Площта: изчислена ли е от границите (поземлен имот) или взета от документ (самостоятелен обект)?
- Предназначението съвпада ли с това в обявата и в документа за собственост?
- Сградите на място отразени ли са в скицата?
- Има ли висящо изменение или скица-проект за имота или за съседен имот?
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Грешка в границите или липсваща сграда | правоспособно лице по кадастър |
| Собственост и тежести | адвокат; справка в Имотния регистър |
| Кои документи ще приеме за сделката | нотариус |
Как помагаме ние
Като консултант на купувача сверяваме скицата или схемата с документа за собственост, с проекта на акта и с обявата. Казваме ви какво не съвпада и кой специалист го решава.
Често задавани въпроси
Скицата доказва ли, че продавачът е собственик?
Не сама по себе си. Данните за собственост в кадастъра доказват толкова, колкото документът, от който са взети (ЗКИР, чл. 2, ал. 5). Собствеността се проверява в Имотния регистър.
Защо площта в схемата е същата като в нотариалния акт, а апартаментът изглежда по-малък?
Защото за самостоятелен обект кадастърът отразява площ по документ (ЗКИР, чл. 27, ал. 1, т. 3). Двата документа може да повтарят една и съща цифра.
Трябва ли ми скица за апартамент?
За апартамента се издава схема. Скица на поземления имот или на сградата е нужна, когато предмет на сделката са и земята или сградата.
Източници
- Закон за кадастъра и имотния регистър, чл. 2, 23, 26, 27, 49б, 52, 55, 55б, 56, 56б, 77 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията (с измененията от ДВ, бр. 95 от 2025 г., в сила от 09.02.2026 г.); сверено на 05.11.2026.
- Правилник за вписванията, чл. 6 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията; сверено на 05.11.2026.
Статията е с информативна цел и не е правен съвет.