Нотариалният акт е документът, с който ставате собственик. Проектът му обикновено се изготвя дни преди срещата, а при нотариуса го чувате прочетен на глас веднъж. Ако откриете грешка едва тогава, имате две лоши възможности: да подпишете набързо или да отложите сделката. Тази статия минава през акта ред по ред и показва какво да сверите във всеки ред и срещу кой документ.
Защо проверката е преди срещата
Гражданският процесуален кодекс изисква за всеки нотариален акт да се изготви проект в два или повече еднакви екземпляра (ГПК, чл. 578, ал. 1). На срещата нотариусът прочита съдържанието на акта на страните. Ако го одобрят, те изписват името си и се подписват пред него (ГПК, чл. 579, ал. 1). Поправка в последния момент е възможна, но за нея се прави изрична бележка, която се подписва както самия акт (ГПК, чл. 579, ал. 3). Затова поискайте проекта предварително и го прочетете спокойно, с документите пред себе си.
Какво става в кантората стъпка по стъпка, описваме отделно: Какво става при нотариуса — покупко-продажбата на апартамент стъпка по стъпка. Тук гледаме само съдържанието на акта.
Ред 1 · Дата, място и нотариус
Актът съдържа датата, а при нужда и часа и мястото на издаване, както и името на нотариуса (ГПК, чл. 580, т. 1 и 2). Тук рядко има грешки. Името на нотариуса обаче има значение: актовете за прехвърляне на собственост върху имот се издават от нотариуса, в чийто район се намира имотът (ГПК, чл. 570, ал. 1). Ако кантората е в друг град, попитайте как е уредено това, преди да насрочите срещата.
Ред 2 · Страните
За всеки участник актът посочва пълното име, ЕГН и данните на документа за самоличност: номер, дата, място и орган на издаване (ГПК, чл. 580, т. 3). Нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се (ГПК, чл. 578, ал. 4).
Какво да сверите:
- Името на продавача срещу документа му за собственост. Ако в документа за собственост името е друго, например фамилията е сменена след брак, трябва да е ясно как се доказва, че е същото лице.
- Всички собственици. Ако имотът е придобит по време на брак или е наследен, срещу продавача може да стоят повече хора, отколкото са дошли на срещата. Вижте Къщата е купена по време на брак: кой трябва да подпише при продажба и Продажба на наследен имот: кой подписва.
- Пълномощното. Ако някой подписва вместо собственика, проверете какво точно му е разрешено: за кой имот, на каква цена, може ли сам да получи парите. Рисковете при пълномощни описваме в Измами с имоти: как да ги разпознаем.
- Вашите собствени данни. Ако купувате двама, проверете дали актът показва кой какво придобива.
Ред 3 · Описанието на имота
Това е редът с най-много грешки и с най-тежки последици. Правилникът за вписванията изисква актът да описва имота с вид, местонахождение, номер, площ и/или застроена площ и граници (Правилник за вписванията, чл. 6, ал. 1, буква „в“). Когато за района има одобрена кадастрална карта, описанието следва данните от кадастъра (Правилник за вписванията, чл. 6, ал. 3, във връзка със ЗКИР, чл. 60, т. 1–7).
След одобряване на кадастралната карта за прехвърляне на собственост или учредяване на ипотека се изискват скици, а за самостоятелен обект в сграда — схеми, издадени от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (ЗКИР, чл. 49б). Затова описанието в акта се сверява със скицата или схемата, не с обявата.
| В акта | Сверете срещу | Какво да търсите |
|---|---|---|
| Идентификатор | скица или схема от кадастъра | всяка цифра; един сгрешен знак сочи друг имот |
| Вид на обекта | схемата и документа за собственост | апартамент, ателие, офис, гараж — пише ли едно и също навсякъде |
| Етаж и адрес | схемата | етаж по кадастъра, а не по броенето на продавача |
| Площ | схемата и документа за собственост | коя площ е посочена; разлика между документите трябва да е обяснена |
| Прилежащи части | документа за собственост на продавача | изба, таван, паркомясто, идеални части от общите части и от земята |
| Граници (съседи) | скицата или схемата | съседните идентификатори |
Повече за двата документа от кадастъра: Надземният и подземният кадастър — какво показва картата и какво не. Ако площите се разминават: Площта по скица и по нотариален акт се различава — какво да направите.
Ред 4 · Документите за собственост на продавача
При прехвърляне на собственост нотариусът проверява дали продавачът е собственик и дали са изпълнени особените изисквания за сделката (ГПК, чл. 586, ал. 1). Собствеността се доказва с документи, а нотариусът ги посочва в акта (ГПК, чл. 586, ал. 2 и 3; чл. 580, т. 5). Ако документът за собственост на продавача не е вписан, актът не се издава, докато той не бъде вписан (ГПК, чл. 586, ал. 4).
Какво да сверите:
- Всички документи от веригата ли са изброени, или само последният? Ако продавачът е наследник, трябва да има удостоверение за наследници и документ за собствеността на починалия.
- Номерата и датите на вписване съвпадат ли с тези в удостоверението за тежести или в справката от Имотния регистър? Как се прави тази проверка: Преди да дадете капаро: как да проверите кой е собственикът и какво тежи.
- Ако продавачът държи нотариален акт по обстоятелствена проверка, прочетете какво значи това и какво да проверите.
Ред 5 · Цената
Актът трябва да съдържа цената на имота или на правото (Правилник за вписванията, чл. 6, ал. 1, буква „г“). Цифрите, които се отнасят до съдържанието на сделката, се пишат и с думи, а празните места се зачертават (ГПК, чл. 578, ал. 3).
- Сумата с цифри и сумата с думи съвпадат ли до последната цифра?
- Валутата правилна ли е?
- Цената в акта е ли цената, за която сте се договорили? Ако някой ви предложи в акта да пише друга сума, откажете и попитайте адвокат за последиците. Данъчните последици на цената не са предмет на тази статия; за тях се обърнете към НАП.
Ред 6 · Как и кога се плаща
Ред за плащането в акта дава отговор на въпроса кога продавачът е получил парите: преди подписа, при подписа, от сметка на нотариуса или от банка след вписването. Проверете дали записаното съвпада с това, което реално ще се случи, и дали сумите от предварителния договор са отчетени. Как се плаща цената и какви са ограниченията за пари в брой: Как се плаща цената на жилище.
Ред 7 · Тежестите и задълженията на продавача
Преди прехвърлянето нотариусът проверява по електронен път в НАП дали продавачът няма непогасени публични задължения, които подлежат на принудително изпълнение. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната оценка (ДОПК, чл. 264, ал. 1).
Ако имотът е ипотекиран, актът трябва да отразява какво става с ипотеката: погасява ли се от цената и как. Подробно: Ипотекиран апартамент: как се продава и как се купува безопасно.
Ред 8 · Предаването на владението
Проверете дали в акта пише кога получавате ключа: при подписа или на конкретна дата. Ако продавачът ще остане в имота известно време след сделката, срокът трябва да е записан. Важно е и какво става, ако го просрочи.
Ред 9 · Подписите
Актът завършва с подписа и пълното име на страните или на представителите им и с подписа на нотариуса (ГПК, чл. 580, т. 6). Ако участник не знае български, а нотариусът не владее езика му, нотариусът назначава преводач (ГПК, чл. 582). Нарушаването на някои от тези изисквания прави нотариалното действие нищожно (ГПК, чл. 576). Затова те не са формалност.
Какво да поискате преди срещата
- проекта на нотариалния акт;
- скицата или схемата от кадастъра;
- документа за собственост на продавача и всички предходни документи от веригата;
- удостоверение за тежести или справка от Имотния регистър;
- данъчната оценка;
- пълномощното, ако продавачът не идва лично;
- при ипотека — писмо от банката за остатъка и реда за заличаване.
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Собственост, пълномощно, условия на сделката | адвокат |
| Формата на акта и проверките в деня на сделката | нотариус |
| Разминаване в границите или площта | правоспособно лице по кадастър |
| Данъци | НАП |
Как помагаме ние
Като консултант на купувача сверяваме проекта на акта с документите от кадастъра, Имотния регистър и документите за собственост на продавача преди срещата. Отбелязваме всеки ред, който не съвпада, и ви казваме какво да попитате нотариуса и адвоката.
Често задавани въпроси
Мога ли да поискам проекта на акта преди срещата?
Да. Проектът се изготвя преди издаването на акта (ГПК, чл. 578, ал. 1), затова поискайте копие още щом бъде готов.
Какво става, ако открия грешка при четенето?
Поправката е възможна, но трябва да се отбележи изрично и да се подпише както самия акт (ГПК, чл. 579, ал. 3). Ако грешката е в идентификатора, площта или цената, по-сигурно е срещата да се отложи, отколкото да се поправя на място.
Описанието в обявата и в акта различава ли се — кое важи?
Важи описанието в акта, а то трябва да следва кадастъра (Правилник за вписванията, чл. 6, ал. 3). Обявата не е документ.
Източници
- Граждански процесуален кодекс, чл. 570, 576, 578, 579, 580, 582, 586 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията; сверено на 05.11.2026.
- Закон за кадастъра и имотния регистър, чл. 49б, 60 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията; сверено на 05.11.2026.
- Правилник за вписванията, чл. 6 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията; сверено на 05.11.2026.
- Данъчно-осигурителен процесуален кодекс, чл. 264 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията; сверено на 05.11.2026.
Статията е с информативна цел и не е правен съвет.