По правило собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея — освен ако е установено друго (Закон за собствеността — ЗС, чл. 92). Едно от тези изключения е правото на строеж: собственикът на земята отстъпва на друг правото да построи сграда и другият става собственик на постройката (ЗС, чл. 63). Така къщата и земята под нея имат различни собственици. Ако купувате такава къща, купувате сградата и ползването на земята, доколкото е нужно за нея — освен ако актът за учредяване казва друго (ЗС, чл. 64). Ако правото е срочно, след срока сградата минава безвъзмездно към собственика на земята (ЗС, чл. 65).
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Цената на къщата, която стои на ваша земя, и на къщата, която стои на чужда, не е една и съща. Разликата е в това какво точно ще получите и докога.
Ако продавате. Купувачът ще поиска акта, с който е учредено правото на строеж. Подгответе го, преди да обявите къщата. Собствеността ви проверява нотариусът (Граждански процесуален кодекс — ГПК, чл. 586, ал. 1).
Как се стига до къща без земя
ЗС познава три пътя (чл. 63, ал. 1–3):
- собственикът на земята отстъпва на друг правото да построи сграда;
- собственикът на земята прехвърля отделно от земята вече съществуваща постройка;
- собствеността върху постройката се създава чрез доброволна делба.
Правото на строеж се учредява с нотариален акт (Закон за задълженията и договорите — ЗЗД, чл. 18). Когато земята е частна държавна или общинска, договорът е в писмена форма и се вписва, без нотариален акт (ЗС, чл. 18). Предмет може да е и строеж под повърхността на земята, а също надстрояване или пристрояване на съществуваща сграда (ЗС, чл. 66, ал. 3 и 4).
Какво получавате като собственик на къщата
- Сградата. Тя е ваша, а земята остава на собственика ѝ.
- Ползването на земята. Ползвате я само доколкото е необходимо за къщата според предназначението ѝ — освен ако актът за учредяване казва друго (ЗС, чл. 64).
- Ако сградата погине. Правото на строеж не се погасява при погиване на постройката или на част от нея, освен ако актът предвижда друго (ЗС, чл. 66, ал. 2).
Какво точно значи „необходимо за използването на постройката“ за двора, паркирането или градината, ще каже адвокат по текста на акта.
Срочното право на строеж
Когато собствеността върху постройката е установена със срок, след изтичането му сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята (ЗС, чл. 65). Същото важи при срочно право на строеж върху общинска земя: след срока общината придобива безвъзмездно построения обект (Закон за общинската собственост — ЗОС, чл. 37, ал. 3).
Какво значи това за купувача. Срокът се чете в акта за учредяване. Колко години остават до края му, решава колко струва къщата за вас.
Неупражненото право
Правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява по давност в полза на собственика на земята, ако не се упражни 5 години (ЗС, чл. 67). Ако купувате право на строеж за къща, която още не е построена, срокът е съществен въпрос към адвоката. За етапите на строежа вижте Къща в строеж или в нов комплекс.
Продажбата: правилото на чл. 33
Собственикът на постройката може да я продаде на трето лице „при съответно приложение“ на чл. 33 от ЗС (ЗС, чл. 66, ал. 1). Член 33 урежда предложението, което съсобственикът първо отправя на другите съсобственици. Как работи то при идеалните части, обяснихме в Предимство на съсобственика.
Какво значи препратката за конкретната продажба на къща върху чужда земя, ще каже адвокат.
Ако земята е общинска
- Купуване на земята. Земя — частна общинска собственост, може да се продаде без търг или конкурс на собственика на законно построена върху нея сграда. Продажбата се извършва от кмета по реда на общинската наредба (ЗОС, чл. 35, ал. 3).
- Пристрояване и надстрояване. На собственика на сградата правото на пристрояване или надстрояване се учредява от кмета без търг или конкурс, по ред, определен от общинския съвет (ЗОС, чл. 38, ал. 2).
- Данъкът. Собственикът на сграда, построена върху държавен или общински имот, е данъчно задължен и за земята или съответната част от нея (Закон за местните данъци и такси — ЗМДТ, чл. 11, ал. 2).
Как общината продава свои парцели и учредява право на строеж, обяснихме в Общински парцел — как се купува.
Какво да поискате
- Акта, с който е учредено правото на строеж — от продавача. Преди цената. В него четете срока, обхвата и условията.
- Документа за собственост на земята — да видите кой е собственикът ѝ днес.
- Скица от кадастъра — за поземления имот и за сградата. Как се чете, обяснихме в Скица и схема от кадастъра.
- Документите за строежа — разрешение за строеж и документа за въвеждане в експлоатация, ако има.
- Справка за тежести — и за земята, и за сградата. Вижте Тежести върху имота.
Какво да попитате
- Срочно ли е правото на строеж и докога?
- Каква част от двора мога да ползвам по акта?
- Кой е собственикът на земята и има ли той права при продажбата на къщата?
- Ако земята е общинска — може ли да се купи и по какъв ред?
- Има ли тежести върху земята, които засягат къщата?
Кого да попитате
- Адвокат — за акта за учредяване, срока и правата при продажба.
- Геодезист — за границите на поземления имот и нанасянето на сградата.
- Общината — ако земята е общинска.
Пълният пътеводител: Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме в публичните регистри кой е собственикът на земята и кой на сградата. Подреждаме актовете и показваме срока. Задаваме въпросите към адвоката навреме — преди цената.
Често задавани въпроси
Може ли да се купи къща без земята под нея?
Да. Постройката може да има собственик, различен от собственика на земята — чрез право на строеж, отделно прехвърляне на съществуваща постройка или доброволна делба (ЗС, чл. 63). Купувате сградата и ползването на земята, доколкото е нужно за нея, освен ако актът казва друго (ЗС, чл. 64).
Какво става, когато изтече срокът на правото на строеж?
Сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята (ЗС, чл. 65). При общинска земя — върху общината (ЗОС, чл. 37, ал. 3).
Мога ли да купя общинската земя под къщата си?
Законът позволява продажба без търг на собственика на законно построена сграда върху земя — частна общинска собственост (ЗОС, чл. 35, ал. 3). Редът е в наредбата на общината.
Губи ли се правото на строеж, ако не построя?
Да, ако не се упражни в продължение на 5 години — погасява се по давност в полза на собственика на земята (ЗС, чл. 67).
Източници
- Закон за собствеността (ЗС), ред. към ДВ бр. 18/2022 — чл. 18; чл. 33; чл. 63, ал. 1–3; чл. 64; чл. 65; чл. 66, ал. 1–4; чл. 67; чл. 92.
- Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), ред. към ДВ бр. 35/2021 — чл. 18.
- Граждански процесуален кодекс (ГПК), ред. към ДВ бр. 92/2026 — чл. 586, ал. 1.
- Закон за общинската собственост (ЗОС), ред. към ДВ бр. 17/2021 — чл. 35, ал. 3; чл. 37, ал. 3; чл. 38, ал. 2.
- Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ), ред. към ДВ бр. 55/2026 — чл. 11, ал. 2.
Свързано: Общински парцел — как се купува · Предимство на съсобственика · Парцел срещу апартаменти · Скица и схема от кадастъра
Текстът описва закона към 10.11.2026 и не е правен съвет за конкретен случай.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, счетоводител, архитект и геодезист.
Обмисляте покупка или продажба на къща върху чужда земя? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
