Ако купите имот, върху който е учредено право на ползване, ставате собственик. Друг човек обаче има правото да живее в него или да получава добивите от него. Обикновено това трае до смъртта му, ако не е уговорен по-кратък срок (ЗС, чл. 56, ал. 1; чл. 59, ал. 1). Докато правото трае, не можете да се нанесете, нито да разполагате с ползите от имота. Правото се прекратява по няколко начина: със смъртта на ползвателя, с изтичане на срока, с погиване на имота, с неупражняване 5 години, по съдебен ред или с отказ (ЗС, чл. 59, 61; чл. 112, б. „в“).
Защо това има значение за вас
Пример: родители даряват жилището на дете и си запазват правото да живеят в него. Години по-късно детето решава да продаде. Цената на обявата често изглежда изгодна. Купувачът обаче плаща днес за имот, който ще може да ползва в момент, който никой не може да предвиди. Преди задатъка трябва да е ясно какво точно се купува, кой живее в имота и при какви условия.
Какво включва правото на ползване
Правото на ползване дава две неща. Първо, вещта да се използва според предназначението ѝ. Второ, да се получават добивите от нея, без вещта да се променя съществено (ЗС, чл. 56, ал. 1). Ползвателят не може да прехвърля своето право (ЗС, чл. 56, ал. 2). То е свързано с лицето, в чиято полза е учредено.
Собственикът запазва собствеността, но без ползването. Практиката нарича това „гола собственост“. Той може да продаде имота, но купувачът придобива същото, което е имал продавачът: собственост, натоварена с чуждото право.
Кой какво плаща и поддържа
| Задължение на ползвателя | Основание |
|---|---|
| разноските по ползването, включително данъците и другите такси | ЗС, чл. 57, ал. 1 |
| да поддържа имота в състоянието, в което го е приел | ЗС, чл. 57, ал. 1 |
| да върне имота на собственика след прекратяване на правото | ЗС, чл. 57, ал. 1 |
| да застрахова имота в полза на собственика и да плаща премиите, ако не е уговорено друго | ЗС, чл. 57, ал. 4 |
| да съобщава на собственика за всяко посегателство върху собствеността | ЗС, чл. 58 |
Ползвателят не отговаря за овехтяването от обикновена употреба (ЗС, чл. 57, ал. 3). При предаване на имота се съставя опис. Без опис се предполага, че имотът е предаден в добро състояние, докато не се докаже обратното (ЗС, чл. 57, ал. 2). Как правилото за данъците се прилага към конкретния имот, проверете в НАП.
Как възниква правото
Договорът за учредяване на вещно право върху недвижим имот се сключва с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18). Актът се вписва в Имотния регистър (ЗС, чл. 112, б. „а“). Затова правото на ползване се вижда при справка за имота. Правото може да е записано в същия нотариален акт, с който е прехвърлена собствеността: дарение или продажба „със запазено право на ползване“. Как да проверите вписаните актове: Преди да дадете капаро.
Как се прекратява
| Начин | Какво казва законът | Основание |
|---|---|---|
| Смърт на ползвателя | правото се погасява, ако не е учредено за по-кратък срок | ЗС, чл. 59, ал. 1 |
| Изтичане на срока | ако е уговорен по-кратък срок | ЗС, чл. 59, ал. 1 |
| Ползвател — юридическо лице | с прекратяването на лицето, ако няма по-кратък срок | ЗС, чл. 59, ал. 2 |
| Погиване на имота | правото се погасява | ЗС, чл. 59, ал. 3 |
| Неупражняване | 5 години | ЗС, чл. 59, ал. 3 |
| По съдебен ред | по иск на собственика при сериозни нарушения | ЗС, чл. 61 |
| Отказ | актовете за отказ от вещни права се вписват | ЗС, чл. 112, б. „в“ |
Прекратяване от съда. Собственикът може да поиска от съда да прекрати правото, ако ползвателят след предупреждение продължава да ползва имота по начин, който го застрашава с разрушаване или значителна повреда. Същото важи, ако ползвателят нарушава съществените си задължения или съществено променя имота (ЗС, чл. 61). Предупреждението е условие. Пазете доказателство, че е отправено.
Отказ. Ползвателят може да се откаже от правото си. Отказът се вписва (ЗС, чл. 112, б. „в“). В каква форма се прави и кога поражда действие, ще каже нотариусът. Ако отказът е част от сделката, редът на подписите се урежда предварително.
Негативни примери
„Майка ми живее в чужбина от шест години, значи правото е погасено.“ Законът наистина погасява правото, ако не се упражнява 5 години (ЗС, чл. 59, ал. 3). Дали в конкретния случай правото не е упражнявано, е въпрос на факти и доказателства. Купувачът не може да разчита на устното уверение на продавача. Тук трябва адвокат, а нерядко и документ, който нотариусът ще приеме.
„Ползвателят е съгласен да се изнесе, ще го уредим след нотариуса.“ Устното съгласие не е прекратяване. Докато няма вписан отказ, правото стои в регистъра и вие купувате имота натоварен с него.
„Ползвателят го дава под наем, но наемът вече ще е мой.“ Добивите от имота са на ползвателя, докато правото трае (ЗС, чл. 56, ал. 1). Какво става с договорите за наем при прекратяване на правото, зависи от вида на имота и от договора. Законът има специално правило само за наемите на полски имоти (ЗС, чл. 60). При жилище питайте адвоката. Вижте и Къща с наематели.
Какво да проверите, преди да дадете задатък
- нотариалния акт, с който е учредено правото, и точния му текст: в чия полза, за какъв срок, при какви условия;
- справка в Имотния регистър за вписан отказ или други актове за същото право;
- кой живее в имота днес и дали ползвателят ще присъства при сделката;
- дали ползвателят е физическо или юридическо лице — от това зависи кога правото се погасява (ЗС, чл. 59);
- състоянието на имота и дали има опис от предаването (ЗС, чл. 57, ал. 2);
- дали за данъците и консумативите има задължения — правото поставя разноските по ползването в тежест на ползвателя (ЗС, чл. 57, ал. 1).
Ако ще купувате с кредит, попитайте банката отрано дали приема такъв имот за обезпечение. Решението е нейно.
Какво да уговорите в предварителния договор
- че продавачът е разкрил правото на ползване и вие го приемате — или че сделката е условна, ако правото трябва да бъде прекратено преди нея;
- кой осигурява отказа на ползвателя, ако такъв е уговорен, и в какъв срок;
- какво става със задатъка, ако отказът не бъде подписан.
Повече за задатъка: Предварителен договор и задатък за апартамент.
Какво да попитате
- „В чия полза е правото на ползване и за какъв срок?“
- „Живее ли ползвателят в имота сега?“
- „Ще подпише ли ползвателят отказ и кога?“
- „Има ли договори за наем, сключени от ползвателя?“
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Действащо ли е правото, погасено ли е | адвокат |
| Форма и вписване на отказа | нотариус |
| Кредит срещу такъв имот | банката |
| Данъчни задължения | НАП |
Как помагаме ние
Като консултант на купувача отделяме правото на ползване още при първата проверка на документите, не при нотариуса. Изясняваме с продавача какво точно се предлага: собственост с ползвател или собственост, освободена от ползването преди сделката. Двата варианта са различни продукти и се договарят различно. Как протича денят на сделката: Какво става при нотариуса.
Често задавани въпроси
Може ли ползвателят да продаде правото си на някой друг?
Не. Ползвателят не може да отчуждава своето право (ЗС, чл. 56, ал. 2).
Кой плаща данъците и таксите, докато трае правото?
Разноските по ползването, включително данъците и другите такси, са за ползвателя (ЗС, чл. 57, ал. 1).
Мога ли да прекратя правото, ако ползвателят руши имота?
Да, по съдебен ред, ако след предупреждение продължава да застрашава имота (ЗС, чл. 61).
Източници
- Закон за собствеността (ЗС), чл. 56–62 и 112 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията: registryagency.bg, последно изменение в текста: ДВ, бр. 18 от 04.03.2022; проверено на 05.11.2026.
- Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), чл. 18 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията: registryagency.bg, последно изменение в текста: ДВ, бр. 35 от 27.04.2021; проверено на 05.11.2026.
Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
Купувате имот с право на ползване? Свържете се с нас.
Статията е с информативна цел и не е правен съвет.