Панел, ЕПК или тухла: какво купувате всъщност

„Тухла“, „ЕПК“ и „панел“ са първите думи в много обяви. Обикновено зад тях стои само твърдение на продавача, без документ. Тази статия показва кои документи казват нещо за конструкцията на сградата, какво да проверите за енергийната ефективност и санирането и какво да огледате на място. В статията нарочно няма сравнение на цените и на поведението при земетресение. За тях не цитираме данни, защото нямаме официален източник.

Накратко

• Обявата не е доказателство. Видът на конструкцията се потвърждава с документи на сградата, а не с думите на продавача.
• Основният документ е техническият паспорт на строежа (ЗУТ, чл. 176а). Той не се изисква за всяка сграда, а само в определени случаи.
• Кадастърът пази площ, етажност и предназначение на сградата. Видът на конструкцията не е сред основните кадастрални данни, които законът изброява.
• Всяко пробиване или премахване на стена в апартамента трябва да има документ. Ако засяга конструкцията, разрешението за строеж се издава след обследване на сградата.

Какво показват данните на НСИ

Преброяване 2021 описва жилищните сгради по вид на конструкцията. Към 7 септември 2021 г. жилищните сгради в страната са 2 123 142. По вид на конструкцията се разпределят така:

• тухлени с бетонна плоча: 42,4% (в градовете: 57,6%);
• тухлени с гредоред, без стоманобетон: 41,7% (в градовете: 31,9%);
• стоманобетонна конструкция с плоча и колони: 2,4% (в градовете: 3,8%);
• от панели (готови сглобяеми елементи): 0,7% (в градовете: 1,4%);
• друга конструкция и материал: 12,7% (в градовете: 5,3%).

Внимание при четенето: това са дялове от броя на сградите, а не на жилищата. Жилищен блок с повече от един вход се брои като една сграда, точно както и една селска къща. Това е правилото, по което НСИ брои сградите. Затова тези проценти не показват какъв дял от апартаментите на пазара са в панелни блокове. Отделна категория „ЕПК“ няма в класификацията, която НСИ използва в този бюлетин.

Кой документ какво казва

Технически паспорт на строежа

Техническият паспорт се съставя след завършването на нов строеж, както и след реконструкция, основно обновяване, основен ремонт или преустройство на съществуващ строеж (ЗУТ, чл. 176а, ал. 1). Той съдържа:

• сроковете за основните и текущите ремонти и данни за издадените сертификати (ЗУТ, чл. 176а, ал. 2);
• всички извършени реконструкции, основни ремонти и преустройства, съответствието на сградата с действащите изисквания и мерките за подобряването ѝ (ЗУТ, чл. 176а, ал. 3).

Паспортът се съставя в два оригинала: един за възложителя и един за органа, издал разрешението за строеж. Заверено копие се дава на АГКК (ЗУТ, чл. 176а, ал. 4). Органите, които издават разрешенията за строеж, поддържат архив на паспортите и ги публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията. За повечето сгради това е общината (ЗУТ, чл. 176а, ал. 5, във връзка с чл. 5, ал. 5).

За съществуваща сграда паспортът се съставя след обследване (ЗУТ, чл. 176б, ал. 2). Сроковете за отделните категории съществуващи сгради се определят с наредба (ЗУТ, чл. 176а, ал. 7). Какво значи на практика: ако сградата е стара и по нея не е правено нищо, паспорт може да няма. Липсата му не е нарушение от страна на продавача. Тя означава само, че вие ще знаете по-малко.

Кадастърът

За сграда кадастърът пази идентификатор, очертание, застроена площ, брой етажи, предназначение и адрес (ЗКИР, чл. 27, ал. 1, т. 2). Видът на конструкцията не е сред тези основни данни. Кадастърът е полезен, за да проверите етажността и предназначението, но не потвърждава дали сградата е тухлена или панелна.

Документите за въвеждане в експлоатация

При въвеждане в експлоатация на нов строеж възложителят представя, наред с другото, технически паспорт и сертификат за енергийни характеристики на нова сграда (ЗУТ, чл. 177, ал. 1). Следователно при нова сграда питайте за разрешението за ползване или за удостоверението за въвеждане в експлоатация и за паспорта към тях. При стара сграда без такива документи вижте: → Сградата е стара и няма „Акт 16“.

Проектът и разрешението за строеж

Ако общината пази проекта на сградата, конструктивната част показва точно какво е построено. Попитайте в общината или в района кой архив пази документацията на сградата.

Енергийна ефективност и саниране

Обследването за енергийна ефективност е част от общото обследване на строежите. Извършват го лица, които отговарят на изискванията на Закона за енергийната ефективност (ЗУТ, чл. 176в, ал. 4). Изискванията за сертификата при продажба не са разгледани тук. Вижте: → Енергиен сертификат при продажба на жилище.

За санирането задайте на продавача и на управителя на сградата следните въпроси:

1. Санирана ли е сградата, кога и какви работи са правени: изолация, дограма, покрив, инсталации?
2. Има ли технически паспорт, съставен след тези работи? Ако работите са основно обновяване, основен ремонт или реконструкция, законът изисква паспорт след тях (ЗУТ, чл. 176а, ал. 1).
3. Има ли сертификат за енергийни характеристики и от коя дата е?
4. Ако сградата не е санирана, има ли решение на собствениците или подадено заявление за саниране и какво ще струва на всеки апартамент?

Не приемайте „блокът е саниран“ като факт, ако работите са само по фасадата на част от входовете. Поискайте документите.

Какво да проверите при огледа

• Премахнати или пробити стени. Попитайте директно дали в апартамента са махани или пробивани стени. Ако отговорът е „да“, поискайте одобрения проект и разрешението за строеж. Когато преустройство засяга конструкцията на заварена сграда, разрешението за строеж се издава след обследване (ЗУТ, чл. 148, ал. 13). Ако документите липсват, рискът остава за купувача.
• Пукнатини. Гледайте около ъглите на прозорците и вратите, по таваните и по фугите между стените и плочата. Снимайте ги и ги покажете на инженер.
• Влага и мухъл. Проверете последния етаж под покрива, ъглите на външните стени, банята и мазето.
• Покрив и общи части. Качете се до последния етаж и слезте в мазето. Тяхното състояние показва как се поддържа сградата.
• Фуги по фасадата. При сглобяеми сгради огледайте фугите между панелите. Отворени или течащи фуги са въпрос за инженер.
• Инсталации. Попитайте кога са сменяни вертикалните щрангове на водата и канализацията. Главните линии на инсталациите са общи части на сградата (ЗС, чл. 38, ал. 1).

Огледът не замества технически експерт. Ако имате съмнения, наемете инженер-конструктор, преди да дадете капаро. Кой специалист какво проверява: → Продажба или покупка на апартамент: кой специалист за какво.

Какво няма в тази статия и защо

• Поведение при земетресение. Не сравняваме видовете конструкция по устойчивост, защото нямаме официален източник за такова сравнение. Конкретна сграда може да оцени само инженер-конструктор чрез обследване.
• Разлики в цената. Не цитираме колко по-евтин или по-скъп е даден вид, защото нямаме официални данни за цени по вид на конструкцията.

Често задавани въпроси

В обявата пише „тухла“, а сградата е от 70-те. Как да проверя?

Поискайте технически паспорт, ако има такъв. Попитайте и в общината за проекта на сградата. Кадастърът не съдържа вида на конструкцията като основна данна (ЗКИР, чл. 27).

Продавачът няма технически паспорт. Това проблем ли е?

Не непременно. Паспортът е задължителен след нов строеж и след определени ремонти и преустройства (ЗУТ, чл. 176а, ал. 1). За съществуващите сгради сроковете се определят с наредба (ЗУТ, чл. 176а, ал. 7).

Може ли да махна стена в панелен апартамент?

Само с проект и с разрешение за строеж. Ако се засяга конструкцията, разрешението се издава след обследване (ЗУТ, чл. 148, ал. 13).

Източници

• НСИ, „Жилищни сгради към 7 септември 2021 година“ (Преброяване 2021): брой на жилищните сгради и структура по вид на конструкцията и основния материал, общо и в градовете (текст и фиг. 5) и определението за сграда с повече от един вход. nsi.bg/file/24334/Census2021-rb.pdf. Проверено на 05.11.2026.
• Закон за устройство на територията, чл. 148, ал. 13; чл. 5, ал. 5; чл. 176а, ал. 1–5 и 7; чл. 176б, ал. 2; чл. 176в, ал. 4; чл. 177, ал. 1: текстът е публикуван от Агенцията по вписванията, „Нормативна уредба“. Последното изменение в текста е от ДВ бр. 87 от 17.10.2025. registryagency.bg/…/zut.pdf. Проверено на 05.11.2026.
• Закон за кадастъра и имотния регистър, чл. 27, ал. 1, т. 2: текстът е публикуван от Агенцията по вписванията. Последното изменение в текста е от ДВ бр. 95 от 07.11.2025. registryagency.bg/…/zakon_za_kadastra_i_imotniia_registr.pdf. Проверено на 05.11.2026.
• Закон за собствеността, чл. 38, ал. 1: текстът е публикуван от Агенцията по вписванията. Последното изменение в текста е от ДВ бр. 18 от 04.03.2022. registryagency.bg/…/zakon_za_sobstvenostta_36.pdf. Проверено на 05.11.2026.
• Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете „Държавен вестник“.

Последна актуализация: 05.11.2026.

Статията е с информативна цел и не е правен съвет.