В обявата пише „гараж“ или „паркомясто“. В нотариалния акт може да пише нещо съвсем различно: отделен обект, дял от общ подземен гараж или само право да паркирате. Това са три различни права. Те се различават по това дали можете да продадете мястото, дали наследниците ви ще го получат и дали някой може да поиска делба. Тази статия показва как да разберете кое от трите купувате, преди да платите.
Накратко
- Самостоятелен обект „гараж“ има собствен идентификатор в кадастъра. Той е ваш, както е ваш и апартаментът.
- Идеални части от подземен гараж означават, че притежавате дял от целия гараж заедно с други хора. Конкретното място обикновено е въпрос на уговорка между съсобствениците, а не на собственост.
- Правото на ползване ви позволява да ползвате мястото, но не можете да го продадете. То се погасява със смъртта на ползвателя.
- Място в двора на жилищна сграда по правило е част от общите части. Общите части не може да се делят.
1. Гаражът като самостоятелен обект
Законът за устройство на територията позволява в жилищна сграда да има гаражи или места за паркиране в първия, полуподземния или подземния етаж (ЗУТ, чл. 38, ал. 1). Когато гаражът е обособен като отделен обект на собственост със самостоятелно предназначение, той е „самостоятелен обект в сграда“ по смисъла на Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР, § 1, т. 1 от допълнителните разпоредби).
Такъв обект получава собствен идентификатор (ЗКИР, чл. 26, ал. 1). Кадастърът пази за него идентификатора, етажа, очертанието, броя нива, площта по документ, предназначението и адреса (ЗКИР, чл. 27, ал. 1, т. 3).
Какво значи на практика: купувате обект, който се продава, ипотекира и наследява като апартамент. Имате собствен идентификатор и собствена схема и не дължите нищо на съседите по гаража, освен дела си от разноските за общите части на сградата (ЗС, чл. 41).
2. Идеални части от подземен гараж
В много нови сгради подземният гараж е един общ обект. Купувачите на апартаменти получават идеални части от него, например 1/40, и уговорка кое място ползва всеки. Тук важат общите правила за съсобствеността:
- Ако не е доказано друго, частите на съсобствениците се считат за равни (ЗС, чл. 30, ал. 2).
- Всеки съсобственик ползва общата вещ, без да пречи на другите. Който ползва вещта сам, дължи обезщетение на останалите от деня, в който те писмено го поискат (ЗС, чл. 31).
- Как се ползва и управлява общата вещ, решават собствениците на повече от половината от нея (ЗС, чл. 32, ал. 1).
- Преди да продаде своята част на външен купувач, съсобственикът трябва да я предложи на другите съсобственици при същите условия и да представи доказателство за това пред нотариуса (ЗС, чл. 33). Дали това правило важи за вашия гараж, преценява адвокатът по конкретните документи.
- Всеки съсобственик може да поиска делба, дори ако е уговорено друго, освен ако делбата е несъвместима с естеството и предназначението на вещта (ЗС, чл. 34, ал. 1).
Капанът: номерът на мястото, начертан на пода, не е собственост. Той е разпределение на ползването. Затова проверете в акта дали има описано място и номер, дали е приложена схема на разпределението и кой я е подписал. Когато в акта пише „ведно с право на ползване на паркомясто №…“, а разпределението не е подписано от всички съсобственици, мястото ви може да се промени с решение на мнозинството.
3. Право на ползване
Понякога продавачът (често инвеститорът) запазва собствеността и учредява на купувача само право на ползване на мястото. Законът определя съдържанието на това право тясно:
- Ползвателят използва вещта според предназначението ѝ и може да получава добиви от нея, без да я променя съществено. Ползвателят не може да прехвърля правото си (ЗС, чл. 56).
- Правото се погасява със смъртта на ползвателя, освен ако е учредено за по-кратък срок. Когато ползвателят е юридическо лице, правото се погасява с прекратяването на лицето. Погасява се и когато не се упражнява 5 години (ЗС, чл. 59).
Какво значи на практика: правото на ползване не можете да го продадете заедно с апартамента, а наследниците ви не го получават. Ако за същата цена може да се купи собственост, правото на ползване е по-слабото право. Когато ви го предлагат като „паркомясто“, задайте директния въпрос: „Ще бъда ли собственик?“
4. Паркомясто в двора на етажна собственост
Когато етажите или части от тях в една сграда са на различни собственици, дворът и земята под сградата са общи за всички (ЗС, чл. 38, ал. 1). Законът казва изрично: „Общите части не може да се делят.“ (ЗС, чл. 38, ал. 3).
Следователно никой отделен собственик не може да ви продаде като своя собственост място, начертано в общия двор. Ако някой ви предлага да „купите“ такова място, вие плащате най-много за уговорка за ползване между собствениците. Тази уговорка зависи от решенията на собствениците в сградата. Поискайте писменото решение, на което се основава ползването, и проверете кой го е взел.
Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) урежда реда, по който общото събрание решава как се ползват общите части. Конкретните членове и мнозинства не са цитирани тук, защото към датата на проверката не намерихме официален консолидиран текст на ЗУЕС в източниците, които използваме. Попитайте адвоката за мнозинството, което се изисква за вашия случай.
Как да го видите в кадастъра
- Поискайте схема на обекта от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). За сделка със самостоятелен обект в сграда в район с одобрена кадастрална карта нотариусът изисква схема, издадена от АГКК (ЗКИР, чл. 49б).
- Сверете идентификатора. Ако гаражът ви има собствен идентификатор и в схемата предназначението е гараж, той е самостоятелен обект. Ако схемата е на целия подземен гараж с много места, купувате идеални части.
- Паркомясто без идентификатор не е отделен обект в кадастъра. Значи е или идеална част, или право на ползване, или място в общите части.
- Сверете площта. В кадастъра площта на самостоятелния обект се води „по документ“ (ЗКИР, чл. 27, ал. 1, т. 3). Ако в обявата площта е друга, попитайте откъде идва разликата.
Какво да направите, ако обектът изобщо липсва в кадастъра или е нанесен грешно: → Къщата не е нанесена в кадастъра или е нанесена грешно.
Как да го видите в нотариалния акт
Прочетете описанието на имота в акта на продавача и в предишния акт. Обърнете внимание на три типа формулировки. Цитатите по-долу са примерни.
- „Самостоятелен обект с идентификатор …, с предназначение: гараж“ означава собственост на отделен обект.
- „… идеални части от подземен гараж с идентификатор …“ означава дял от общ обект. Потърсете към него схема на разпределението на местата.
- „право на ползване върху паркомясто …“ означава ограничено право, което не може да се прехвърля.
Вписва се всеки акт, с който се прехвърля собственост или се учредява друго вещно право върху недвижим имот (ЗС, чл. 112, буква „а“). Преди да бъде вписан, актът не може да се противопостави на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик права върху имота и са ги вписали (ЗС, чл. 113). Затова проверете в Имотния регистър дали правото на продавача е вписано и дали върху гаража има тежести: → Как да проверите собственика и тежестите преди капаро.
Колко сгради имат гаражи
Според Преброяване 2021 на НСИ в 5,8% от жилищните сгради в страната има гаражи и общи паркинги. Към 7 септември 2021 г. жилищните сгради са общо 2 123 142. Това е дял от сградите, а не от жилищата.
Често задавани въпроси
Мога ли да продам паркомястото отделно от апартамента?
Ако е самостоятелен обект, можете. Ако е идеална част, по правило можете, но първо проверете правилото за предложение към другите съсобственици (ЗС, чл. 33). Право на ползване не може да се продава (ЗС, чл. 56).
Наследниците ми ще получат ли правото на ползване?
Не. То се погасява със смъртта на ползвателя (ЗС, чл. 59).
Съседът паркира в двора, а аз нямам място. Какво мога да направя?
Дворът е общ (ЗС, чл. 38). Попитайте управителя на сградата дали има решение за ползването му. За реда на обжалване се обърнете към адвокат.
Може ли някой да поиска делба на подземния гараж?
Законът дава това право на всеки съсобственик, освен ако делбата е несъвместима с естеството и предназначението на вещта (ЗС, чл. 34). Дали делбата е възможна при вашия гараж, преценява адвокатът.
Свързани статии: Къща с двама или трима собственици: етажи и идеални части · Квадратурата в договора за апартамент в строеж · Какво става при нотариуса
Източници
- Закон за собствеността, чл. 30–34, 38, 41, 56, 59, 112, 113: текстът е публикуван от Агенцията по вписванията, „Нормативна уредба“. Последното изменение в текста е от ДВ бр. 18 от 04.03.2022. registryagency.bg/…/zakon_za_sobstvenostta_36.pdf. Проверено на 05.11.2026.
- Закон за устройство на територията, чл. 38, ал. 1: текстът е публикуван от Агенцията по вписванията. Последното изменение в текста е от ДВ бр. 87 от 17.10.2025. registryagency.bg/…/zut.pdf. Проверено на 05.11.2026.
- Закон за кадастъра и имотния регистър, чл. 26, ал. 1; чл. 27, ал. 1, т. 3; чл. 49б; § 1, т. 1 от допълнителните разпоредби: текстът е публикуван от Агенцията по вписванията. Последното изменение в текста е от ДВ бр. 95 от 07.11.2025. registryagency.bg/…/zakon_za_kadastra_i_imotniia_registr.pdf. Проверено на 05.11.2026.
- НСИ, „Жилищни сгради към 7 септември 2021 година“ (Преброяване 2021): 2 123 142 жилищни сгради; 5,8% с гаражи и общи паркинги. nsi.bg/file/24334/Census2021-rb.pdf. Проверено на 05.11.2026.
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете „Държавен вестник“.
Последна актуализация: 05.11.2026.
Статията е с информативна цел и не е правен съвет.