При продажбата с обратен наем (на английски — sale and leaseback) собственикът продава имота си и в същия момент го наема обратно от купувача. Той получава капитала от продажбата, но продължава да ползва имота. Купувачът получава имот с наемател от първия ден.
В нашата практика схемата се среща основно при бизнес имоти — офиси, складове, производствени сгради, магазини. Компанията освобождава капитал, вложен в недвижимост, и го насочва към основната си дейност.
Как работи
- Собственикът и купувачът договарят цена на продажбата.
- Едновременно се сключва договор за наем — срок, наем, индексация, кой плаща ремонтите и разходите.
- Продавачът става наемател, купувачът — собственик и наемодател.
Цената и наемът са свързани. По-висока цена на продажбата обикновено върви с по-висок наем — и обратно. Затова двата договора се оценяват заедно, не поотделно.
За купувача: какво получава и какво рискува
Получава: имот с наемател и договорен наем от първия ден.
Рискува:
- Платежоспособността на наемателя. Цялата стойност на сделката зависи от един наемател — бившия собственик.
- Наем над пазарния. Ако наемът е договорен над пазарното ниво, за да оправдае по-висока цена, при напускане на наемателя имотът ще се отдаде по-евтино и ще струва по-малко.
- Специализиран имот. Сграда, пригодена за конкретен бизнес, може трудно да намери друг наемател.
За продавача: какво получава и какво рискува
Получава: капитал, без да напуска имота.
Рискува:
- Загуба на собствеността и на бъдещото поскъпване на имота.
- Зависимост от условията на наема — срок, увеличения, условия за подновяване.
- Разходи — наемът може да се окаже по-скъп от досегашните разходи за собствения имот.
Какво да проверите преди сделка
- Собственост и тежести — в Имотния регистър на Агенцията по вписванията.
- Финансовото състояние на наемателя — отчети, задължения, история.
- Пазарния наем за подобни имоти — дали договореният наем е реалистичен.
- Договора за наем — срок, индексация, ремонти, предсрочно прекратяване, право на подновяване.
- Изхода — какво става с имота, ако наемателят напусне.
Правната форма на двата договора и данъчните последици обсъдете с юрист и данъчен консултант.
Често задавани въпроси
Кой използва продажба с обратен наем? В нашата практика — компании, които искат да освободят капитал, вложен в собствени имоти, без да променят мястото на дейността си.
Подходящо ли е за жилище? В нашата практика схемата се среща основно при бизнес имоти. При жилище рисковете за двете страни трябва да се оценят особено внимателно с юрист.
Кое е най-важното за купувача? Наемателят. Цялата стойност на сделката зависи от това дали той ще плаща наема през целия срок.
Как се определя цената? Цената и наемът се договарят заедно. По-висока цена обикновено означава по-висок наем.
Какво става, ако наемателят спре да плаща? Последиците зависят от договора за наем. Затова той се чете с юрист преди сделката.
Източници
Тази статия описва механизма на сделката и практиката на DJIA Consult. Тя не съдържа пазарни числа. За проверка на конкретен имот: Имотният регистър на Агенцията по вписванията и кадастърът на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.
Серията „Инвестиционни стратегии в недвижими имоти“
- Как да изберете стратегия: капитал, време и риск
- Имот за дългосрочен наем
- Краткосрочен наем
- Ремонт и препродажба
- Покупка „на зелено“
- Търговски имоти: офис, склад, магазин
- Продажба с обратен наем
- АДСИЦ и фондове за имоти
Това не е инвестиционен съвет. Материалът е с образователна цел. Той описва публични данни и практиката на DJIA Consult и не е лична препоръка или покана за сделка с финансови инструменти. DJIA Consult не е лицензиран инвестиционен посредник по Закона за пазарите на финансови инструменти. За решения за личния си портфейл се обърнете към инвестиционен консултант, лицензиран от Комисията за финансов надзор.
Имотите са нашата работа от 2007 г. Ако обмисляте конкретна покупка, продажба или проверка на имот — вижте услугите на DJIA Consult или заявете консултация за парцел.