Покупка „на зелено“: рисковете на недовършения строеж

Покупката „на зелено“ означава да платите за жилище, което още не съществува. Купувачът поема част от риска на строителя. Въпросът не е дали има риск, а дали той е проверен и дали цената го компенсира.

Какво всъщност купувате

На етап строеж купувачът обикновено не купува готов имот, а обещание — договор за бъдещ обект в сграда, която трябва да бъде построена, приета и въведена в експлоатация. Докато това не стане, стойността на договора зависи от строителя, от собственика на терена и от финансирането на проекта.

Етапите на строежа и документите

Строежът минава през етапи, които се документират с актове и протоколи. Редът за съставянето им е уреден в Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Въвеждането в експлоатация — в Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите и в Закона за устройство на територията.

Практическото правило: искайте документ за всеки етап, за който плащате. Плащанията по договора трябва да следват реално завършени и документирани етапи, а не календарни дати.

Кои точно актове се съставят на всеки етап и кой ги подписва — проверете в актуалния текст на наредбата или с юрист.

Какво казват данните

• Според Евростат през II тримесечие на 2026 г. цените на новите жилища в България са с 12,3% по-високи от година по-рано (предварителни данни).
• Броят на жилищата в издадените разрешения за строеж на жилищни сгради през II тримесечие на 2026 г. е с 14,0% по-висок от година по-рано (Евростат, разрешения за строеж, некоригирани данни).

Повече разрешения означават повече бъдещо предлагане. Как това ще се отрази на цените, данните не казват.

Рисковете

• Забавяне — сроковете в договора не се спазват.
• Недовършен строеж — строителят спира работа заради финансови или правни проблеми.
• Тежести върху терена — ипотека на банката, която финансира проекта, или други вписвания.
• Промени в проекта — различни площи, разпределение, изложение или общи части от обещаните.
• Качество — разлика между описаното в договора и изпълненото.
• Въвеждане в експлоатация — без него жилището не може да се ползва законно.

Какво да проверите преди предварителния договор

1. Собственост на терена и право на строеж — в Имотния регистър на Агенцията по вписванията: кой е собственик, кой строи и на какво основание.
2. Тежести — ипотеки, възбрани, искови молби върху терена.
3. Разрешение за строеж и одобрен проект — в общината; за София — в публичните регистри на Столична община.
4. Строителят — кои негови предишни сгради са завършени и въведени в експлоатация, в какви срокове.
5. Договорът — график на плащанията по етапи, описание на обекта и общите части, срокове, неустойки, ред за прехвърляне на собствеността. Прочетете го с юрист преди подписване.

Често задавани въпроси

По-евтино ли е да се купи на зелено? Зависи от проекта. Сравнете цената с тази на завършени жилища в същия район и преценете дали разликата компенсира риска.

Кога ставам собственик? Зависи от договора и от начина на прехвърляне. Изяснете го с юрист преди да платите.

Какво става, ако строителят фалира? Последиците зависят от договора, от вписванията и от конкретния случай. Затова проверката на терена и тежестите е преди плащането, не след него.

Как да проверя дали строежът е законен? Разрешението за строеж и одобреният проект се проверяват в общината. В София — в публичните регистри на Столична община.

Кои етапи на строежа се документират? Етапите се документират с актове и протоколи по Наредба № 3 от 2003 г. Проверете актуалния текст.

Източници

1. Евростат, House price index (prc_hpi_q), нови жилища (DW_NEW), обновено 01.10.2026 — https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hpi_q/default/table
2. Евростат, Building permits — quarterly data (sts_cobp_q), брой жилища, обновено 04.11.2026 — https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/sts_cobp_q/default/table
3. Министерство на регионалното развитие и благоустройството, „Списък на действащата към 01.07.2026 г. нормативна уредба…“ (ЗУТ; Наредба № 2 и Наредба № 3 от 2003 г.) — https://www.mrrb.bg/bg/normativni-aktove/

Серията „Инвестиционни стратегии в недвижими имоти“

1. Как да изберете стратегия: капитал, време и риск
2. Имот за дългосрочен наем
3. Краткосрочен наем
4. Ремонт и препродажба
5. Покупка „на зелено“
6. Търговски имоти: офис, склад, магазин
7. Продажба с обратен наем
8. АДСИЦ и фондове за имоти

Това не е инвестиционен съвет. Материалът е с образователна цел. Той описва публични данни и практиката на DJIA Consult и не е лична препоръка или покана за сделка с финансови инструменти. DJIA Consult не е лицензиран инвестиционен посредник по Закона за пазарите на финансови инструменти. За решения за личния си портфейл се обърнете към инвестиционен консултант, лицензиран от Комисията за финансов надзор.

Имотите са нашата работа от 2007 г. Ако обмисляте конкретна покупка, продажба или проверка на имот — вижте услугите на DJIA Consult или заявете консултация за парцел.