Краткосрочен наем: категоризиране, ЕСТИ, данъци и етажна собственост

Краткосрочният наем — отдаване на апартамент или стая за няколко нощувки — често изглежда като „същото като наема, но по-доходно“. На практика това е туристическа дейност. Тя има свои правила, свои задължения към държавата и общината и свои отношения със съседите.

Какво казва Законът за туризма

Според информацията на Министерството на туризма (страниците „Единна система за туристическа информация“ и „Отговори на въпроси“):

• Стаите за гости, апартаментите за гости и къщите за гости подлежат на категоризиране по реда на Закона за туризма, независимо от вида собственост.
• Категорията им се определя от кмета на съответната община.
• От 1 октомври 2019 г. всички, които предоставят настаняване — включително физическите лица със стаи, къщи и апартаменти за гости — трябва да подават информация към Единната система за туристическа информация (ЕСТИ). Министерството посочва за основание чл. 116, ал. 5 от Закона за туризма.

Към 04.11.2026 г. Министерството на туризма съобщава, че ЕСТИ временно не функционира поради технически проблем. Проверете актуалното състояние на страницата на министерството.

Какво следва за собственика: преди първия гост проверете в общината реда за категоризиране на конкретния обект, а в Министерството на туризма — задълженията по ЕСТИ. Документите, сроковете и таксите за категоризиране проверете в общината.

Данъците и местните такси

Краткосрочният наем засяга няколко отделни задължения:

• Данък върху дохода — правилата са различни за физическо лице и за фирма. Проверете ги на сайта на Националната агенция за приходите.
• Местни данъци и такси, включително свързаните с туристическото настаняване — проверете ги в съответната община.

Актуалните ставки проверявайте преди всяка година — те се променят.

Етажната собственост

Апартаментът за гости е в сграда с други собственици. Отношенията в етажната собственост се уреждат от Закона за управление на етажната собственост. Министерството на регионалното развитие и благоустройството е утвърдило и примерен правилник за вътрешния ред в етажната собственост (заповед от 01.12.2023 г.).

Преди покупка с цел краткосрочен наем проверете:

• правилника за вътрешния ред на конкретната сграда;
• решенията на общото събрание — включително за туристическо ползване, ако има такива;
• актуалния текст на Закона за управление на етажната собственост за правилата при туристическа дейност в сграда.

Рисковете

• Сезонност — заетостта се променя рязко през годината.
• Регулация — правилата за туристическа дейност, местните данъци и изискванията към платформите могат да се променят.
• Съседите и етажната собственост — шумът, достъпът и износването на общите части са честа причина за спорове.
• Време и управление — почистване, комуникация, ключове, ремонти. Ако се наема управител, той е разход.
• Износване — обзавеждането и уредите се подменят по-често, отколкото при дългосрочен наем.

Какво да проверите преди покупка

1. Реда за категоризиране в общината на имота.
2. Задълженията по ЕСТИ към Министерството на туризма.
3. Правилника и решенията на етажната собственост.
4. Местните данъци и такси.
5. Пълната сметка — по метода от статията за дългосрочния наем, с реалистична заетост и всички разходи по управление.

Често задавани въпроси

Трябва ли апартамент за гости да се категоризира? Според Министерството на туризма апартаментите за гости подлежат на категоризиране, а категорията им се определя от кмета на общината.

Какво е ЕСТИ? Единната система за туристическа информация — системата, към която лицата, които предоставят настаняване, подават информация. Задължението важи от 1 октомври 2019 г.

Какви местни данъци и такси се дължат? Проверете в общината, в която е имотът. Ставките се определят на местно ниво и се променят.

Могат ли съседите да ограничат краткосрочния наем? Проверете правилника на сградата, решенията на общото събрание и актуалния текст на Закона за управление на етажната собственост. За конкретна ситуация — юрист.

По-доходен ли е краткосрочният от дългосрочния наем? Не даваме обща оценка. Сметката зависи от заетостта, цените, разходите по управление и времето на собственика.

Източници

1. Министерство на туризма, „Единна система за туристическа информация“, проверено 04.11.2026 — https://tourism.government.bg/bg/kategorii/edinnata-sistema-za-turisticheska-informaciya
2. Министерство на туризма, „Отговори на въпроси“ — категоризиране на туристически обекти — https://tourism.government.bg/bg/faq-page/271
3. Министерство на регионалното развитие и благоустройството, „Списък на действащата към 01.07.2026 г. нормативна уредба…“ (ЗУЕС; примерен правилник за вътрешния ред) — https://www.mrrb.bg/bg/normativni-aktove/

Серията „Инвестиционни стратегии в недвижими имоти“

1. Как да изберете стратегия: капитал, време и риск
2. Имот за дългосрочен наем
3. Краткосрочен наем
4. Ремонт и препродажба
5. Покупка „на зелено“
6. Търговски имоти: офис, склад, магазин
7. Продажба с обратен наем
8. АДСИЦ и фондове за имоти

Това не е инвестиционен съвет. Материалът е с образователна цел. Той описва публични данни и практиката на DJIA Consult и не е лична препоръка или покана за сделка с финансови инструменти. DJIA Consult не е лицензиран инвестиционен посредник по Закона за пазарите на финансови инструменти. За решения за личния си портфейл се обърнете към инвестиционен консултант, лицензиран от Комисията за финансов надзор.

Имотите са нашата работа от 2007 г. Ако обмисляте конкретна покупка, продажба или проверка на имот — вижте услугите на DJIA Consult или заявете консултация за парцел.