Купувачът и неговият адвокат ще проверят същото, което можете да проверите и вие — само че по-късно и с по-скъпи последици за вас. Първият въпрос е какво точно продавате. До завършването на сградата в груб строеж предмет на сделка може да бъде правото на строеж; след грубия строеж — самият апартамент (ЗУТ, чл. 181, ал. 1 и 2). Ако имате само предварителен договор с инвеститора, вие още не сте собственик и продавате правата си по договора.
Статията е за двата вида продавачи: човек, който е купил на зелено и продава, преди сградата да е въведена в експлоатация, и инвеститорът, който продава обектите си.
Какво точно продавате
| Какво имате | Какво продавате | Как |
|---|---|---|
| предварителен договор с инвеститора | правата си по договора | писмено споразумение — за мястото ви като платец е нужно изричното съгласие на инвеститора (ЗЗД, чл. 102) |
| нотариален акт за право на строеж, преди грубия строеж | правото на строеж за обекта | нотариален акт (ЗЗД, чл. 18; ЗУТ, чл. 181, ал. 1) |
| нотариален акт, след завършването на грубия строеж | самия апартамент | нотариален акт (ЗУТ, чл. 181, ал. 2) |
Предварителният договор за имот се сключва в писмена форма и съдържа съществените условия на окончателния (ЗЗД, чл. 19, ал. 1 и 2). Собствеността и вещните права върху имот се прехвърлят с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18).
Ако продавате правата по предварителния договор
- Съгласието на инвеститора. Вие имате вземане (да получите обекта) и задължение (да плащате). Вземането може да се прехвърли, освен ако законът, договорът или естеството му не допускат това (ЗЗД, чл. 99, ал. 1). Но новият купувач може да ви замести като длъжник по оставащите плащания само с изричното съгласие на инвеститора (ЗЗД, чл. 102). Затова купувачът ще иска писмо или споразумение с инвеститора.
- Вие уведомявате инвеститора. Прехвърлянето действа спрямо инвеститора от деня, в който вие му го съобщите. Вие предавате на купувача документите по договора и му потвърждавате писмено прехвърлянето (ЗЗД, чл. 99, ал. 3).
- Отговаряте, че вземането съществува. Когато продавате правата си срещу пари, отговаряте пред купувача, че вземането съществува към момента на прехвърлянето (ЗЗД, чл. 100, ал. 1).
- Таксата и условията на инвеститора. Ако договорът ви предвижда такса или условия за прехвърлянето, изяснете ги преди да обявите цена — те влизат в сметката ви.
Как точно да се оформи споразумението и с кого се подписва нотариалният акт после — адвокат.
Правната проверка
- Теренът и правото на строеж. Собственикът на земята може да отстъпи на друг правото да построи сграда върху нея (ЗС, чл. 63). Купувачът ще поиска документа, с който инвеститорът строи.
- Тежестите. Купувачът ще поиска удостоверение за тежести. Ако има ипотека на инвеститора, вписването ѝ се заличава въз основа на съгласието на кредитора в нотариално заверена форма или на съдебно решение (ЗЗД, чл. 179, ал. 1). Купувачът ще пита как ще бъде освободен точно вашият обект.
- Вписани искови молби. Предварителният договор не е сред актовете, които се вписват в Имотния регистър (ЗС, чл. 112). Вписва се исковата молба за обявяването му за окончателен (ЗС, чл. 114, б. „б“). Купувачът ще провери дали за същия обект няма такава.
- Разрешението за строеж. Влязло ли е в сила, презаверявано ли е, не е ли изтекъл срокът (ЗУТ, чл. 153, ал. 2–5). Повече: Защо строежите закъсняват.
Техническата проверка
- Етапът — с документи, не с думи. Пригответе копия от съставените актове и протоколи. Акт 14 е актът за приемане на конструкцията — не е грубият строеж (Наредба № 3, чл. 7, ал. 3, т. 14). Завършването на грубия строеж се констатира от строителния надзор (ЗУТ, чл. 181, ал. 3); докато не бъде одобрен образец на протокола, грубият строеж се констатира по досегашния ред (§ 87 ПЗР на ЗИД на ЗУТ, ДВ бр. 16 от 2021 г.). Кой документ ще приеме нотариусът — питайте нотариуса или адвоката си. „Акт 16“ има само за сградите от първа до трета категория (Наредба № 3, чл. 2, ал. 2). Повече: Етапите на една нова жилищна сграда.
- Съответствие с проекта. След разрешението някои съществени отклонения от проекта са недопустими изобщо, а други изискват нотариално заверено съгласие на заинтересуваните лица и одобрено изменение (ЗУТ, чл. 154, ал. 4–6). Ако обектът се различава от одобрения проект, купувачът ще поиска документа за изменението.
- Площите. Посочете ги разграничени — обща, чиста, тераси и идеални части от общите части — и на каква база са (по проект или замерени). По идеалните части се определя гласът в общото събрание (ЗУЕС, чл. 17, ал. 1) и делът в разходите за ремонт на общите части (ЗУЕС, чл. 48, ал. 3).
- Техническото описание. Какво точно е включено в довършването — това, което пише в договора, не това, което е казано устно.
Енергийният клас
Ако за сградата вече има сертификат за енергийни характеристики, показателят от него се посочва във всички обяви, а при продажба на обект в нова сграда продавачът дава на купувача копие (ЗЕЕ, чл. 34, ал. 2 и 4). Клас, сметнат по идеен проект, не е сертификат — не го обявявайте като такъв.
Данъкът и ДДС
- Частното лице. Не се облага доходът от продажба на един жилищен имот през годината, ако от придобиването са минали повече от три години, и на до два имота — ако са минали повече от пет (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 1). Иначе облагаемият доход е разликата между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10 на сто разходи (ЗДДФЛ, чл. 33, ал. 1). При покупка на зелено обаче не е очевидно от коя дата тече срокът и как се облага продажбата на права по предварителен договор. Попитайте счетоводител, преди да определите цена.
- Инвеститорът. Освободена от ДДС е доставката на сгради или части от тях, които не са нови (ЗДДС, чл. 45, ал. 3); „нови“ по закона са и сградите в етап „груб строеж“ към датата, на която данъкът е станал изискуем (ЗДДС, § 1, т. 5 ДР); прехвърлянето на право на строеж е освободено само до издаването на разрешението за строеж (ЗДДС, чл. 45, ал. 2). Купувачът ще иска цената да казва изрично с ДДС ли е. Режимът за конкретната сделка — счетоводител.
Ако сте инвеститорът
Купувачът ще поиска същото, но от първоизточника: документа за правото да строите, разрешението и одобрения проект, удостоверение за тежести и как ще бъде заличена ипотеката за неговия обект, копия от актовете, разпределението с площите и идеалните части, техническото описание, цената с или без ДДС. Ако купувачът е потребител, договорът ви се преценява и по правилата за неравноправните клаузи (ЗЗП, чл. 143) → Неравноправни клаузи в договора с инвеститора.
Документите един по един: Чеклист преди продажба на апартамент в строеж.
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Споразумението с инвеститора, тежестите, нотариалният акт | адвокат |
| Изповядването на сделката | нотариус |
| Етапът и съответствието с проекта | строителният надзор (документите) · архитект или инженер |
| Площта на място | архитект · правоспособен геодезист |
| Енергийният сертификат | лице, вписано в регистъра на Агенцията за устойчиво енергийно развитие |
| Данъкът и ДДС | счетоводител |
Как помагаме ние
Подреждаме документите по етапи, проверяваме публичните регистри и ви казваме какво ще поиска купувачът и кой въпрос към кой специалист отива — преди обявата, не след първия оглед.
Често задавани въпроси
Мога ли да продам апартамента, преди сградата да е въведена в експлоатация? Зависи какво имате. С нотариален акт за правото на строеж — след грубия строеж продавате самия апартамент (ЗУТ, чл. 181, ал. 2), а преди това — правото на строеж. Само с предварителен договор — продавате правата си по него, преди и след грубия строеж.
Трябва ли ми съгласието на инвеститора? За да ви замести купувачът като платец по оставащите вноски — да, изрично (ЗЗД, чл. 102). Какво още изисква вашият договор — адвокат.
Сумата, която съм платил, определя ли цената? Не. Цената се определя от пазара — от реално сключените сделки за сравними обекти.
Кой плаща разноските по нотариалния акт? Това се уговаря. Кажете го предварително, за да не се открие при нотариуса.
Източници
ЗУТ, чл. 153, ал. 2–5; чл. 154, ал. 4–6; чл. 181, ал. 1–3; § 87 ПЗР на ЗИД на ЗУТ (ДВ бр. 16/2021) · ЗЗД, чл. 18; 19; 99; 100; 102; 179, ал. 1 · ЗС, чл. 63; 112; 114, б. „б“ · ЗЗП, чл. 143 · ЗУЕС, чл. 17, ал. 1; 48, ал. 3 · ЗЕЕ, чл. 34, ал. 2 и 4 · ЗДДС, чл. 45, ал. 2 и 3; § 1, т. 5 ДР · Наредба № 3 от 2003 г., чл. 2, ал. 2; чл. 7, ал. 3, т. 14 — консолидирани текстове към ДВ бр. 99 от 30.10.2026 г. · ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 1; чл. 33, ал. 1 — консолидиран текст към ДВ бр. 85 от 15.09.2026 г.; сверено на 04.11.2026.
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с адвокат, счетоводител и архитект или инженер.
Продавате апартамент в строеж? Свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас