Пълният комплект документи се подготвя преди първото запитване. Всеки документ, поискан по-късно, добавя дни — и съмнение у купувача. Чеклистът е подреден в реда, в който купувачът и неговият адвокат ще питат.
За двата вида продавачи: човек, който е купил на зелено и продава, преди сградата да е въведена в експлоатация, и инвеститорът. Какво точно продавате на всеки етап, обясняваме в правната и техническата проверка.
1 · Договорът
- ☐ Предварителният договор с инвеститора — с всички анекси. Устното обещание трудно се доказва — поискайте промяната в анекс.
- ☐ Ако имате нотариален акт — за правото на строеж или за самия обект — копие от него.
- ☐ Клаузата за прехвърляне: какво пише в договора ви за продажба на правата на трето лице.
2 · Платеното и остатъкът
- ☐ Доказателство за всяко плащане към инвеститора (банкови документи).
- ☐ Писмо от инвеститора: колко е платено, колко остава и при какви условия приема новия купувач. За да ви замести купувачът като платец, е нужно изричното съгласие на инвеститора (ЗЗД, чл. 102).
- ☐ Таксата за прехвърляне, ако има — изяснена преди цената.
3 · Етапът на строежа
- ☐ Копие от разрешението за строеж и заверките върху него.
- ☐ Копия от съставените актове и протоколи — до последния. За грубия строеж — документът, с който строителният надзор го е констатирал (ЗУТ, чл. 181, ал. 3; докато не бъде одобрен образец на протокола, грубият строеж се констатира по досегашния ред (§ 87 ПЗР на ЗИД на ЗУТ, ДВ бр. 16 от 2021 г.)). „Акт 14“ е актът за приемане на конструкцията, не грубият строеж. Кой документ ще приеме нотариусът — питайте нотариуса. Повече: Етапите на една нова жилищна сграда.
- ☐ Очакваният срок за въвеждане в експлоатация — както го пише инвеститорът, с документа, за който е вързан.
4 · Тежестите
- ☐ Удостоверение за тежести от Имотния регистър — актуално към обявата и повторно преди сделката.
- ☐ Ако има ипотека върху терена или сградата — как и кога ще бъде заличена за вашия обект (ЗЗД, чл. 179, ал. 1).
5 · Площите и общите части
- ☐ Разпределението от одобрения проект.
- ☐ Площите, разграничени: обща, чиста, тераси, идеални части от общите части — и на каква база (по проект или замерени).
- ☐ Ако обектът се различава от договора — документът за изменението на проекта.
6 · Какво е включено
- ☐ Техническото описание — нивото на завършване, инсталациите, дограмата, общите части.
- ☐ Паркомясто, гараж, склад — отделен обект ли са и с какъв документ.
7 · Енергийният клас
- ☐ Сертификатът за енергийни характеристики, ако вече има — копие за купувача (ЗЕЕ, чл. 34, ал. 2); показателят от него — във всяка обява (ЗЕЕ, чл. 34, ал. 4).
- ☐ Ако сертификат още няма — какво предвижда одобреният проект, назовано като проект, не като клас на сградата.
8 · Цената и разноските
- ☐ Цената — изрично с ДДС или без ДДС.
- ☐ Кой плаща разноските по нотариалния акт и вписването — уговорено предварително.
- ☐ Данъкът за вас при продажбата — изяснен със счетоводител преди цената.
9 · Ако сте инвеститорът
- ☐ Документът за правото да строите върху терена.
- ☐ Разрешението за строеж и одобреният проект.
- ☐ Удостоверение за тежести и редът за заличаване на ипотеката за всеки обект.
- ☐ Копия от актовете и протоколите, разпределението с площите и идеалните части, техническото описание.
- ☐ Проектът на договора — достатъчно рано, за да го прегледа адвокатът на купувача. → Неравноправни клаузи в договора с инвеститора
Защо питаме за всичко това още в първия разговор: Продавате апартамент в строеж? Защо питаме толкова много.
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Договорът, съгласието на инвеститора, тежестите | адвокат |
| Изповядването на сделката | нотариус |
| Етапът и съответствието с проекта | строителният надзор (документите) · архитект или инженер |
| Данъкът и ДДС | счетоводител |
Как помагаме ние
Подреждаме документите по този чеклист, проверяваме публичните регистри и ви казваме какво липсва — преди купувачът да го поиска.
Често задавани въпроси
Трябва ли всичко да е готово, преди да обявя апартамента? Колкото повече е готово, толкова по-малко дни и съмнения добавя всеки въпрос на купувача. Пропуските, открити рано, се оправят по-евтино.
Купувачът иска да види платежните ми документи. Нормално ли е? Да. Той поема мястото ви и трябва да знае колко е платено и колко остава.
Нужно ли е съгласието на инвеститора? За да ви замести купувачът като платец — да, изрично (ЗЗД, чл. 102). Какво друго изисква договорът ви — адвокат.
Източници
ЗЗД, чл. 102; чл. 179, ал. 1 · ЗУТ, чл. 181, ал. 3; § 87 ПЗР на ЗИД на ЗУТ (ДВ бр. 16/2021) · ЗЕЕ, чл. 34, ал. 2 и 4 — консолидирани текстове към ДВ бр. 99 от 30.10.2026 г.; сверено на 04.11.2026.
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с адвокат, счетоводител и архитект или инженер.
Продавате апартамент в строеж? Свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас