Първото общо събрание в новата сграда: какво се решава и защо да участвате

На първото общо събрание в новата сграда се решава кой ще управлява общите части, колко ще плащате и по какви правила ще живеете. Законът дава срокове: първото събрание се свиква до 6 месеца от възникването на етажната собственост, а управителният съвет или управителят се избира до 6 месеца от въвеждането на сградата в експлоатация. Решенията обвързват и онези, които са купили по-късно. Затова е добре да участвате още в първото събрание.

Част от пътеводителя „Апартамент в строеж“ — всички материали за купувачи и продавачи на едно място.

Кой свиква първото събрание и кога

• Първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването на етажната собственост. Свикват го собственици с най-малко 20% идеални части от общите части. Ако не е свикано в срока, може да го свика всеки собственик или ползвател (Закон за управление на етажната собственост — ЗУЕС, чл. 12, ал. 6).
• Управителен съвет (управител) се избира в 6-месечен срок от въвеждането на сградата в експлоатация (ЗУЕС, чл. 21, ал. 4).
• Поканата се поставя на видно място на входа най-малко 7 дни преди събранието. Тя съдържа дневния ред, датата, часа и мястото (ЗУЕС, чл. 13, ал. 1 и 7). Решения извън дневния ред не се вземат освен в неотложни случаи (чл. 16, ал. 3).

Кога точно е възникнала етажната собственост във вашата сграда, ще каже адвокат.

Гласът ви се мери в идеални части

• Всеки собственик гласува с идеалните си части от общите части на сградата (ЗУЕС, чл. 17, ал. 1).
• В новите сгради инвеститорът често още притежава непродадени обекти. Ако едно лице притежава повече от 51% идеални части, събранието се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 75% идеални части от общите части (ЗУЕС, чл. 15, ал. 4).
• Ако идеалните части не са посочени в документите за собственост, законът дава начин да се определят и да се одобрят от събранието (ЗУЕС, чл. 17, ал. 4–6).

Ако не можете да присъствате, можете да упълномощите пълнолетен член на домакинството си, вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик (ЗУЕС, чл. 14, ал. 1). Пълномощникът може да е и друго лице — с писмено пълномощно с нотариална заверка на подписа — или адвокат с писмено пълномощно (чл. 14, ал. 3). Едно лице може да представлява най-много трима собственици или ползватели (чл. 14, ал. 4).

Какво се решава на първото събрание

• Кой управлява. Изборът на управителен съвет (управител) става с мнозинство повече от 50% идеални части от общите части на етажната собственост (ЗУЕС, чл. 17, ал. 2, т. 7). За този избор общият кворум от 51% не се прилага (чл. 15, ал. 1), но решението пак иска повече от половината от всички идеални части.
• Професионален управител. Правомощията на управителния съвет могат да се възложат на професионален управител-търговец, вписан в регистъра към Министерството на регионалното развитие и благоустройството. Договорът с него се сключва за срок до две години. Клауза за автоматично подновяване се смята за недействителна (ЗУЕС, чл. 19, ал. 8; чл. 47а, ал. 1, т. 1). Ако инвеститорът предлага „своя“ фирма, решението пак е на събранието.
• Правилникът за вътрешния ред. Общото събрание е длъжно да приеме такъв правилник (ЗУЕС, чл. 11, ал. 3).
• Как се делят разходите за управление и поддръжка. Има три начина: поравно на обитател, по идеални части или поравно на обект (ЗУЕС, чл. 51, ал. 9). Решението се взема с мнозинство не по-малко от 51% идеални части от общите части (чл. 17, ал. 2, т. 8).
• Фондът „Ремонт и обновяване“. Събранието създава фонда и определя месечните вноски по идеални части. Вноската не може да е по-малка от 1% от минималната работна заплата за страната (ЗУЕС, чл. 50, ал. 1 и ал. 2, т. 1). Парите се държат в сметка със специално предназначение на името на етажната собственост (чл. 50, ал. 3).
• Вписването. Избраният управителен съвет (управител) се вписва в Единния централизиран регистър на етажната собственост чрез общината (ЗУЕС, чл. 47е, ал. 1).

Документите, които сградата трябва да има

• Технически паспорт. За новия строеж го съставя строителният надзор преди въвеждането в експлоатация. В него са сроковете за основните и текущите ремонти (Закон за устройство на територията — ЗУТ, чл. 176а, ал. 2 и чл. 176б, ал. 1). Паспортите се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията (ЗУТ, чл. 176а, ал. 5).
• Сертификат за енергийни характеристики. Собствениците имат право на копие. Оригиналът се пази от упълномощено от тях лице (Закон за енергийната ефективност — ЗЕЕ, чл. 33, ал. 2).
• Плановете и екзекутивните чертежи. Управителният съвет (управителят) съхранява протоколите, плановете и екзекутивните чертежи на сградата, техническия паспорт и счетоводните книги (ЗУЕС, чл. 23, ал. 1, т. 3).

На първото събрание е разумно да се реши кой ще поиска тези документи от инвеститора и в какъв срок.

Ако не сте съгласни с решение

• Ако протоколът не отразява вярно събранието, всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието му, включително достоверността на отразените решения. Оспорването е писмено пред управителния съвет (управителя), в 7-дневен срок от съобщението за изготвянето на протокола, а ако отсъствате — не по-късно от един месец (ЗУЕС, чл. 16, ал. 9).
• Можете да поискате отмяна на незаконосъобразно решение. Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок „от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7“ (ЗУЕС, чл. 40, ал. 1–2). Кога точно започва срокът във вашия случай — с адвокат.

Дали решението е незаконосъобразно и как се води делото — с адвокат.

Затворен комплекс — друг режим

В жилищен комплекс от затворен тип общите части се управляват по договор между инвеститора и собствениците, с нотариална заверка на подписите. Договорът се вписва по партидата на всеки обект и важи и за следващите собственици (ЗУЕС, чл. 2). Повече: Затворен комплекс: договорът за управление и таксата.

Какво да попитате, преди да купите

• „Проведено ли е първото общо събрание? Може ли да видя протокола?“
• „Кой управлява сградата и вписан ли е в регистъра?“
• „Има ли договор с професионален управител — с кого, за какъв срок и срещу каква такса?“
• „Колко е вноската във фонда и как се делят разходите?“
• „Има ли технически паспорт и копие на енергийния сертификат?“

Кой дава окончателния отговор

• Законно ли е решението и как се оспорва → адвокат.
• Вписан ли е управителят → общината по местонахождението на сградата (ЗУЕС, чл. 47е).
• Вписан ли е професионалният управител → регистърът на професионалните управители към Министерството на регионалното развитие и благоустройството (ЗУЕС, чл. 47а).

Как помагаме ние

Преди покупката ви казваме какво да поискате за управлението на сградата и кои въпроси да зададете. Свързваме ви с адвокат, когато въпросът е негов.

Често задавани въпроси

Кой свиква първото общо събрание в нова сграда?

Собственици с най-малко 20% идеални части от общите части, в 6-месечен срок от възникването на етажната собственост. Ако не го свикат, може всеки собственик или ползвател (ЗУЕС, чл. 12, ал. 6).

Инвеститорът има много непродадени апартаменти. Решава ли той?

Гласът се мери в идеални части (ЗУЕС, чл. 17, ал. 1). Когато едно лице притежава повече от 51% идеални части, събранието се провежда, ако присъстват собственици на най-малко 75% идеални части от общите части (чл. 15, ал. 4). За решенията важат мнозинствата по чл. 17.

Може ли договорът с управителната фирма да е безсрочен?

С професионален управител-търговец договорът се сключва за срок до две години. Договор за по-дълъг срок се смята за сключен за две години. Клауза за автоматично подновяване се смята за недействителна (ЗУЕС, чл. 19, ал. 8). В затворен комплекс важи договорът по чл. 2.

Обвързват ли ме решения, взети преди да купя?

Да. Приетите решения обвързват и новите собственици, ползватели и обитатели (ЗУЕС, чл. 11, ал. 4). Затова поискайте протоколите преди покупката.

Свързано

• Приемане на апартамента: протокол, дефекти и гаранционни срокове
• Квадратурата в договора: чиста площ, общи и идеални части
• „Акт 16“ не е това, което пише в договора

Източници

• Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) — чл. 2; чл. 11, ал. 3–4; чл. 12, ал. 6; чл. 13, ал. 1 и 7; чл. 14, ал. 1, 3 и 4; чл. 15, ал. 1 и 4; чл. 16, ал. 3 и 9; чл. 17, ал. 1, ал. 2, т. 7–8 и ал. 4–6; чл. 19, ал. 8; чл. 21, ал. 4; чл. 23, ал. 1, т. 3; чл. 40, ал. 1–2; чл. 47а, ал. 1; чл. 47е, ал. 1; чл. 50, ал. 1–3; чл. 51, ал. 9.
• Закон за устройство на територията (ЗУТ) — чл. 176а, ал. 2 и 5; чл. 176б, ал. 1.
• Закон за енергийната ефективност (ЗЕЕ) — чл. 33, ал. 2.
• Консолидирани текстове към ДВ бр. 99 от 30.10.2026 г.; сверено на 11.11.2026.

Последна актуализация: 11.11.2026.

Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с адвокат.

Купувате апартамент в строеж? Свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас