Предаването на ключа е моментът, в който най-лесно се записва дефект — и най-лесно се пропуска. Тук има два различни срока. Гаранционните срокове по ЗУТ текат от въвеждането на сградата в експлоатация и са уговорени между инвеститора и строителя (ЗУТ, чл. 160, ал. 4–5). Вашият срок като купувач по Закона за задълженията и договорите е една година и тече от предаването на имота (ЗЗД, чл. 197). Затова протоколът при предаването е важен.
Защо това има значение за вас
Дефект, записан в протокола при предаването, е факт с дата и подпис. Дефект, открит три месеца по-късно, трябва първо да бъде доказан като съществуващ преди това. От това може да зависи кой плаща ремонта.
Първо: въведена ли е сградата
Строеж или част от него не може да се ползва, преди да е въведен в експлоатация (ЗУТ, чл. 178, ал. 1). Преди да приемете апартамента, поискайте разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация. Двата документа се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията (ЗУТ, чл. 177, ал. 2–3). → Кой документ въвежда сградата
Негативен пример. „Вземете ключа сега, за да започнете ремонта, разрешението ще дойде след месец.“ Ползването преди въвеждане е забранено от закона. Ремонт, започнат преди приемането, затруднява и доказването кой дефект откъде е.
Гаранционните срокове — какво казва ЗУТ
- Министърът на регионалното развитие определя с наредба минимални гаранционни срокове за строителни и монтажни работи, съоръжения и обекти (ЗУТ, чл. 160, ал. 3). Това е Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите и минимални гаранционни срокове. Минималните срокове по видове работи проверете в актуалния текст на наредбата — в Държавен вестник или на сайта на МРРБ.
- Конкретните срокове се определят в договора между възложителя (инвеститора) и изпълнителя (строителя) и не могат да бъдат по-кратки от минималните (ЗУТ, чл. 160, ал. 4).
- Сроковете текат от деня на въвеждане на обекта в експлоатация (ЗУТ, чл. 160, ал. 5).
Важното за вас: вие не сте страна по договора между инвеститора и строителя. Срещу инвеститора като продавач ЗЗД ви дава следното:
- Продавачът отговаря за недостатъци, които съществено намаляват цената или годността на имота, дори когато не е знаел за тях. Уговорка, която го освобождава от тази отговорност, е недействителна (ЗЗД, чл. 193).
- След като приемете имота, трябва да го прегледате в обичайния срок и незабавно да уведомите продавача за забелязаните недостатъци. Иначе имотът се смята одобрен. Изключение са скритите недостатъци, за които уведомявате веднага щом ги откриете (ЗЗД, чл. 194).
- Можете да върнете имота срещу цената и разноските, да искате намаление на цената или да отстраните недостатъците за сметка на продавача. Във всеки от случаите можете да искате и обезщетение (ЗЗД, чл. 195).
- Исковете се погасяват с изтичане на една година от предаването при недвижими имоти. Ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка, срокът е три години. Страните могат да го удължат или съкратят по споразумение (ЗЗД, чл. 197).
Последното е важно: проверете дали договорът ви не съкращава срока. Как точно се прилагат тези правила към вашия договор — например ако той е уреден и като договор за изработка — преценява адвокат. Попитайте го преди да подпишете, не след като откриете теч.
Протоколът за предаване — какво да провери
Проверката е техническа; нашият списък е отправна точка, не експертиза.
- Площ — замер на място; сравнете с договора.
- Спецификация — сравнете точка по точка с приложението към договора: дограма, врати, подове, санитария, мазилки.
- Влага — ъгли, около прозорци, под терасите, в баните.
- Инсталации — вода (налягане, течове под мивките), канализация (оттичане), ток (всеки контакт и ключ, таблото), отопление и вентилация.
- Тераси и балкони — наклон за оттичане, хидроизолация, парапети.
- Показания на уредите — ток, вода, топломер, ако има; запишете ги с дата.
- Документи — инструкции и гаранционни карти на монтираните уреди.
Всяка забележка — с място, описание и снимка, приложена към протокола. Преди да подпишете протокол със забележки или да откажете приемането, попитайте адвоката какви са последиците.
За повечето купувачи има смисъл да дойдат на предаването със свой технически специалист. Чек-лист за оглед на сграда по същата логика — в статията Оглед на къща.
Общите части
Апартаментът е ваш; основите, външните стени, стълбите, покривът и главните линии на инсталациите са общи (ЗС, чл. 38). При дефект в общите части попитайте управителя на етажната собственост и адвокат как да се предяви. Ако сградата е в затворен комплекс, управлението на общите части се урежда с договор между инвеститора и собствениците, който се вписва по партидата на всеки обект (ЗУЕС, чл. 2, ал. 1–2). Поискайте този договор преди да приемете апартамента.
Какво да попитате
- „Въведена ли е сградата в експлоатация? С какъв документ?“
- „Какви гаранционни срокове сте договорили със строителя? Ще ми дадете ли извлечение?“
- „Към кого се обръщам при дефект — към вас или към строителя? В какъв срок отговаряте?“
- „Кой отговаря за дефект в общите части?“
Кой дава окончателния отговор
- Въведена ли е сградата — Специалист: Единният публичен регистър по устройство на територията
- Техническото състояние при предаването — Специалист: строителен инженер или технически експерт, когото наемете вие
- Правата ви при дефект и сроковете за тях — Специалист: адвокат
- Дефекти в общите части — Специалист: управителният орган на етажната собственост; адвокат
Как помагаме ние
Проверяваме дали сградата е въведена, преди да насрочите предаването, и ви подготвяме списък на въпросите към инвеститора. Техническата проверка е на специалист, когото вие избирате.
Често задавани въпроси
От кога тече гаранцията за новата сграда?
Гаранционните срокове по ЗУТ текат от въвеждането на обекта в експлоатация (чл. 160, ал. 5), не от предаването на ключа.
Мога ли да се нанеса преди разрешението за ползване?
Не. Строежът не може да се ползва преди въвеждането в експлоатация (ЗУТ, чл. 178, ал. 1).
Колко години е гаранцията за конструкцията?
Минималните срокове са в Наредба № 2 от 2003 г. (ЗУТ, чл. 160, ал. 3); конкретните — в договора между инвеститора и строителя. Проверете ги в актуалния текст на наредбата — в Държавен вестник или на сайта на МРРБ.
В какъв срок мога да предявя претенция към инвеститора за недостатък?
Исковете на купувача за недостатъци на недвижим имот се погасяват с една година от предаването, а при съзнателно премълчан недостатък — с три години (ЗЗД, чл. 197). Договорът може да промени срока.
Мога ли да искам ремонт директно от строителя?
Договорът за гаранция е между инвеститора и строителя. Към кого се обръщате вие, зависи от договора ви — попитайте адвокат.
Източници
- ЗУТ, чл. 160, ал. 3–5; чл. 177, ал. 2–3; чл. 178, ал. 1 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията (registryagency.bg, „Нормативна уредба“), последно изменение в текста: ДВ бр. 87 от 17.10.2025; прочетен на 04.11.2026.
- Закон за собствеността (ЗС), чл. 38 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 18 от 04.03.2022; прочетен на 04.11.2026.
- ЗУЕС, чл. 2, ал. 1–2 — текст, публикуван от МРРБ, последно изменение в текста: ДВ бр. 49 от 17.06.2025; прочетен на 04.11.2026.
- Закон за задълженията и договорите, чл. 193–195 и 197 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 35 от 27.04.2021; прочетен на 04.11.2026.
- Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. — наименованието е потвърдено по обществените консултации на МРРБ в strategy.bg (консултации от 2016, 2017 и 2019 г.; прочетени на 04.11.2026).
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище. За конкретен договор се консултирайте с адвокат.
Предстои ви предаване на нов апартамент? Свържете се с нас.