Когато продавачът е купил „на зелено“ и има само предварителен договор, той не ви продава апартамент. Продава ви правата си по договора с инвеститора и обикновено задълженията си по него. Законът позволява вземането да се прехвърли, освен ако договорът го забранява. Да поемете задълженията на мястото на продавача обаче може само с изричното съгласие на инвеститора. И още нещо: продавачът отговаря пред вас, че вземането съществува. За платежоспособността на инвеститора отговаря само ако се е задължил за това (ЗЗД, чл. 100).
Част от пътеводителя „Апартамент в строеж“ — всички материали за купувачи и продавачи на едно място.
Какво точно купувате
- С предварителен договор продавачът още не е собственик. Собствеността върху недвижим имот се прехвърля с договор в нотариална форма (Закон за задълженията и договорите — ЗЗД, чл. 18).
- Купувате вземането му към инвеститора — правото да получи апартамента. Кредиторът може да прехвърли вземането си, освен ако законът, договорът или естеството на вземането не го допускат (ЗЗД, чл. 99, ал. 1). Затова първото, което се чете, е клаузата за прехвърляне в неговия договор.
- Обикновено поемате и задълженията му — останалите вноски. Трето лице може да замести длъжника само с изрично съгласие на кредитора, тук инвеститора (ЗЗД, чл. 102, ал. 1). Без такова съгласие продавачът не се освобождава от задълженията си към инвеститора. Възможно е и вие да встъпите като съдлъжник — по съглашение с инвеститора или с продавача. Тогава продавачът и вие отговаряте пред инвеститора солидарно (ЗЗД, чл. 101). Кой от двата варианта подписвате — с адвокат.
- След завършването на сградата в груб строеж самият обект може да бъде предмет на сделка (Закон за устройство на територията — ЗУТ, чл. 181, ал. 2). Понякога инвеститорът прехвърля апартамента направо на новия купувач. Кой с кого подписва нотариалния акт, се урежда предварително.
За какво отговаря продавачът — и за какво не
- Когато прехвърлянето е срещу плащане, продавачът отговаря, че вземането съществува към момента на прехвърлянето (ЗЗД, чл. 100, ал. 1). Поискайте доказателства, че договорът му с инвеститора е действащ и не е развален, и документ за всяка платена вноска. Какво точно покрива тази отговорност, ще каже адвокат.
- Продавачът не отговаря за платежоспособността на инвеститора, освен ако се е задължил за това, и то само до размера на онова, което е получил срещу прехвърленото вземане (ЗЗД, чл. 100, ал. 2). Как стои въпросът, ако инвеститорът не построи, ще каже адвокат.
Затова проверката на инвеститора, терена и разрешението е същата като при покупка направо от инвеститора. Какъв риск остава при вас — с адвокат.
Кога прехвърлянето важи срещу инвеститора
- Продавачът е длъжен да съобщи на инвеститора за прехвърлянето, да ви предаде документите по договора и да ви потвърди писмено прехвърлянето (ЗЗД, чл. 99, ал. 3).
- Прехвърлянето има действие спрямо инвеститора и спрямо трети лица от деня, в който продавачът го съобщи на инвеститора (ЗЗД, чл. 99, ал. 4).
Затова е разумно плащането към продавача да е свързано с писменото потвърждение от инвеститора. Как точно, решете с адвоката. С него обсъдете и риска продавачът да е прехвърлил същия договор и на друг.
Документите, които решават сделката
- Договорът на продавача с инвеститора — с всички анекси, техническото описание и разписката за всяка платена вноска.
- Писмено потвърждение от инвеститора — че договорът е действащ, колко е платено и какво остава; съгласието му за прехвърлянето и за поемането на задълженията.
- Договорът за прехвърляне — често тристранно споразумение между продавача, вас и инвеститора. Формата и съдържанието — с адвокат.
- Справка в Имотния регистър. Предварителният договор не се вписва (Закон за собствеността — ЗС, чл. 112). Вписва се исковата молба за обявяването му за окончателен (ЗС, чл. 114, б. „б“). Адвокатът проверява дали за същия обект няма такава молба на друго лице.
Какво да попитате
Продавача:
- „Позволява ли договорът ви прехвърляне и при какви условия — съгласие, такса, срок?“
- „Колко сте платили и имате ли документ за всяка вноска?“
- „Прехвърляли ли сте или обещавали ли сте договора на друг?“
- „Има ли анекси, споразумения или кореспонденция за забава, промени или неустойки?“
Инвеститора:
- „Потвърждавате ли писмено, че договорът е действащ и колко е платено?“
- „Съгласни ли сте новият купувач да поеме задълженията и продавачът да бъде освободен?“
- „Има ли такса за прехвърлянето?“
Кой дава окончателния отговор
- Договорът, съгласието на инвеститора, рисковете от прехвърлянето → адвокат.
- Формата на сделката, ако обектът се прехвърля с нотариален акт → нотариус.
- Данъци и такси за вас и за продавача → адвокат с практика по данъчно право; счетоводител, когато страна е фирма.
Как помагаме ние
Подреждаме документите на продавача и инвеститора, проверяваме публичните регистри и ви казваме кои въпроси да зададете и на кого. Свързваме ви с адвокат, когато въпросът е негов.
Често задавани въпроси
Ставам ли собственик, когато поема чужд предварителен договор?
Не. Поемате правата и обикновено задълженията на продавача към инвеститора. Собствеността се прехвърля с договор в нотариална форма (ЗЗД, чл. 18).
Трябва ли ми съгласието на инвеститора?
За да поемете задълженията на мястото на продавача — да, изрично съгласие (ЗЗД, чл. 102, ал. 1). Самото вземане може да се прехвърли без съгласие, освен ако договорът или законът го забраняват (ЗЗД, чл. 99, ал. 1). Прочетете клаузата за прехвърляне в договора.
Ако инвеститорът фалира, отговаря ли продавачът пред мен?
Законът казва, че продавачът отговаря за съществуването на вземането и не отговаря за платежоспособността на длъжника, освен ако се е задължил за това — и то до размера на полученото (ЗЗД, чл. 100). Какво значи това при фалит на инвеститора във вашия случай, ще каже адвокат. Вижте и какво става при несъстоятелност на инвеститора.
От кога прехвърлянето има действие спрямо инвеститора?
Прехвърлянето на вземането има действие спрямо инвеститора от деня, в който продавачът му го съобщи (ЗЗД, чл. 99, ал. 4). За да поемете и задълженията на мястото на продавача, трябва изричното съгласие на инвеститора (чл. 102).
Свързано
- Как да проверите инвеститора, строителя и терена
- Предварителен договор и задатък
- Кога ставате собственик и какво подписвате на всеки етап
- Ако вие продавате договора си: Правната и техническата проверка преди обявата
Източници
- Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) — чл. 18; чл. 99, ал. 1, 3 и 4; чл. 100, ал. 1–2; чл. 101; чл. 102, ал. 1.
- Закон за собствеността (ЗС) — чл. 112; чл. 114, б. „б“.
- Закон за устройство на територията (ЗУТ) — чл. 181, ал. 2.
- Консолидирани текстове към ДВ бр. 99 от 30.10.2026 г.; сверено на 11.11.2026.
Последна актуализация: 11.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с адвокат.
Купувате апартамент в строеж? Свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас
