Клас А в обявата за нов апартамент: какво значи и как да го проверите

По правило новите сгради по действащите изисквания се проектират като сгради с близко до нулево потребление на енергия — с изключения и преходни правила. По закона това значи клас А плюс поне 55% енергия от възобновяеми източници на място или наблизо. Затова при сградите, за които това изискване важи, „клас А“ описва изискване, а не предимство. Важното за вас е друго: класът по време на строежа е изчисление по проекта. Документът, който го удостоверява, е сертификатът за енергийни характеристики. Той се издава преди сградата да бъде въведена в експлоатация.

Част от пътеводителя „Апартамент в строеж“ — всички материали за купувачи и продавачи на едно място.

Какво изисква законът

• Инвестиционните проекти за нови сгради трябва да предвиждат сгради с близко до нулево потребление на енергия (Закон за енергийната ефективност — ЗЕЕ, чл. 31, ал. 2, т. 3).
• Такава сграда отговаря едновременно на две условия. Потреблението ѝ на първична енергия е в клас А по скалата за съответния тип сгради. Поне 55% от енергията за отопление, охлаждане, вентилация, гореща вода и осветление идва от възобновяеми източници на място или в близост до сградата (ЗЕЕ, § 1, т. 28 от допълнителните разпоредби).
• Наредбата определя, че това изискване „влиза в сила от 1.01.2024 г.“, а „до тази дата новите сгради се проектират с потребление на енергия най-малко в клас „В““ (Наредба № РД-02-20-3, § 4; чл. 21, ал. 1, т. 1). Коя дата важи за конкретната сграда, казва проектантът.
• Има изключения. Ако техническата неосъществимост е доказана в проекта, новата жилищна сграда може да се проектира най-малко в клас „В“. До 31.12.2027 г. за новите сгради, за които заданието за проектиране предвижда присъединяване към централизирано топлоснабдяване от ефективна районна система или към газоразпределителна мрежа, се допуска делът на възобновяемата енергия да е най-малко 15% (същата наредба, § 4а).
• Наредбата се прилага за проекти, за които производството по одобряване е започнало след 18.11.2022 г. За начало се смята внасянето на проекта, а също и наличието на съгласуван идеен проект (§ 5). Проекти, разработени по отменената Наредба № 7 от 2005 г., можеха да се внесат по старите изисквания в тримесечен срок след 18.11.2022 г. (§ 17 от изменението, ДВ бр. 3/2023). Кой режим важи за вашата сграда, казва проектантът.

Кое правило важи за вашата сграда, зависи от датата и съдържанието на проекта. Това ще ви каже проектантът по част „Енергийна ефективност“ или консултант по енергийна ефективност.

Защо това има значение за вас

• Сравнението между обявите. Ако две нови сгради са проектирани по едни и същи правила, „клас А“ не ги различава. Различават ги числото за потреблението, източниците на енергия и изпълнението.
• Цената. Ако плащате повече заради „енергийна ефективност“, искайте документа, който я показва, не прилагателното в обявата.
• Новите правила за рекламата. От 27.09.2026 г. ЗЗП изрично нарича нелоялна търговска практика „да се представят предвидените със закон изисквания за всички стоки и услуги от съответната група, приложими за пазара в Европейския съюз, като отличителна характеристика на предложението на търговеца“ (ЗЗП, чл. 68ж, т. 32). Разделът за нелоялните търговски практики се прилага и за недвижимо имущество (ЗЗП, чл. 68б, ал. 2). Дали конкретна обява попада под тази точка, ще прецени адвокат. Въпросите по-долу са полезни при всяка обява.

Проектът и сертификатът — две различни неща

• По време на строежа класът е изчислен по проектните данни (Наредба № РД-02-20-3, чл. 18, ал. 3). Виждате го в част „Енергийна ефективност“ на одобрения проект.
• Преди въвеждането в експлоатация възложителят е длъжен да придобие сертификат за енергийни характеристики на нова сграда (ЗЕЕ, чл. 33, ал. 1). Сертификатът се издава въз основа на енергийните характеристики от инвестиционния проект на сградата — екзекутивната документация (ЗЕЕ, чл. 32, ал. 4). За него се използват характеристиките, изчислени в част „Енергийна ефективност“ на технически или работен проект (Наредба № РД-02-20-3, чл. 52, ал. 2).
• Кой го издава. Сертификатът се издава от лица, вписани в публичния регистър на Агенцията за устойчиво енергийно развитие (ЗЕЕ, чл. 43, ал. 1 и чл. 44, ал. 1). Те нямат право да сертифицират сграда, ако са неин проектант, строител или участник в експлоатацията ѝ (ЗЕЕ, чл. 43, ал. 4).
• Какво ви дължи продавачът. При продажба на самостоятелен обект в нова сграда продавачът предоставя на купувача копие на сертификата (ЗЕЕ, чл. 34, ал. 2). След като сертификатът е издаден, във всички обяви се посочва специфичният годишен разход на първична енергия в kWh/m², а сертификатът се дава за запознаване преди договора (ЗЕЕ, чл. 34, ал. 4).

„Зелени“ думи и сертификати в рекламата

От 27.09.2026 г. ЗЗП изрично посочва някои „зелени“ твърдения като нелоялни (чл. 68ж) или като заблуждаващи при определени условия (чл. 68д, ал. 3). Дали и как това се прилага към конкретна обява за жилище, ще прецени адвокат:

• общо твърдение за екологосъобразност, за което търговецът не може да докаже признати отлични екологични показатели (чл. 68ж, т. 29);
• маркировка за устойчивост, която не се основава на система за сертифициране или не е създадена от публични органи (чл. 68ж, т. 28);
• твърдение за бъдещи екологични показатели без подробен и реалистичен план с проверими задължения, който редовно се проверява от независим експерт на трета страна (чл. 68д, ал. 3, т. 4 — заблуждаваща практика, когато може да повлияе на решението ви).

Ако в рекламата пише, че сградата има доброволен сертификат за устойчиво строителство (например BREEAM, LEED или DGNB), поискайте копие на издадения сертификат. Попитайте организацията, която е издала сертификата, как може да се провери валидността му. „В процес на сертифициране“ още не е сертификат.

Какво да поискате

• Извадка от част „Енергийна ефективност“ на одобрения проект: класа и стойността в kWh/m² годишно.
• Уговорка в договора кой клас и коя стойност обещава инвеститорът и какво става, ако сертификатът покаже по-лош резултат. Формулировката — с адвокат.
• След въвеждането — копие на сертификата за енергийни характеристики на нова сграда.
• За доброволен „зелен“ сертификат — копие на издадения сертификат, не на заявката.

Какво да попитате

• „По кои правила е проектирана сградата и кога е внесен проектът за одобряване?“
• „Каква е стойността в kWh/m² по проекта и откъде идва енергията от възобновяеми източници?“
• „Кой консултант ще издаде сертификата и вписан ли е в регистъра?“
• „Какво точно стои зад думата „зелена“ в обявата — с какъв документ?“

Кой дава окончателния отговор

• Какво показва проектът и кое правило важи → проектантът по част „Енергийна ефективност“ или консултант по енергийна ефективност, вписан в регистъра на Агенцията за устойчиво енергийно развитие (ЗЕЕ, чл. 43–44).
• Какъв клас удостоверява документът преди въвеждането → консултантът по енергийна ефективност, вписан в регистъра на Агенцията за устойчиво енергийно развитие, който издава сертификата за енергийни характеристики на нова сграда (ЗЕЕ, чл. 32, ал. 4; чл. 33, ал. 1; чл. 44, ал. 1).
• Как да се запише обещанието в договора и дали ЗЗП обхваща обявата → адвокат.

Как помагаме ние

Сверяваме обещанията в обявата и договора с документите, които могат да бъдат проверени, и ви казваме какво да попитате. Свързваме ви с правоспособния специалист, когато въпросът е негов.

Често задавани въпроси

Задължително ли е новата сграда да е клас А?

Изискването за сграда с близко до нулево потребление на енергия (клас А плюс поне 55% енергия от възобновяеми източници) влиза в сила от 1.01.2024 г. Дотогава минимумът при проектиране беше клас „В“ (ЗЕЕ, § 1, т. 28 ДР; Наредба № РД-02-20-3, чл. 21, ал. 1, т. 1 и § 4). Има изключения и преходни правила. Кое важи за конкретната сграда, казва проектантът.

Къде виждам класа, докато сградата се строи?

В част „Енергийна ефективност“ на одобрения проект. Това е изчисление по проекта (Наредба № РД-02-20-3, чл. 18, ал. 3). Сертификатът идва преди въвеждането в експлоатация (ЗЕЕ, чл. 33, ал. 1).

Длъжен ли е продавачът да ми даде сертификата?

При продажба на самостоятелен обект в нова сграда продавачът предоставя копие на сертификата (ЗЕЕ, чл. 34, ал. 2). Когато сертификатът е издаден, той се дава за запознаване преди договора (чл. 34, ал. 4).

Какво да направя, ако в обявата пише само „зелена сграда“?

Поискайте документа, който стои зад думите. Общо твърдение за екологосъобразност, за което търговецът не може да докаже „признати отлични екологични показатели“ (понятие по § 1, т. 64 ДР на ЗЗП), е изрично посочено като нелоялно от 27.09.2026 г. (ЗЗП, чл. 68ж, т. 29). Как се прилага това към продажбата на жилища, ще каже адвокат.

Свързано

• Етапите на една нова жилищна сграда
• „Акт 16“ не е това, което пише в договора
• Кой специалист за какво преди покупката

Източници

• Закон за енергийната ефективност (ЗЕЕ) — чл. 31, ал. 2, т. 3; чл. 32, ал. 4; чл. 33, ал. 1–2; чл. 34, ал. 2 и 4; чл. 43, ал. 1 и 4; чл. 44, ал. 1; § 1, т. 28 ДР.
• Наредба № РД-02-20-3 от 9.11.2022 г. за техническите изисквания към енергийните характеристики на сгради (обн. ДВ бр. 92/2022, посл. изм. ДВ бр. 18/2024) — чл. 18, ал. 3; чл. 21, ал. 1, т. 1; чл. 52, ал. 2; § 4, § 4а, § 5; § 17 от изменението (ДВ бр. 3/2023).
• Закон за защита на потребителите (ЗЗП), изм. ДВ бр. 87/2026, в сила от 27.09.2026 г. — чл. 68б, ал. 2; чл. 68д, ал. 3, т. 4; чл. 68ж, т. 28, 29 и 32; § 1, т. 64 ДР.
• ЗЕЕ и ЗЗП — консолидирани текстове към ДВ бр. 99 от 30.10.2026 г.; сверено на 11.11.2026.

Последна актуализация: 11.11.2026.

Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с адвокат, архитект или инженер.

Купувате апартамент в строеж? Свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас