Законът казва: собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея, освен ако е установено друго (Закон за собствеността — ЗС, чл. 92). Когато собственикът няма документ за правото си, той може да се снабди с такъв (Граждански процесуален кодекс — ГПК, чл. 587, ал. 1). За целта установява правото си пред нотариуса с надлежни писмени доказателства. Ако нотариусът признае правото, издава констативен нотариален акт (ГПК, чл. 587, ал. 3). В нашата практика това става, след като къщата е въведена в експлоатация и нанесена в кадастъра.
Защо това има значение за вас
Ако ще продавате. В нашата практика виждаме, че купувачът и неговият адвокат искат да видят в документите и земята, и сградата. Когато сградата е описана в акт за собственост, сделката се подготвя по-бързо.
Ако купувате нова къща от собственика, който я е построил. Проверявате не само акта за земята. Проверявате и документите, които показват, че сградата е законно построена и въведена в експлоатация.
Чия е къщата, построена в собствен парцел
Собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея, освен ако е установено друго (ЗС, чл. 92). „Друго“ е установено например при право на строеж — тогава сградата е на този, на когото е учредено правото (ЗС, чл. 63, ал. 1). Как стоят нещата при къща върху чужда земя, обяснихме в Къща върху чужда земя.
Първо: въвеждане в експлоатация
Строежи или части от тях не могат да се ползват, преди да са въведени в експлоатация от компетентния орган (Закон за устройство на територията — ЗУТ, чл. 178, ал. 1).
- Жилищните сгради с ниско застрояване са пета категория (ЗУТ, чл. 137, ал. 1, т. 5, б. „а“).
- Строежите от пета категория се въвеждат в експлоатация с удостоверение от органа, издал разрешението за строеж (ЗУТ, чл. 177, ал. 3).
- Удостоверението се издава в 7-дневен срок от заявлението, след проверка на комплектуваността на документите (пак там).
Какво значи „Акт 16“ и кой документ въвежда сградата, обяснихме в „Акт 16“ не е това, което пише в договора.
Второ: кадастърът
Собственикът, съответно възложителят, е длъжен да предостави на службата по геодезия, картография и кадастър данни за изградените сгради (Закон за кадастъра и имотния регистър — ЗКИР, чл. 54а, ал. 2). Строежите — обекти на кадастъра, не се въвеждат в експлоатация, ако не са нанесени в кадастралната карта и кадастралните регистри (ЗКИР, чл. 54а, ал. 3).
След одобряването на кадастралната карта за актове, с които се признава или прехвърля собственост, се изискват скици и схеми от кадастъра. Издава ги Агенцията по геодезия, картография и кадастър (ЗКИР, чл. 49б). Какво показват скицата и схемата, обяснихме в Скица и схема от кадастъра.
Трето: констативният нотариален акт
Нотариусът се произнася по доказателствата с мотивирано постановление. Ако признае правото, издава нотариален акт за собственост (ГПК, чл. 587, ал. 3).
Актът съдържа точно описание на имота с границите и местонахождението му (ГПК, чл. 588, ал. 1, т. 3).
Какви писмени доказателства ще поиска нотариусът, решава той. В нашата практика виждаме, че се събират: актът за собственост на земята, разрешението за строеж, документът за въвеждане в експлоатация и документите от кадастъра.
Ако писмените доказателства липсват или не стигат, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване по давност — с разпит на трима свидетели (ГПК, чл. 587, ал. 2). Дали тя е пътят за вашата къща, ще каже адвокат. Кога и как се прави тя, обяснихме в Къща с нотариален акт по обстоятелствена проверка.
Данъкът върху новата къща
За новопостроени сгради, които подлежат на въвеждане в експлоатация, данъчна декларация за годишния данък не се подава. Данните се предоставят на общината от възложителя в двумесечен срок след завършването на сградата в груб строеж, по образец (Закон за местните данъци и такси — ЗМДТ, чл. 14, ал. 2).
Какво да поискате
Ако купувате нова къща от собственика, който я е построил:
- Акта за собственост на земята — преди задатъка.
- Разрешението за строеж и одобрения проект — преди задатъка.
- Удостоверението за въвеждане в експлоатация — преди предварителния договор.
- Скица на поземления имот и данни за сградата от кадастъра — преди предварителния договор.
- Констативния нотариален акт за сградата, ако има — преди окончателния договор.
Какво да попитате
- Въведена ли е къщата в експлоатация и с какъв документ?
- Нанесена ли е в кадастъра и съвпада ли площта с проекта?
- Има ли нотариален акт, в който е описана сградата?
- Има ли постройки в двора без документ?
Кого да попитате
- Нотариус — какви доказателства ще приеме за констативния акт.
- Геодезист — нанасянето на сградата в кадастъра.
- Архитект — съответствието на построеното с проекта.
- Адвокат — дали документите за собственост са пълни за сделката.
Пълният пътеводител: Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Подреждаме документите за земята, строежа и кадастъра и показваме кое липсва. Задаваме въпросите към нотариуса и геодезиста навреме — преди обявата.
Често задавани въпроси
Моя ли е къщата, ако е построена в моя парцел, но няма нотариален акт за нея?
Законът казва, че собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея, освен ако е установено друго (ЗС, чл. 92). ГПК говори за констативния акт като за документ, с който собственикът се снабдява за правото си (ГПК, чл. 587, ал. 1). Дали е нужен за конкретната сделка, ще каже нотариусът.
Може ли да се направи нотариален акт за къща без удостоверение за въвеждане в експлоатация?
Строежите не могат да се ползват преди въвеждането им в експлоатация (ЗУТ, чл. 178, ал. 1). Какви доказателства ще приеме нотариусът за констативния акт, решава той (ГПК, чл. 587, ал. 1 и 3). Попитайте го предварително.
Трябва ли да декларирам новата къща в общината?
За сгради, които подлежат на въвеждане в експлоатация, декларация не се подава. Данните се предоставят от възложителя в двумесечен срок след груб строеж (ЗМДТ, чл. 14, ал. 2).
Източници
- Закон за собствеността (ЗС), ред. към ДВ бр. 18/2022 — чл. 63, ал. 1; чл. 92.
- Граждански процесуален кодекс (ГПК), ред. към ДВ бр. 92/2026 — чл. 587, ал. 1–3; чл. 588, ал. 1, т. 3.
- Закон за устройство на територията (ЗУТ), ред. към ДВ бр. 99/2026 — чл. 137, ал. 1, т. 5, б. „а“; чл. 177, ал. 3; чл. 178, ал. 1.
- Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), ред. към ДВ бр. 95/2025 — чл. 49б; чл. 54а, ал. 2 и 3.
- Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ), ред. към ДВ бр. 55/2026 — чл. 14, ал. 2.
Свързано: „Акт 16“ не е това, което пише в договора · Къщата не е нанесена в кадастъра · Къща с нотариален акт по обстоятелствена проверка · Чеклист преди продажба на къща
Текстът описва закона към 10.11.2026 и не е правен съвет за конкретен случай.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, счетоводител, архитект и геодезист.
Построихте къща и обмисляте продажба? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Повече: как протича продажбата с DJIA Consult.
Последна актуализация: 10.11.2026.
