Ако продавате къща чрез пълномощник, пълномощното трябва да е в нотариална форма или писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието едновременно (Закон за задълженията и договорите — ЗЗД, чл. 37). Когато сте в чужбина, такова удостоверяване може да направи българското консулство. Пълномощникът може да прави само това, което пълномощното казва (ЗЗД, чл. 39). Ако купувате от пълномощник, в нашата практика проверяваме пълномощното толкова внимателно, колкото и собствеността.
Защо това има значение за вас
Ако продавате. Не е нужно да сте в България за всяка стъпка. Но пълномощното определя какво може да подпише вашият представител. В нашата практика виждаме, че твърде тясното пълномощно спира сделката при нотариуса, а твърде широкото носи риск за собственика.
Ако купувате. Подписът срещу вас не е на собственика. Сделката поражда последици за собственика, когато представителят има власт за нея (ЗЗД, чл. 36) или когато собственикът я потвърди (ЗЗД, чл. 42, ал. 2). Фалшивото или оттеглено пълномощно е една от схемите, които описваме в Измами с имоти: как да ги разпознаем.
Формата
Договорът за прехвърляне на собственост върху недвижим имот се сключва с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18). Пълномощното за такъв договор се дава в същата форма, но може да бъде направено и писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно (ЗЗД, чл. 37).
Какво значи това на практика:
- Упълномощителят се явява лично пред нотариуса и подписва пред него или потвърждава вече положения подпис (Граждански процесуален кодекс — ГПК, чл. 589, ал. 2).
- Когато документът ще се ползва за права върху имот, лицето изписва пред нотариуса пълното си име и полага подписа си или го потвърждава (пак там).
- При едновременно удостоверяване се представят два или повече еднакви екземпляра. Единият остава в специална книга при нотариуса (ГПК, чл. 590, ал. 4).
Пълномощно само със заверен подпис не е достатъчно за продажба на къща.
Ако сте в чужбина
В българско консулство. Консулските служби на България правят нотариални удостоверявания. По информацията на консулската служба в Хага (сайтът на Министерството на външните работи — МВнР) за пълномощно за сделка с имот се удостоверяват едновременно и подписът, и съдържанието. Упълномощителят се явява лично с валиден документ за самоличност. Предварително подписани пълномощни не се приемат. Удостоверяването е възможно, ако документът е съставен на български език.
МВнР посочва още, че текстът на пълномощното и придружаващите го декларации се подготвят от молителя. Затова съветва предварителна консултация с адвокат или нотариус.
Пред чуждестранен нотариус. Дали и в какъв вид ще бъде приет такъв документ, попитайте нотариуса в България, който ще изповяда сделката, преди да подпишете в чужбина.
Проверка на консулско пълномощно. МВнР предлага услуга за проверка на пълномощни, заверени в консулските служби. Нормативният срок за съхранението им е десет години.
Какво да обсъдите с адвоката за текста
Обемът на властта се определя от това, което упълномощителят е изявил (ЗЗД, чл. 39, ал. 1). Затова с адвоката обсъдете:
- Как е описан имотът — идентификатор по кадастъра, адрес, площ?
- Кои действия са включени — продажба, предварителен договор, получаване на цената?
- Има ли условия — минимална цена, начин на плащане, срок?
Представителят не може да договаря със себе си или с друг свой упълномощител, освен ако собственикът е дал съгласието си (ЗЗД, чл. 38, ал. 1).
Ако са упълномощени неколцина, всеки от тях може да извърши действието сам, освен ако от пълномощното следва друго (ЗЗД, чл. 39, ал. 2).
Кой подписва, когато къщата е купена по време на брак, обяснихме в Къщата е купена по време на брак.
Кога пълномощното спира да действа
Пълномощието се прекратява с оттегляне или отказ, със смъртта на упълномощителя или на пълномощника, или с поставянето им под запрещение (ЗЗД, чл. 41, ал. 1). Упълномощителят може да го оттегли по всяко време. Отказът от това право е недействителен (ЗЗД, чл. 38, ал. 2).
Прекратяването не може да се противопостави на трети лица, които добросъвестно са договаряли с пълномощника. Изключение има, ако прекратяването е подлежало на вписване и е било вписано (ЗЗД, чл. 41, ал. 2).
Ако някой подпише без представителна власт, собственикът може да потвърди сделката. Потвърждаването изисква същата форма като упълномощаването (ЗЗД, чл. 42, ал. 2).
Какво проверява нотариусът
Преди да издаде нотариален акт, нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се лица (ГПК, чл. 578, ал. 4). Проверява и дали праводателят е собственик (ГПК, чл. 586, ал. 1). Как протича денят при нотариуса, описахме в Какво става при нотариуса.
Какво да поискате
- Пълномощното в оригинал — от пълномощника, преди предварителния договор.
- Копие за преглед от вашия адвокат — преди задатъка.
- Отговор от МВнР по услугата за проверка на консулски пълномощни, ако пълномощното е консулско — преди окончателната сделка. Срокът за отговор е 7 календарни дни.
- Документа за собственост и данните на имота — за сверка с описанието в пълномощното.
Какво да попитате
- Пълномощното покрива ли и предварителния договор, и нотариалния акт?
- Може ли пълномощникът да получи цената, или тя отива по сметка на собственика?
- Има ли минимална цена или други условия?
- Кога е подписано и има ли нещо, което да го е прекратило?
- Ще го приеме ли нотариусът, ако е заверено в чужбина?
Кого да попитате
- Адвокат — за текста на пълномощното и декларациите към него.
- Нотариус — дали ще приеме пълномощното за сделката.
Пълният пътеводител: Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Подготвяме въпросите към адвоката навреме. Сверяваме описанието на имота в пълномощното с документите. Координираме графика така, че пълномощното да е готово преди датата при нотариуса.
Често задавани въпроси
Може ли пълномощното за продажба на къща да е само с нотариално заверен подпис?
Не. Договорът за имота се сключва с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18). Пълномощното за него трябва да е в нотариална форма или писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието едновременно (ЗЗД, чл. 37).
Мога ли да подпиша пълномощно в българско консулство?
Да. По информацията на МВнР се явявате лично с валиден документ за самоличност и подписвате пред консулското длъжностно лице. Документът трябва да е на български език. Текстът подготвяте вие — с помощ от адвокат или нотариус.
Валидно ли е пълномощното, ако собственикът е починал?
Пълномощието се прекратява със смъртта на упълномощителя (ЗЗД, чл. 41, ал. 1). Законът има правило за добросъвестните трети лица (ЗЗД, чл. 41, ал. 2) — какво значи то за конкретна сделка, ще каже адвокат. Имотът се продава от наследниците — вижте Продажба на наследен имот.
Купувач съм — как да проверя консулско пълномощно?
МВнР има услуга за проверка на пълномощни, заверени в консулските служби. За текста и обхвата на пълномощното се консултирайте с адвокат преди задатъка.
Източници
- Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), ред. към ДВ бр. 35/2021 — чл. 18; чл. 36; чл. 37; чл. 38, ал. 1 и 2; чл. 39, ал. 1 и 2; чл. 41, ал. 1 и 2; чл. 42, ал. 2.
- Граждански процесуален кодекс (ГПК), ред. към ДВ бр. 92/2026 — чл. 578, ал. 4; чл. 586, ал. 1; чл. 589, ал. 2; чл. 590, ал. 4.
- Министерство на външните работи — „Нотариални удостоверявания“ (консулска служба в Хага) и „Проверка на пълномощни, заверени в Консулските служби на РБ“, mfa.bg (прочетено 10.11.2026).
Свързано: Измами с имоти · Къщата е купена по време на брак · Чужденец купува или продава жилище · Нотариалният акт ред по ред
Текстът описва закона към 10.11.2026 и не е правен съвет за конкретен случай.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, счетоводител, архитект и геодезист.
Продавате къща, докато сте в чужбина? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
