Общият устройствен план (ОУП) разделя София на зони и определя кое предназначение преобладава във всяка. Строителство по него не се разрешава, защото общият план няма пряко приложение за това (Закон за устройство на територията — ЗУТ, чл. 104, ал. 3). Той обаче е задължителен за подробния план, който решава какво точно се строи в имота. Затова зоната показва горната рамка. В някои зони — паркове, озеленяване покрай реки и улици, спорт, терени за отбрана — допустимите сгради са само от определен вид или почти липсват.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Обявата често не казва в коя зона е имотът. Ако е в зона на зелената система, сграда за живеене може да не е допустима по закон. Тогава цената за „строителен терен“ е цена за права, които липсват.
Ако продавате. Подготвеният купувач проверява зоната рано. Покажете я с документ от общината, не с думи. Така спорът за цената започва от факти.
Ако инвестирате. Зоната определя вида на сградата, не само размера. В някои зони жилищата и офисите са изключени изрично.
Общият и подробният план — какво решава всеки
Общият план определя преобладаващото предназначение на териториите, а подробният — конкретното предназначение на всеки имот. Строи се по подробния, с изключенията в закона (разликата и изключенията — във Видовете ПУП). Предвижданията на общия план за общата структура и преобладаващото предназначение са задължителни при изготвянето на подробния (ЗУТ, чл. 104, ал. 1).
За София правилата и нормативите се определят с отделен закон (ЗУТ, чл. 127, ал. 7). Това е Законът за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО). Приложението към него е неразделна част от общия план. То определя за всяка зона предназначението, ограниченията и показателите (ЗУЗСО, чл. 3, ал. 2). Нов общ план или изменение на действащия приема Министерският съвет (ЗУТ, чл. 127, ал. 8).
Тук говорим за зоните, в които въпросът не е „колко“, а „дали“.
Зелената система — строеж само по изключение
Зелената система включва зоната на градските паркове и градини, терените за локални градини и за озеленяване на улици, реки и дерета. Сред другите са гробищните паркове, горските устройствени зони и терени, природните паркове и защитените местности (ЗУЗСО, чл. 10, ал. 2). Предназначението там може да се променя само в друг вид зона или терен на зелената система (чл. 11, ал. 1). Извън тези случаи законът не допуска изменение на общия план с цел промяна на предназначението на територии и имоти, предвидени за градини, паркове и лесопаркове (чл. 11, ал. 2). Кои обекти законът допуска там, изброихме в статията за горските територии.
| Зона или терен (индекс) | Какво допуска приложението към ЗУЗСО |
|---|---|
| Градски паркове и градини (Зп) | паркове над 5 ха; сгради и съоръжения за дейности, свързани с отдиха; собствеността може да е и частна; най-малкият УПИ е 1 ха |
| Локални градини (Тго) | под 5 ха, задължително публична собственост; само сгради, обслужващи парковата функция (кафе, църква, трафопост, тоалетна); в терен под 1 ха застрояване не се допуска |
| Озеленяване на улици, реки, дерета, открити канали и сервитути (Тзв) | не се допуска строителство, с изключение на инженерни мрежи и алеи |
| Декоративни разсадници (Тдр) | само застрояване, пряко обслужващо разсадника, въз основа на ПУП |
В незастроен имот в зелената система законът допуска собственикът да изгради временни строежи с виза за проектиране. Допуска се само ако строежите са с функциите, изброени в чл. 12, и спазват устройствените правила и нормативи на ЗУЗСО (чл. 11, ал. 3).
Зони и терени с ограничено предназначение
| Зона или терен (индекс) | Какво казва приложението |
|---|---|
| Спорт и атракции (Са1, Са2, Тск) | застрояване само за спорт и атракции |
| Обществено обслужване и озеленяване в околоградския район (Оз2) | не се допуска застрояване с жилища и офис сгради |
| Транспортна инфраструктура (Тти) | улици, пътища, летища; параметрите се установяват с ПУП |
| Специални терени (Тсп) | обекти на сигурността и отбраната |
| Реки и открити водни площи (Трк) | публична общинска собственост; в урбанизираните територии — задължителен сервитут покрай коритото |
| Добив на полезни изкопаеми (Тди) | временни обекти, свързани с добива |
За специалните терени законът урежда и случая, когато те вече не са нужни. Когато необходимостта от тях за сигурността и отбраната отпадне, се прилагат правилата на преобладаващата по площ зона на съседните имоти (ЗУЗСО, чл. 19а, ал. 1).
Земеделските и горските зони имат отделен ред. В земеделската зона с възможност за застрояване строителство се разрешава въз основа на ПУП и след смяна на предназначението на земята. В горските зони устройството и застрояването са по Закона за горите. Там се допускат и сгради и съоръжения с функция отдих — въз основа на ПУП и след смяна на предназначението на земята. Промяната обяснихме в Нива в София и в статията за горските територии. В териториите за природна защита строителство се допуска, ако е предвидено в плановете им и при влязъл в сила ПУП (приложението, група „Р“).
Означенията, които стесняват зоната
Към основната зона общият план може да добави режим. Знаците са в самия индекс или върху картата:
- Звездичка след индекса — за територията се изготвят специфични правила и нормативи към подробния план. Това става за територии с проблеми от екологичен, геоложки, социално-етносен и инфраструктурен характер, когато се налагат допълнителни ограничения по становище на специализираните органи (ЗУЗСО, чл. 16а, ал. 1 и 3).
- Буква „д“ след индекса — територия за далекоперспективно развитие (ЗУЗСО, чл. 15, ал. 1).
- Контур или щрих върху основната зона — територии за защита на културно-историческото наследство и охранителни зони на водоизточници и курорти. Те въвеждат допълнителен режим по силата на други закони. Териториите за природна защита са отделна група с режим по Закона за защитените територии. В охранителната зона „А“ на курортите Банкя и Овча купел застрояването спазва изискванията на Закона за водите. Как се проверяват такива ограничения — в Ограниченията, които не са в плана.
Защо „зоната позволява“ не значи „мога да строя“
Първо, жилищната зона допуска и нежилищни обекти, а смесената многофункционална — и жилища (приложението към ЗУЗСО). Конкретното предназначение на вашия имот обаче дава подробният план (ЗУТ, чл. 8, т. 1). Той може да отреди имота например за обществено обслужване, за движение и транспорт или за озеленени площи.
Второ, стар подробен план може да не съвпада с общия. Подробните планове, одобрени преди ЗУЗСО, запазват действието си, ако не противоречат на закона, на общия план и на правилата и нормативите към него (ЗУЗСО, § 2, ал. 1 ПЗР). Ако противоречат, прилагането им се спира в тези части до нов или изменен план (§ 2, ал. 3–4 ПЗР). Изключение има при свободно застрояване или при свързано застрояване между два урегулирани имота. Ако разликата е само в показателите, се прилагат показателите на общия план без изменение (§ 2, ал. 5 ПЗР). Какво значи това за конкретен стар план, ще каже адвокат.
Трето, максималните показатели на зоната са таван. Отстоянията и формата на имота могат да не позволят той да се достигне. Окончателното число дава архитект.
Как да видите зоната
Общият план на Столичната община е публичен и се публикува на електронната страница на общината (ЗУЗСО, чл. 5, ал. 1–2). В iSofMap — платформата, която разработва „ГИС-София“ ЕООД — има група слоеве „Общ устройствен план“. В нея са слоевете „ОУП на СО (Решение №960 от 16.12.2009г МС)“ и „Зони, изискващи специфични правила и норми“. Картата е ориентир. Документът за сделката издава общината.
Какво да поискате
- Удостоверение за устройствен статут на имота — от Направление „Градско планиране и развитие“ на Столичната община. Заявява се с документ за собственост и скица — поискайте го от продавача. Преди цената.
- Писмена справка за предвиждания на действащите планове – ОУП и ПУП — от същото направление; също изисква документ за собственост и скица. Подписва я главният архитект на Столичната община. Преди цената.
- Действащия подробен план за имота и документ, че е влязъл в сила — от продавача. За влизането в сила — писмено потвърждение от администрацията, издала или съобщила акта, че е влязъл в сила и от коя дата. Преди предварителния договор.
Какво да попитате
- В коя зона по общия план е имотът и има ли звездичка, буква „д“ или контур върху нея?
- Кое е конкретното предназначение на имота по подробния план?
- Одобрен ли е подробният план преди или след влизането в сила на ЗУЗСО и съвпада ли с общия?
- Допуска ли зоната сградата, която искате — жилище, офис, склад?
- Има ли висяща процедура за изменение на плана за имота или квартала?
Кого да попитате
- Архитект или урбанист с проектантска правоспособност в устройственото планиране — какво допускат зоната и подробният план за целта ви.
- Архитект с проектантска правоспособност — колко и каква сграда се побира реално.
- Адвокат с практика по устройство на територията — как се съчетават стар подробен план и действащ общ план.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме в публичните регистри и в картата на общината в каква зона е имотът и какви означения има. Сверяваме това с документите на продавача и ви казваме какво да попитате архитекта и адвоката — преди цената.
Често задавани въпроси
Как да разбера в коя зона е имотът?
Ориентир дава слоят „ОУП на СО“ в iSofMap. Документът е удостоверението за устройствен статут от Направление „Градско планиране и развитие“.
Имотът ми е в парк, но е частен. Мога ли да строя?
В зоната на градските паркове собствеността може да е и частна. Приложението допуска там сгради и съоръжения за дейности, свързани с отдиха, а най-малкият УПИ е 1 ха. За цялата зелена система законът изисква и обществено обсъждане и изброява допустимите обекти (ЗУЗСО, чл. 12). Какво значи това за вашия имот, ще кажат урбанист и адвокат.
Какво значи звездичка след индекса на зоната?
Територията изисква специфични правила и нормативи към подробния план заради допълнителни ограничения (ЗУЗСО, чл. 16а, ал. 1 и 3).
Кой може да промени зоната по общия план?
Измененията на общия план на Столичната община приема Министерският съвет (ЗУТ, чл. 127, ал. 8). За парковете, градините и лесопарковете ЗУЗСО поставя допълнителни ограничения (чл. 11, ал. 1–2).
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ), ред. към ДВ бр. 99/2026 — чл. 8, т. 1; чл. 103, ал. 2–3; чл. 104, ал. 1 и 3; чл. 127, ал. 7–8.
- Закон за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО), ред. към ДВ бр. 61/2022 — чл. 3, ал. 2; чл. 5, ал. 1–2; чл. 10, ал. 2; чл. 11, ал. 1–3; чл. 12; чл. 15, ал. 1; чл. 16а, ал. 1 и 3; чл. 19а, ал. 1; § 2, ал. 1 и 3–5 ПЗР; приложение към чл. 3, ал. 2 (изм. ДВ бр. 31/2018).
- „ГИС-София“ ЕООД — iSofMap, група слоеве „Общ устройствен план“, isofmap.bg, към 09.11.2026.
- Столична община, Направление „Градско планиране и развитие“ — услуги „Издаване на удостоверение за устройствен статут на имот/и“ и „Изготвяне на писмена справка за предвиждания на действащи планове – ОУП и ПУП“, nag.sofia.bg, към 09.11.2026.
Свързано: Видовете ПУП · Градоустройствените показатели · Имот извън регулация или във вилна зона · Нива в София
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
