Парцел до река или дере — какво ограничава законът

Законът за водите (ЗВ) забранява строителството на жилищни и стопански постройки в крайбрежните заливаеми ивици на реките (ЗВ, чл. 134, т. 3). Забранено е и разполагането на жилищни и вилни сгради в заливаемите тераси на реките (чл. 146, ал. 1). Водите на реките и принадлежащите им земи са публична държавна собственост. Къде минават тези граници за вашия имот, попитайте басейновата дирекция писмено.

Защо това има значение за вас

Ако купувате. Частта от парцела до водата може да не е за строеж или дори да не е част от имота. Това променя мястото за сградата и цената.

Ако продавате. Купувачът ще види реката на скицата или на огледа и ще попита. Писмо от басейновата дирекция за имота отговаря по-добре от всяко уверение. Без него купувачът може да поиска отстъпка заради неизвестното.

Ако инвестирате. Някои инвестиционни предложения са предмет на процедура по глава шеста от Закона за опазване на околната среда и/или по чл. 31 от Закона за биологичното разнообразие. За тях директорът на басейновата дирекция издава становище за допустимост. То е за съответствието им с плана за управление на речния басейн и/или с плана за управление на риска от наводнения (ЗВ, чл. 155, ал. 1, т. 23). Становищата се публикуват на сайта на дирекцията.

Чия е земята до реката

Първият въпрос е какво точно купувате.

„Принадлежащи земи на реки“ са „земите от леглата на реките, които се заливат при ниво на средните води“ (ЗВ, § 1, ал. 1, т. 27 от допълнителните разпоредби).

Ако реката по естествен път образува ново корито, новозаетото място става публична държавна собственост, а изоставеното остава такава (ЗВ, чл. 31, ал. 1). Засегнатият собственик е длъжен да уведоми компетентния орган. Ако реката бъде върната в старото корито, собственикът възстановява правото си. Ако това е технически невъзможно или икономически неизгодно, се обезщетява с равностойна земя (чл. 31, ал. 2–3).

Границите на водите и водните обекти — публична държавна собственост, установява директорът на басейновата дирекция. Той прави това заедно с техническите служби на общините и службите по геодезия, картография и кадастър (ЗВ, чл. 155, ал. 1, т. 1).

А дерето? Законът определя „воден обект“ като „постоянно или временно съсредоточаване на води“ с граници, обем и воден режим. В него влизат и „принадлежащите към тях земи“ (ЗВ, § 1, ал. 1, т. 34). Дали конкретно дере отговаря на това и чие е, ще кажат басейновата дирекция и юрист.

Какво забранява законът до водата

„Речно легло“ включва „речно корито и крайбрежните заливаеми ивици“ (ЗВ, § 1, ал. 1, т. 81). Крайбрежните заливаеми ивици са земите, които се заливат:

• в границите на корекциите на реките в населените места и между реката и дигите — при наличие на диги;
• при протичане на средномногогодишните максимални водни количества с повторяемост веднъж на 20 години — за речни участъци с неизградени корекции или защитни съоръжения (ЗВ, § 1, ал. 1, т. 16, б. „а“ и „б“).

Басейновите дирекции уведомяват органите, които издават разрешения за строеж на жилищни, вилни и стопански постройки, за местоположението и обхвата на крайбрежните заливаеми ивици (ЗВ, чл. 146, ал. 2).

В нашата практика виждаме, че купувачът мери парцела по оградата, а не по водата. Ивицата до реката може да отнеме част от мястото за сградата. Какво остава за строеж, ще каже архитект, след като има отговора на дирекцията.

Мост, проводи, кладенец — кога е нужно разрешително

Законът изброява случаите, за които се издава разрешително за ползване на воден обект (ЗВ, чл. 46, ал. 1). Два от тях засягат пряко парцела до река:

• изграждане на нови или реконструкция и модернизация на съществуващи мостове, преносни мрежи и проводи, които пресичат водни обекти (т. 1, б. „б“; ал. 5);
• съоръжения за защита от вредното въздействие на водите (т. 1, б. „г“).

Разрешителното за ползване на водни обекти — публична общинска собственост, издава кметът след решение на общинския съвет, с изключение на тези за заустване. В останалите случаи на ползване на водни обекти го издава директорът на басейновата дирекция — без изрично изброените за министъра и за река Дунав (ЗВ, чл. 52, ал. 1).

Инвестиционният проект се одобрява след представяне и на данни за влязло в сила разрешително за водовземане, за ползване на воден обект или за заустване. Разрешителното трябва да е издадено по реда и в случаите, предвидени в Закона за водите (ЗУТ, чл. 144, ал. 1, т. 8; ЗВ, чл. 46а, ал. 1).

Кладенецът. Кладенец за индивидуално безплатно водовземане на подземни води се изгражда без разрешително, но след като собственикът уведоми директора на басейновата дирекция (ЗВ, чл. 44, ал. 4). Собственикът или ползвателят е длъжен да го обяви в дирекцията в тримесечен срок от изграждането (ал. 5).

Планът и картите на наводненията

Законът за устройство на територията (ЗУТ) нарежда „територии, заети от води и водни обекти“ сред основните видове територии (ЗУТ, чл. 7, ал. 1). Конкретното предназначение на имота определя подробният устройствен план (ПУП) (ЗУТ, чл. 8, т. 6).

Картите на районите под заплаха от наводнения и на районите в риск от наводнения разработва директорът на басейновата дирекция (ЗВ, чл. 155, ал. 1, т. 2, б. „б“). Как се четат картите, вижте в Свлачище, наводнение и застраховка.

Какво да поискате

• Скица на поземления имот — от службата по геодезия, картография и кадастър. Преди цената. Вижте как е отразена реката спрямо границите на имота.
• Писмен отговор от басейновата дирекция — за София това е Басейнова дирекция „Дунавски район“ (ЗВ, чл. 152, ал. 1, т. 1; bd-dunav.bg). Попитайте писмено попада ли имотът в крайбрежна заливаема ивица или в заливаема тераса. Преди цената.
• Извадка от действащия ПУП — от администрацията. Какво е отредено за частта до водата. Преди предварителния договор.
• Геодезическо заснемане с котите на терена — от геодезист, ако купувате за строеж. Преди цената.
• Разрешителните по ЗВ, ако има — от продавача: за мост, проводи през реката или укрепване на брега. Преди предварителния договор.

Какво да попитате

• Попада ли имотът или част от него в крайбрежна заливаема ивица или в заливаема тераса на реката?
• Чия е земята между оградата и водата — на продавача, на държавата или на общината?
• Как се стига до парцела и има ли разрешително за моста или прехода през реката?
• Има ли в имота кладенец и обявен ли е в басейновата дирекция?
• Какво е отредено по плана за частта от имота до водата?

Кого да попитате

• Басейновата дирекция и инженер по водно строителство — органът; за София — „Дунавски район“. Инженерът е с проектантска правоспособност, КИИП, секция „ВС – Водно строителство“. Проверка: kiip.bg/register.
• Геодезист — проектант — заснемането на терена с котите и положението на имота спрямо реката. Проверка: kiip.bg/register.
• Адвокат с практика по вещно и наследствено право — чия е земята до водата и какво точно се прехвърля. Проверка: bar-register.bg.

Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.

Как помагаме ние

Проверяваме публичните регистри и документите на имота: скицата, плана, заповедите. Виждаме кога парцелът граничи с река или дере. Казваме ви кой въпрос да зададете на басейновата дирекция и на архитекта — навреме, преди цената. Не определяме заливаеми ивици и не даваме правни или технически становища.

Често задавани въпроси

Може ли да се строи къща в парцел до река?
Законът забранява строителството на жилищни постройки в крайбрежните заливаеми ивици (ЗВ, чл. 134, т. 3) и разполагането на жилищни и вилни сгради в заливаемите тераси (чл. 146, ал. 1). Дали тези зони стигат до вашия имот, попитайте басейновата дирекция писмено.

Чия е земята до реката?
Водите на реките и принадлежащите им земи са публична държавна собственост (ЗВ, чл. 11, т. 1). Собственикът на частен имот е собственик и на водните обекти в него, освен ако не са на държавата или на общината (чл. 23). За конкретната граница — басейновата дирекция и юрист.

Ако имотът не е на картата на наводненията, значи ли, че няма риск?
Не непременно. Картите се съставят само за районите със значителен потенциален риск или с вероятност за такъв (ЗВ, чл. 146г, ал. 1; чл. 146д, ал. 1) — повече в Свлачище, наводнение и застраховка. Забраните по чл. 134 и чл. 146, ал. 1 не препращат към картите.

Източници

• Закон за водите (ЗВ), ред. към ДВ бр. 55/2026 — чл. 11, т. 1; чл. 19, ал. 1, т. 1; чл. 23; чл. 31, ал. 1–3; чл. 44, ал. 4–5; чл. 46, ал. 1, т. 1, б. „б“ и „г“, ал. 5; чл. 46а, ал. 1; чл. 52, ал. 1; чл. 134; чл. 143; чл. 146, ал. 1–2; чл. 146г, ал. 1; чл. 146д, ал. 1; чл. 152, ал. 1, т. 1; чл. 155, ал. 1, т. 1, 2 и 23; § 1, ал. 1, т. 16, 27, 34 и 81 от допълнителните разпоредби.
• Закон за устройство на територията (ЗУТ), ред. към ДВ бр. 99/2026 — чл. 7, ал. 1; чл. 8, т. 6; чл. 144, ал. 1, т. 8.
• Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), ред. към ДВ бр. 95/2025 — чл. 55, ал. 1; чл. 56, ал. 2.
• Басейнова дирекция „Дунавски район“ — bd-dunav.bg, към 09.11.2026.

Свързано: Свлачище, насип или подпочвена вода — проверката на терена · Ограниченията, които не са в плана · Свлачище, наводнение и застраховка

Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.

Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас

Последна актуализация: 10.11.2026.