Законът не урежда „сглобяема къща“, „фургон“ или „контейнер“ като отделни понятия. Решаващо е дали обектът е строеж, или преместваем обект. Строежи могат да се извършват само ако са разрешени (Закон за устройство на територията — ЗУТ, чл. 148, ал. 1). За част от преместваемите обекти се издава отделно разрешение за поставяне. Затова „сглобяема“ не значи „без разрешение“ — значи, че първо трябва да се провери кой от двата режима важи.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Плащате и за обекта в парцела, затова документите му имат значение. Преместваем обект, поставен без разрешение или без одобрена схема, когато такава се изисква, се премахва (ЗУТ, чл. 57а, ал. 1, т. 1). Когато собственикът на обект, поставен в чужд имот, е неизвестен, заповедта задължава собственика на имота да го премахне за своя сметка (чл. 57а, ал. 4). Какво значи това за вас като бъдещ собственик, ще каже адвокат с практика по устройство на територията.
Ако продавате. Купувачът ще поиска документа, с който обектът е поставен или построен. Законът предвижда глоба и за лицето, което е допуснало в имота си преместваем обект в противоречие с наредбата на общинския съвет (ЗУТ, чл. 232, ал. 5, т. 7). Това е наредбата по чл. 56, ал. 2. За юридическите лица и едноличните търговци е предвидена имуществена санкция (чл. 237, ал. 2, т. 7).
Строеж или преместваем обект — двете определения
| Понятие | Какво казва ЗУТ | Къде |
|---|---|---|
| Строеж | „надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки …“, огради, мрежи и съоръжения | § 5, т. 38 от Допълнителните разпоредби (ДР) |
| Преместваем обект | обект, който „няма характеристиките на строеж“ и може да бъде преместен, без да губи своята индивидуализация | § 5, т. 80 ДР |
Определението за строеж изброява сгради и постройки, без да споменава начина на изграждане. Определението за преместваем обект поставя няколко условия. Обектът може да бъде отделен от повърхността и от мрежите и преместен. При това не губи индивидуализацията си и/или възможността да се ползва на друго място със същото или подобно предназначение. Поставянето и премахването му не изменят трайно субстанцията или начина на ползване на земята (ЗУТ, § 5, т. 80 ДР).
Преместваемият обект може да се закрепва временно върху терена. При необходимост се допуска отнемане на повърхностния слой. Закрепването става чрез сглобяем или монолитен конструктивен елемент, който е неразделна част от обекта. Този елемент „не може да служи за основа за изграждане на строеж“ (§ 5, т. 80 ДР).
Думата „сглобяем“ в ЗУТ се среща само тук — за елемента, с който се закрепва преместваемият обект. Дали конкретната сглобяема къща или контейнер е строеж, или преместваем обект, ще каже адвокат с практика по устройство на територията. Нужен е и поглед на архитект с проектантска правоспособност.
Кои преместваеми обекти изброява законът
Върху поземлени имоти могат да се поставят (ЗУТ, чл. 56, ал. 1):
- преместваеми увеселителни обекти (т. 1);
- преместваеми обекти за административни, търговски и други обслужващи дейности (т. 2);
- преместваеми обекти за временно обитаване при бедствия (т. 3);
- преместваеми обекти, „свързани с отбраната и сигурността на страната“ (т. 4);
- рампи или подемни платформи за достъпна среда (т. 5).
В списъка няма отделна точка за жилище за постоянно обитаване. Какво значи това за конкретния обект, ще каже адвокат.
Разрешението за поставяне. За обектите по т. 1, 2 и 5 се издава разрешение за поставяне. То се издава въз основа на схема и проектна документация, одобрени от главния архитект на общината (чл. 56, ал. 2). Схемата определя разположението, вида, типа, размерите и предназначението на обекта. Условията и редът за издаване на разрешението и изискванията към схемата се определят с наредба на общинския съвет (чл. 56, ал. 2).
Условията, които важат за парцела. В урегулиран поземлен имот (УПИ) поставянето се разрешава само ако не се надвишават плътността и коефициентът на интензивност на застрояване (КИНТ) по подробния устройствен план. Не трябва да се намалява и минималната озеленена площ (чл. 56, ал. 7). Какво означават показателите — в статията за градоустройствените показатели. В чужд имот разрешението се издава въз основа на изрично писмено съгласие на собственика (чл. 56, ал. 5). Вместо съгласие може да има писмен договор за наем на заетата площ. В недвижими имоти — културни ценности, разрешението се издава след съгласуване по Закона за културното наследство (чл. 56, ал. 4).
Какво е положението в София
В Столична община условията и редът са в наредба на Столичния общински съвет. Това е Наредбата за преместваемите обекти, за рекламните, информационните и монументално-декоративните елементи и за рекламната дейност на територията на Столична община. Тя е приета с Решение № 717 по Протокол № 71 от 06.11.2014 г. на Столичния общински съвет и е изменяна след това.
Направление „Градско планиране и развитие“ публикува на nag.sofia.bg таблица „Компетенции при издаване на разрешения за поставяне“. Според нея органът зависи от вида на обекта и от зоната. Таблицата изброява главно търговски, обслужващи и градски обекти. Зоната се вижда в iSofMap, в слоя „Зони“ — „Зони с ограничителен режим за поставяне на преместваеми обекти и рекламни елементи“. Слоят не е включен по подразбиране.
Темата засягат поне четири от регистрите на nag.sofia.bg. Това са „Разрешения за поставяне“ и „Градоустройствени заповеди и заповеди, касаещи схеми за поставяне“. Другите два са „Удостоверения за въвеждане в експлоатация на преместваеми обекти“ и „Заповеди, издадени във връзка с чл. 56, чл. 196 и чл. 225 от ЗУТ“. Разрешенията за поставяне се публикуват и в Единния публичен регистър по устройство на територията (ЗУТ, чл. 56, ал. 13).
Когато обектът е строеж
Тогава важи общото правило — нужно е разрешение за строеж (ЗУТ, чл. 148, ал. 1). За постройките на допълващото застрояване се издава разрешение без одобряване на инвестиционен проект (чл. 147, ал. 1, т. 1). Изключение са постройките за производство, обществено обслужване или търговия и тези по чл. 151, ал. 1. Кои строежи са без разрешение или без одобрен проект — в статията кога трябва разрешение за строеж.
Строеж без одобрени инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж е незаконен (чл. 225, ал. 2, т. 2). Какво следва — в статията законна, търпима или незаконна сграда.
Ако има констативен акт или заповед
За преместваемия обект обстоятелствата се установяват с констативен акт. Собственикът на обекта може да направи възражения в тридневен срок от връчването (ЗУТ, чл. 57а, ал. 2). Заповедта за премахване се издава в 7-дневен срок от връчването на акта. Издава я кметът на общината, съответно началникът на Дирекцията за национален строителен контрол или оправомощено от него длъжностно лице (чл. 57а, ал. 3). Собственикът на обекта може да я обжалва по реда на чл. 215, ал. 1 (чл. 57а, ал. 3). Срокът за жалба в конкретния случай ще каже адвокат с практика по административни дела. Дирекцията съставя актите за обектите в националните курорти, определени от Министерския съвет, и на морските плажове (чл. 57а, ал. 2).
Какво да поискате
- Разрешението за поставяне и одобрената схема — от продавача. Сверете ги в регистрите „Разрешения за поставяне“ и „Градоустройствени заповеди и заповеди, касаещи схеми за поставяне“ на nag.sofia.bg. Преди цената.
- Разрешението за строеж и документа за въвеждане в експлоатация, ако обектът е строеж — от продавача. Преди цената.
- Писменото съгласие или договора за наем, ако обектът е на друго лице — от продавача (ЗУТ, чл. 56, ал. 5). Преди предварителния договор.
- Справка за актове и заповеди за обекта — в регистъра „Заповеди, издадени във връзка с чл. 56, чл. 196 и чл. 225 от ЗУТ“. Преди предварителния договор.
Какво да попитате
- С какъв документ е поставен или построен обектът и кой го е издал?
- Изтекъл ли е срокът на схемата или на разрешението за поставяне?
- Как обектът е свързан с водата и канализацията?
- Чий е обектът — на продавача или на трето лице?
- Влиза ли обектът в показателите на парцела, ако тепърва ще строите?
Кого да попитате
- Адвокат с практика по устройство на територията — строеж ли е обектът или преместваем и какво преминава към вас.
- Архитект с проектантска правоспособност — как обектът се отнася към плана и към бъдещия ви строеж.
- Адвокат с практика по административни дела — ако има констативен акт или заповед за премахване.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме в публичните регистри на общината какви разрешения и заповеди има за имота. Сравняваме ги с това, което стои в парцела, и ви казваме какъв документ липсва. Задаваме въпросите към адвоката и архитекта навреме — преди цената.
Често задавани въпроси
Мога ли да сложа фургон или контейнер в парцела без разрешение?
ЗУТ не урежда фургона и контейнера като отделни понятия. Ако обектът е преместваем по чл. 56, ал. 1, т. 1, 2 или 5, за него се издава разрешение за поставяне (чл. 56, ал. 2). Ако има характеристиките на строеж, по общото правило трябва разрешение за строеж (чл. 148, ал. 1). Изключенията са изброени в чл. 151, ал. 1. Кой режим важи, ще каже адвокат с практика по устройство на територията.
Сглобяемата къща строеж ли е?
Определението за строеж включва сгради и постройки, без да споменава начина на изграждане (ЗУТ, § 5, т. 38 ДР). Преместваем е обектът, който „няма характеристиките на строеж“ и отговаря на условията на § 5, т. 80 ДР. Отговорът за конкретната къща — от адвокат и архитект.
Може ли преместваемият обект да има ток и вода?
Може да се свързва с временни връзки към мрежите, когато това е необходимо за нормалното му функциониране (ЗУТ, чл. 56, ал. 3). Обект, захранен с вода, се премахва, ако не е включен в канализацията или няма локална система за отпадните води (чл. 57а, ал. 1, т. 7).
Зависи ли поставянето от показателите на парцела?
Да. В УПИ поставянето се разрешава само ако не се надвишават плътността и КИНТ по подробния устройствен план. Не трябва да се намалява и минималната озеленена площ (ЗУТ, чл. 56, ал. 7).
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ), ред. към ДВ бр. 99/2026 — чл. 56, ал. 1–5, 7 и 13; чл. 57а, ал. 1, т. 1 и 7, ал. 2–4; чл. 147, ал. 1, т. 1; чл. 148, ал. 1; чл. 151, ал. 1; чл. 225, ал. 2, т. 2; чл. 232, ал. 5, т. 7; чл. 237, ал. 2, т. 7; § 5, т. 38 и т. 80 ДР.
- Наредба за преместваемите обекти, за рекламните, информационните и монументално-декоративните елементи и за рекламната дейност на територията на Столична община — приета с Решение № 717 по Протокол № 71 от 06.11.2014 г. на Столичния общински съвет, с последващи изменения.
- Столична община, Направление „Градско планиране и развитие“ — „Компетенции при издаване на разрешения за поставяне“ и списъкът на регистрите, nag.sofia.bg, към 09.11.2026.
Свързано: В парцела има сграда: законна, търпима или незаконна? · Ремонт, пристрояване, надстрояване на къща: кога трябва разрешение за строеж · Парцел с виза, проект или разрешение за строеж · Градоустройствените показатели
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
