За всяка нова сграда необходимите гаражи и места за паркиране трябва да се осигурят в самия урегулиран имот (Закон за устройство на територията — ЗУТ, чл. 43, ал. 1). Колко места са нужни, определя наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството според предназначението на сградата — за жилищата по едно място на жилище. В София важат и правилата на Закона за устройството и застрояването на Столичната община — например за озеленяването на двора. Местата на открито в двора трябва да спазят минималното озеленяване. Затова паркирането заема площ, която иначе би била сграда или двор. Колко жилища реално се побират заедно с местата, казва архитект.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Показателите в плана казват колко може да се построи. Те не казват дали за всяко жилище ще има място за паркиране в имота. Ако няма, проектът трябва да се свие или да търси изключение.
Ако продавате. Купувач, който строи, ще смята цената по броя жилища. Ако в имота не се побират местата за тях, той ще го види при първия чертеж — и ще коригира цената.
Ако инвестирате. Решението за паркирането — на открито, подземно или в система — влиза в бизнес плана преди цената на парцела, не след нея.
Правилото: местата са в имота
За нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот (УПИ) — ЗУТ, чл. 43, ал. 1.
Изключението. Органът, който следва да издаде разрешението за строеж, може да допусне изключение. Условието е местата да не могат да се осигурят в УПИ по технически или нормативни причини. Законът изброява размери и/или наклон на имота, хидрогеоложки условия, санитарно-охранителни зони и други. Изключението се прилага при условия, определени в наредбата по чл. 75, ал. 4 (чл. 43, ал. 2). По общото правило разрешението се издава от главния архитект на общината (ЗУТ, чл. 148, ал. 2). За някои строежи законът определя друг орган (ал. 3). Дали ще допусне изключение за конкретния имот, решава органът. Не залагайте цената на него.
Общ подземен паркинг със съседа. Подземното паркиране в сгради в съседни УПИ може да ползва общ достъп. Нужен е договор в нотариална форма между собствениците и/или носителите на правото на строеж върху съседните имоти (чл. 43, ал. 4).
В сграда в режим на етажна собственост местата се осигуряват с инвестиционния проект (ЗУТ, чл. 37, ал. 4). Осигуряват се в паркинг-гараж — самостоятелен обект или обща част, или като отделни места, принадлежност към самостоятелните обекти. Какво точно купува купувачът на апартамент, обяснихме в Гараж и паркомясто: какво точно купувате.
Колко места — нормативът
Министърът на регионалното развитие и благоустройството издава наредби за нормите за планиране и проектиране на транспортната инфраструктура (ЗУТ, чл. 75, ал. 4). Действащата наредба е Наредба № РД-02-20-2 от 20 декември 2017 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортната система на урбанизираните територии. Последно е изменена с ДВ бр. 17 от 2026 г. Броят на местата се определя според предназначението на обекта, по приложение № 5 (чл. 42, ал. 1).
В София. Тук освен националните наредби важи и Законът за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО). Наредба № 7 се прилага в обхвата на общия устройствен план на София, доколкото не противоречи на ЗУЗСО (§ 11 от преходните и заключителните разпоредби на Наредба № 7). По ЗУЗСО минималният процент озеленена площ, определен с общия устройствен план, се реализира върху свободната дворна площ (ЗУЗСО, чл. 19, ал. 8). Изключение правят случаите, предвидени в наредбата на Столичния общински съвет за зелената система (пак там). Дали действащият план или визата за имота поставят и други изисквания, ще каже архитект.
| Обект в жилищна или смесена сграда | Необходими места | Приложение № 5, т. 1 |
|---|---|---|
| жилище, апартамент | 1 на жилище | б. „а“ |
| ателие за индивидуална творческа дейност | 1 на ателие | б. „б“ |
| офис; обект за обслужващи дейности за битови услуги | 1 на 80–100 кв. м РЗП | б. „в“ и „г“ |
| други обекти за стопански и обслужващи дейности | по норматива за дейността; ако няма — 1 на 80–100 кв. м РЗП | б. „д“ |
РЗП е разгънатата застроена площ. Където наредбата дава диапазон, долната и горната стойност са гранични. За конкретния случай стойността се преценява според значението на обекта и структурата и големината на урбанизираната територия (приложение № 5, забележка 3).
Пример. Сграда с 10 апартамента и офиси с 400 кв. м РЗП. По таблицата това са 10 места за жилищата и между 4 и 5 за офисите. Числата са илюстративни.
Още две правила от наредбата влияят на проекта:
- За повече от едно жилище не се допуска проектиране на гаражи и паркоместа без осигурено независимо ползване (чл. 42, ал. 8).
- В нови сгради автоматизираните паркинг системи (АПС) се изграждат с независимо ползване. Необходимият брой места не може да се осигури с АПС със зависимо ползване (чл. 41а, ал. 4).
Голям обект. Ако новият обект изисква или предвижда над 200 места, се прави транспортно проучване (чл. 42а, ал. 1). Изискванията към него определя общинският съвет (чл. 42а, ал. 3). В София за ПУП с общественообслужващи сгради над 20 000 кв. м РЗП и/или над 50 м височина се доказва и транспортно-комуникационното обезпечаване (ЗУЗСО, чл. 16д, ал. 1).
Коя редакция важи. Таблицата и правилата за независимото ползване и за АПС са в сила от 6 април 2023 г. (ДВ бр. 79 от 2022 г.). Започналите преди това производства се довършват по досегашния ред. За начало се смята датата на заявлението за одобряване на проекта (§ 33 от преходните и заключителните разпоредби към изменението от 2022 г.). Затова за вече одобрен проект попитайте архитекта по коя редакция е проектиран.
Защо паркирането намалява капацитета
Показателите на плана — плътност, интензивност и озеленяване — са разяснени в Градоустройствените показатели. Паркирането се преплита с тях на четири места.
| Решение за паркиране | Какво изисква нормата | Основание |
|---|---|---|
| места на открито в двора | спазване на минималното озеленяване на имота | РД-02-20-2, чл. 41а, ал. 2 |
| подземен гараж извън контура на сградата | съобразяване с минималното озеленяване за зоната | Наредба № 7 от 2003 г., чл. 85, т. 3 |
| озеленяване над подземен гараж | определена част от озеленяването — с дървесна растителност, и когато е върху подземно застрояване; в София минималното озеленяване по общия план се реализира върху свободната дворна площ, освен в случаите по общинската наредба за зелената система | Наредба № 7, чл. 11, ал. 2; ЗУЗСО, чл. 19, ал. 8 |
| рампи и проходи | в регулационните граници на имота | Наредба № 7, чл. 85, т. 1 |
Какво значи това на практика. Дворът се дели между сградата, озеленяването и паркирането. Рампата към подземния гараж също е в имота. В нашата практика виждаме, че при тесен или наклонен парцел рампата отнема от мястото за сградата. Къде може да стои сградата, обяснихме в Площта на парцела не е площта за строеж.
Подземният гараж не влиза в разгънатата застроена площ (ЗУТ, § 5, т. 18 ДР; вж. Градоустройствените показатели), но извън контура на сградата се съобразява с минималното озеленяване (Наредба № 7, чл. 85, т. 3).
Колко места и колко жилища се побират заедно, показва предварителното проучване на архитект. Как се възлага, обяснихме в Как да разберете преди покупката колко и каква сграда се побира.
Какво да поискате
- Визата за проектиране или извадка от действащия ПУП — от продавача. Преди цената.
- Обемно-устройствено проучване с разположението на местата и рампата, ако има — от продавача. Преди цената.
- Одобрения проект с броя на местата и начина на паркиране, ако има — от продавача. Преди предварителния договор.
- Документа, с който органът е допуснал изключение по ЗУТ, чл. 43, ал. 2, ако проектът разчита на такова — от продавача. Преди предварителния договор.
- Договора в нотариална форма за общ подземен паркинг със съседен имот, ако има — от продавача. Преди окончателния договор.
Какво да попитате
- Колко места изисква наредбата за сградата, която искам да построя, и колко се побират в имота?
- На открито, в подземен гараж или в АПС — и какво от това остава за озеленяване?
- Къде ще бъде рампата и колко от площта на парцела заема?
- Разчита ли проектът на изключение по чл. 43, ал. 2 и допуснато ли е то?
- По коя редакция на наредбата е проектиран вече одобреният проект?
Кого да попитате
- Архитект с проектантска правоспособност — колко места и колко жилища се побират заедно и къде е рампата.
- Адвокат с практика по устройство на територията — какво значи изключението или договорът за общ паркинг за вашата сделка.
- Главният архитект на общината — органът, който по общото правило издава разрешението за строеж (ЗУТ, чл. 148, ал. 2). По изключението по чл. 43, ал. 2 решава органът, който следва да издаде разрешението.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме в публичните регистри какво показва планът за имота и какви визи и разрешения има. Подреждаме документите и ви казваме кой липсва. Задаваме въпроса за паркирането на архитекта навреме — преди цената.
Често задавани въпроси
Може ли местата за паркиране да са на улицата или в друг имот?
За нови сгради местата задължително се осигуряват в границите на урегулирания имот (ЗУТ, чл. 43, ал. 1). Изключение може да допусне органът, който следва да издаде разрешението за строеж, при технически или нормативни причини (чл. 43, ал. 2). Общ достъп до подземен паркинг на съседни имоти е възможен с договор в нотариална форма (чл. 43, ал. 4).
Колко места трябва да има новата къща или жилищна сграда?
По Наредба № РД-02-20-2 — по едно място на жилище (приложение № 5, т. 1, б. „а“). За офисите и обектите за услуги в сградата нормата е по площ. В София важат и правилата на Закона за устройството и застрояването на Столичната община. Къде ще стоят местата и дали планът или визата за имота поставят и други изисквания, казва архитект.
Броят ли се подземните гаражи в разгънатата застроена площ?
Не, разгънатата застроена площ събира надземните етажи (ЗУТ, § 5, т. 18 ДР). Но подземен гараж извън контура на сградата трябва да се съобрази с минималното озеленяване за зоната (Наредба № 7, чл. 85, т. 3). В София минималното озеленяване по общия план по правило е върху свободната дворна площ (ЗУЗСО, чл. 19, ал. 8).
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ), ред. към ДВ бр. 99/2026 — чл. 37, ал. 4; чл. 43, ал. 1, 2 и 4; чл. 75, ал. 4; чл. 148, ал. 2 и 3; § 5, т. 18 ДР.
- Наредба № РД-02-20-2 от 20.12.2017 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортната система на урбанизираните територии, министър на регионалното развитие и благоустройството, ред. към ДВ бр. 17/2026 — чл. 41а, ал. 2 и 4; чл. 42, ал. 1 и 8; чл. 42а, ал. 1 и 3; приложение № 5, т. 1 и забележки 1 и 3; § 33 ПЗР (ДВ бр. 79/2022).
- Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, министър на регионалното развитие и благоустройството, ред. към ДВ бр. 84/2022 — чл. 11, ал. 2; чл. 85, т. 1 и 3; § 11 ПЗР.
- Закон за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО), ред. към ДВ бр. 61/2022 — чл. 16д, ал. 1; чл. 19, ал. 8.
Свързано: Градоустройствените показатели · Площта на парцела не е площта за строеж · Колко и каква сграда се побира в парцела · Гараж и паркомясто: какво точно купувате
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
