Вписаната искова молба показва, че за имота или за акт, с който е придобит, тече съдебен спор. Не е забрана за продажба, но не е и формалност. При някои видове искове правата, придобити след вписването, не могат да се противопоставят на ищеца (ЗС, чл. 114, б. „б“ и „в“). С други думи, ако купите след вписването и ищецът спечели, вие губите спора с него, а не обратното. Затова преди задатъка трябва да знаете какъв е искът, кой го води, докъде е стигнал и какво става с вас, ако бъде уважен.
Защо това има значение за вас
Удостоверението за тежести показва ипотеките и възбраните, но в него стои и още един ред, който лесно се подминава — исковата молба. Вписването ѝ е предупреждение към всеки бъдещ купувач, че друг човек претендира права върху имота. Законът дава на това предупреждение реална сила: който купи въпреки него, поема риска от решението. Продавачът често казва, че „делото е на приключване“ или „няма нищо общо с апартамента“. Това трябва да се провери по документи, не на доверие.
Кои искови молби се вписват
| Вид иск | Пример | Основание |
|---|---|---|
| за разваляне, унищожаване, отменяване или нищожност на акт, който подлежи на вписване | предишният собственик иска да развали договора, с който е продал на сегашния продавач | ЗС, чл. 114, б. „а“; Правилник за вписванията, чл. 11, б. „а“ |
| за обявяване на предварителен договор за окончателен | друг купувач е подписал предварителен договор с продавача и иска съдът да прехвърли имота на него | ЗС, чл. 114, б. „б“; ЗЗД, чл. 19, ал. 3 |
| за други решения, които заместват или установяват вписвани актове | иск за решение, което да замести вписван акт или да установи, че такъв акт съществува | ЗС, чл. 114, б. „в“; чл. 112, б. „з“ |
По тези искове съдът не дава ход на делото, докато молбата не бъде вписана (ЗС, чл. 114). Затова вписването обикновено се прави в началото на спора.
Какво означава вписването за купувача — по видове
Иск за окончателен договор. Това е най-острият случай. Ако друг купувач е вписал такъв иск и го спечели, договорът се смята за сключен в момента, в който решението влезе в сила (ЗЗД, чл. 19, ал. 3). Правата и възбраните, вписани след исковата молба, не могат да му се противопоставят (ЗС, чл. 114, б. „б“). Вие можете да сте платили, да сте подписали нотариален акт и да сте вписани. Пак губите имота спрямо него.
Иск по чл. 112, б. „з“. Правилото е същото: придобитите след вписването права не могат да се противопоставят на ищеца (ЗС, чл. 114, б. „в“).
Иск за разваляне, унищожаване или нищожност. Тук законът е по-сложен. Ако изрична разпоредба предвижда вписването на исковата молба, тя действа спрямо трети лица така, както казва тази разпоредба. Ако няма такава разпоредба, вписването само дава гласност на спора (ЗС, чл. 114, б. „а“). Кой от двата случая е вашият, зависи от основанието на иска. Отговорът е на адвоката, след като прочете исковата молба. Едно е сигурно: развалянето на договор за прехвърляне на имот става само по съдебен ред (ЗЗД, чл. 87, ал. 3), и такова дело може да засегне веригата, по която продавачът е придобил имота.
Негативни примери
„Искът е срещу предишния собственик, не срещу мен.“ Вписването се нанася по съответната персонална партида, срещу записа на акта, до който се отнася искът (Правилник за вписванията, чл. 12, ал. 2). Ако искът засяга акт от по-ранен етап на веригата и проверите само сегашния продавач, може да го пропуснете. Затова справката обхваща и предходните собственици по веригата.
„Делото е спечелено, значи вписването няма значение.“ Решението трябва да е влязло в сила и да е отбелязано в регистъра. Ако ищецът спечели, съдът му дава шестмесечен срок да отбележи решението. След изтичането на срока вписването на исковата молба губи действието си (ЗС, чл. 115, ал. 2). Докато това не е изяснено по документи, рискът стои.
„Продавачът каза, че ще го оттегли след нотариуса.“ Вписването се заличава, като в регистъра се отбележи съдебният акт, който постановява заличаването или прекратява делото (Правилник за вписванията, чл. 13). Обещанието на продавача не е такъв акт.
Как да го откриете
- Удостоверение за тежести или справка в Имотния регистър по имота и по лицата — продавача и предходните собственици. Как се прави: Преди да дадете капаро.
- Ако има вписана молба — копие от нея. В регистъра е нанесено накратко какво се иска (Правилник за вписванията, чл. 12, ал. 2), но за преценка трябва целият текст.
- Номерът на делото и съдът — за справка за състоянието му.
Какво да поискате от продавача
- копие от исковата молба и всички съдебни актове по делото;
- писмено обяснение кой е ищецът и какво иска;
- ако делото е прекратено или искът е отхвърлен — съдебния акт с отбелязка за влизане в сила и доказателство, че е отбелязан в регистъра;
- ако продавачът твърди, че искът не засяга имота — становище на адвокат, което можете да проверите.
Какво да уговорите в предварителния договор
- че продавачът е разкрил вписаната искова молба и всички дела за имота;
- срок, в който той осигурява заличаване на вписването със съдебен акт;
- че задатъкът се връща, ако заличаването не стане в срок;
- че нотариалният акт се подписва след нова справка в регистъра, направена в деня на сделката.
Повече за задатъка: Предварителен договор и задатък за апартамент.
Ако сте продавачът
Ако срещу вас или срещу ваш праводател има вписана искова молба, купувачът ще я види. Кажете го в началото и подгответе документите. Ако купувачът открие спора сам, сделката рискува да се провали или цената да се преговаря наново. Ако делото е приключило, поискайте от съда акта, с който се заличава вписването, и го отбележете в регистъра преди обявата.
Какво да попитате
- „Какъв е искът — за окончателен договор, за разваляне или за собственост?“
- „Кой е ищецът и какво е отношението му към имота?“
- „На какъв етап е делото? Има ли решение и влязло ли е в сила?“
- „Отбелязано ли е решението в регистъра?“
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Какво действие има вписването спрямо вас | адвокат |
| Какво е вписано и заличено ли е | Имотният регистър, справка по имота и по лицата |
| На какъв етап е делото | съдът по делото |
| Може ли сделката да се изповяда | нотариус |
Как помагаме ние
Като консултант на купувача започваме със справката по имота и по веригата на собствениците, преди задатъка. Ако открием вписана искова молба, спираме и подреждаме въпросите за адвоката: какъв е искът, кой е ищецът, докъде е делото. Като консултант на продавача го правим преди обявата, за да не се открие спорът по средата на сделката. Как изглежда денят при нотариуса: Какво става при нотариуса.
Често задавани въпроси
Може ли имот с вписана искова молба да бъде продаден?
Вписването не е забрана за продажба. Купувачът обаче поема риска от решението: при исковете по чл. 114, б. „б“ и „в“ правата, придобити след вписването, не могат да се противопоставят на ищеца.
Колко време стои вписването?
До отбелязването на съдебния акт за заличаване или за прекратяване на делото (Правилник за вписванията, чл. 13). Ако ищецът спечели, но не отбележи решението в шестмесечния срок, вписването губи действието си (ЗС, чл. 115, ал. 2).
Ипотека и искова молба едно и също ли са?
Не. Ипотеката обезпечава вземане на кредитор. Исковата молба показва спор за самия имот или за акт, с който е придобит. Вижте Ипотекиран апартамент.
Източници
- Закон за собствеността (ЗС), чл. 112–115 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията: registryagency.bg, последно изменение в текста: ДВ, бр. 18 от 04.03.2022; проверено на 05.11.2026.
- Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), чл. 19 и 87 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията: registryagency.bg, последно изменение в текста: ДВ, бр. 35 от 27.04.2021; проверено на 05.11.2026.
- Правилник за вписванията, чл. 11–14 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията: registryagency.bg, последно изменение в текста: ДВ, бр. 112 от 19.12.2025; проверено на 05.11.2026.
Нормативните актове са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
Купувате имот с вписана искова молба? Свържете се с нас.
Статията е с информативна цел и не е правен съвет.