Обявата е реклама. Тя е първото, което виждате за имота, и често единственото, по което решавате дали да отидете на оглед. Повечето ѝ твърдения обаче могат да се проверят срещу конкретен документ или регистър. Тази статия минава през тях едно по едно и показва какво да поискате и къде да погледнете.
Правилото
За всяко твърдение в обявата, което влияе на цената или на решението ви, търсете документ, който го потвърждава. Ако документ няма, твърдението е мнение на продавача. Ако документът казва друго, важи документът.
Твърдение по твърдение
| В обявата | Срещу кой документ | Къде се проверява |
|---|---|---|
| Квадратура | документ за собственост; схема от кадастъра; за ново строителство — договор и проект | кадастър; Имотен регистър |
| Етаж | схема от кадастъра; документ за собственост | кадастър |
| Вид на обекта: апартамент, ателие, офис | схема от кадастъра; документ за собственост; разрешение за ползване | кадастър; регистрите по устройство на територията |
| Изба, таван, паркомясто | документ за собственост | Имотен регистър |
| „Акт 16“, „въведена сграда“ | разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация | Единният публичен регистър по устройство на територията |
| „Собственик продава“ | документ за собственост | Имотен регистър |
| „Без тежести“ | удостоверение за тежести или справка | Имотен регистър |
| Двор, площ на парцела | скица на поземления имот | кадастър |
1 · Квадратура
Числото в обявата рядко казва коя площ е. Може да е площта по документ за собственост, площта с общите части, площта по проекта или оценка на продавача.
Какво показват документите:
- Схемата от кадастъра съдържа площта на самостоятелния обект по документ (ЗКИР, чл. 27, ал. 1, т. 3). Тя повтаря числото от документите, а не е самостоятелно измерване.
- Документът за собственост съдържа площта, с която имотът е описан при последната сделка.
- При ново строителство площите в договора и в проекта се делят на чиста площ, площ с общите части и идеални части. Подробно: Квадратурата в договора за апартамент в строеж.
Пример: обявата казва 85 кв.м, документът — 72 кв.м, а продавачът обяснява, че „с общите части са 85“. Ако цената е изчислена върху 85, плащате и за площ, която не ползвате самостоятелно. Попитайте коя площ е посочена и сравнявайте цени само при еднакво определена площ.
При къща или парцел площта на земята се проверява в скицата на поземления имот. Там тя е изчислена от координатите на границите (ЗКИР, чл. 27, ал. 1, т. 1). Ако скицата и нотариалният акт се различават: Площта по скица и по нотариален акт се различава.
2 · Етаж
„Висок партер“, „първи жилищен“, „етаж 1 от 6“ — обявите броят етажите различно. Схемата от кадастъра посочва етажа на обекта (ЗКИР, чл. 27, ал. 1, т. 3), а сградата се описва и с брой етажи (чл. 27, ал. 1, т. 2).
Законът за устройство на територията определя видовете етажи според котата на прилежащия терен:
- полуподземен етаж — подът е под средното ниво на прилежащия терен, а таванът е на повече от 0,3 м и до 1,5 м над него (ЗУТ, § 5, т. 49 от допълнителните разпоредби);
- надземен етаж — таванът е на повече от 1,5 м над средното ниво на терена (ЗУТ, § 5, т. 50 от допълнителните разпоредби);
- подземен етаж — таванът е под нивото на прилежащия терен или до 0,3 м над него (ЗУТ, § 5, т. 48 от допълнителните разпоредби).
Ако обявата казва „партер“, а в схемата обектът е на полуподземен етаж, това е съществена разлика. Тя засяга светлината, влагата и цената.
3 · Вид на обекта
Обявата казва „двустаен апартамент“. Документите може да казват „ателие“, „офис“ или „магазин“. Схемата от кадастъра посочва предназначението на обекта (ЗКИР, чл. 27, ал. 1, т. 3).
Законът определя жилището като съвкупност от помещения, обединени в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди (ЗУТ, § 5, т. 30 от допълнителните разпоредби). Ателиетата се приравняват на жилища, но законът го казва изрично само за една цел: когато се определя предназначението на сградата (ЗУТ, § 5, т. 29 и 29а). В документите обектът остава „ателие“.
Какви са последиците от вида на обекта за вас — изисквания, разходи, ползване, кредит — проверете с адвокат и с банката, преди да дадете задатък. Ако обектът е преустроен без разрешение, например офис, превърнат в жилище, вижте Какво значи преустройството без разрешение.
4 · Изба, таван, паркомясто
„С изба и паркомясто“ в обявата не доказва, че ги купувате. Прилежащите помещения и правата върху общите части трябва да са описани в документа за собственост на продавача. Едва тогава могат да бъдат описани и във вашия нотариален акт. Паркомястото е отделен въпрос: проверете дали е самостоятелен обект с отделен идентификатор или само уговорка за ползване.
5 · „Акт 16“ и „въведена сграда“
Строежите не се ползват, преди да са въведени в експлоатация (ЗУТ, чл. 178, ал. 1). Сградите от първа до трета категория се въвеждат с разрешение за ползване, а от четвърта и пета — с удостоверение за въвеждане в експлоатация (ЗУТ, чл. 177, ал. 2 и 3). И двата документа се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията (ЗУТ, чл. 177, ал. 2 и 3).
Затова „има Акт 16“ в обявата се проверява в регистъра, а не по думите на продавача. Защо понятието „Акт 16“ често е неточно: „Акт 16“ не е това, което пише в договора. За стари сгради: Сградата е стара и няма „Акт 16“.
6 · „Собственик продава“ и „без тежести“
И двете твърдения се проверяват в Имотния регистър. Партидата на имота съдържа отделни части за имота, за собственика и за тежестите (ЗКИР, чл. 60 и 61). Справката показва кой е вписан като собственик и дали има ипотеки, възбрани или искови молби. „Собственик продава“ значи само, че няма посредник. Не значи, че продавачът е единственият собственик. Как се прави проверката: Преди да дадете капаро: как да проверите кой е собственикът и какво тежи.
Какво не може да се провери по документи
Някои твърдения нямат документ: „тиха улица“, „светъл“, „отлично състояние“, „близо до метро“. Те се проверяват на място, по различно време на деня. Вижте Оглед на къща: какво да проверите на място. Тези твърдения не бива да влизат в изчислението на цената, преди да сте ги видели сами.
Ако документите казват друго
- Запишете разликата и попитайте продавача писмено.
- Не плащайте задатък, докато разликата не е обяснена с документ.
- Ако твърдението е важно за вас, впишете го в предварителния договор като описание на имота. Обявата не е договор. Какво да уговорите: Предварителен договор и задатък за апартамент.
- Законът дава права на купувача при недостатъци на продадения имот (ЗЗД, чл. 193 и 195). Исковете се погасяват в срок от една година от предаването, а при съзнателно премълчан недостатък — три години (ЗЗД, чл. 197). Дали конкретна разлика спрямо обявата е такъв недостатък, ще прецени адвокат.
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Площ и граници | правоспособно лице по кадастър |
| Въвеждане в експлоатация, преустройства | архитект или инженер; общината |
| Собственост, тежести, права при разлика | адвокат |
Как помагаме ние
Като консултант на купувача сверяваме твърденията от обявата с документите и регистрите преди задатъка. Показваме ви кое е потвърдено, кое не е и какво да попитате.
Често задавани въпроси
Продавачът казва, че квадратурата в обявата е „с общите части“. Нормално ли е?
Среща се. Сравнявайте цените само при еднаква площ и поискайте разбивката от документите.
Схемата показва полуподземен етаж, а обявата — партер. Кое е вярно?
Документът. Видовете етажи са определени в ЗУТ (§ 5, т. 48–50 от допълнителните разпоредби).
Къде да проверя дали сградата е въведена в експлоатация?
В Единния публичен регистър по устройство на територията (ЗУТ, чл. 177, ал. 2 и 3), а за София — и в регистрите на общината.
Източници
- Закон за кадастъра и имотния регистър, чл. 27, 60, 61 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията; сверено на 05.11.2026.
- Закон за устройство на територията, чл. 177, 178; § 5, т. 29, 29а, 30, 48, 49, 50 от допълнителните разпоредби — текст, публикуван от Агенцията по вписванията; сверено на 05.11.2026.
- Закон за задълженията и договорите, чл. 193, 195, 197 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията; сверено на 05.11.2026.
Статията е с информативна цел и не е правен съвет.