Накратко. Пътят на един склад от терена до първия камион минава през пет документа: виза или устройствен план, одобрен проект, разрешение за строеж, окончателен доклад на строителния надзор и документ за въвеждане в експлоатация [1]. Кой издава последния документ зависи от категорията на строежа: за I–III категория — разрешение за ползване от органите на ДНСК; за IV–V — удостоверение от органа, издал разрешението за строеж [1]. За производствени сгради категорията зависи от броя работни места [1]. Без документа за въвеждане сградата не може да се ползва законно [1].
Стъпка 1: какво може да се построи — план и виза
Строежите се изпълняват според подробния устройствен план и одобрените проекти [1]. Визата за проектиране е извадка от действащия план за имота и съседите, с линиите на застрояване [1]. Кога е задължителна и какво дава — в статията ни за визата за проектиране. Кой план какво решава — в статията ни за видовете ПУП. Преди всичко проверете дали устройствената зона на имота допуска склад.
Стъпка 2: категорията на строежа — от нея зависи почти всичко
Законът категоризира строежите по значимост, сложност и рискове [1]. За производствените сгради водещият критерий е капацитетът в работни места [1]:
- I — Производствени сгради, инсталации, съоръжения: над 500 работни места; също металургия и химическа промишленост; Източник: [1]
- II — Производствени сгради, инсталации, съоръжения: 200–500 работни места; Източник: [1]
- III — Производствени сгради, инсталации, съоръжения: 100–200 работни места; Източник: [1]
- IV — Производствени сгради, инсталации, съоръжения: 50–100 работни места; Източник: [1]
- V — Производствени сгради, инсталации, съоръжения: до 50 работни места; Източник: [1]
Три уговорки, които често се пропускат:
- По-високият критерий печели. Строеж, който по един критерий е в една категория, а по друг — в по-висока, е в по-високата [1].
- Някои строежи са I категория независимо от работните места — например такива, които крият опасност от взрив или значително вредно въздействие върху околната среда, и такива, при които не се допуска прекъсване на технологичния процес [1].
- Складовете не са изброени изрично в тези точки на закона. Номенклатурата на видовете строежи по категории се определя с отделна наредба [1]. В коя категория попада вашият склад, казва проектантът — и го записва в разрешението за строеж.
Стъпка 3: проектът и оценката за съответствие
Инвестиционните проекти се съгласуват и одобряват и са основание за разрешението за строеж [1]. Преди одобряването проектът се оценява за съответствие с плана, нормативите, основните изисквания към строежите, съоръженията с повишена опасност и др. [1].
За обекти от I до V категория оценката е задължително като комплексен доклад от регистрирана фирма-консултант, несвързана с проектанта — с изключение на някои обекти (например ниски жилищни и вилни сгради), за които оценката се прави от експертния съвет на администрацията [1]. За склад това на практика означава: консултант.
Стъпка 4: разрешение за строеж
- Главният архитект на общината — Кога: по правило; Източник: [1]
- Областният управител — Кога: обекти на техническата инфраструктура в повече от една община или с регионално значение; Източник: [1]
- Министърът на регионалното развитие — Кога: обекти в повече от една област, с национално значение и др.; Източник: [1]
Разрешението може да се издаде и за отделни етапи, които могат да се изпълняват и ползват самостоятелно [1] — полезно при логистичен парк, който се строи на фази.
Разрешението изтича, ако [1]:
- строителството не започне в 3 години от влизането му в сила;
- грубият строеж, включително покривът, не е завършен в 5 години от започването.
Купувате терен „с разрешение за строеж“? Проверете датите — вижте и статията ни за парцел с виза, проект или разрешение за строеж.
Стъпка 5: строителен надзор
Строителният надзор се упражнява от консултант за строежите от I до V категория (с изключение, предвидено в Закона за Камарата на строителите) [1]. Консултантът работи по писмен договор с възложителя [1]. Той не може да надзирава строеж, по който сам е строител или доставчик [1]. Предписанията му в заповедната книга са задължителни за строителя; възражение срещу тях — в 3-дневен срок пред ДНСК [1].
След завършване на строително-монтажните работи консултантът изготвя окончателен доклад до възложителя [1].
Стъпка 6: приемни изпитвания — специално за производство
За обекти с производствено и друго специфично предназначение завършването може да се доказва допълнително с успешни приемни изпитвания, ако така е уговорено в договора [1]. Ако изпитванията не са успешни, строителството не се счита за завършено [1]. За склад с автоматизирани системи това е клауза, която е добре да е в договора със строителя.
Стъпка 7: въвеждане в експлоатация
Възложителят подава заявление и прилага, наред с други документи [1]:
- окончателния доклад на строителния надзор;
- договорите с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите;
- технически паспорт и сертификат за енергийни характеристики на нова сграда;
- идентификатора на обекта в кадастъра.
- I–III — Документ: разрешение за ползване; Кой го издава: органите на ДНСК, по ред от наредба; Източник: [1]
- IV–V — Документ: удостоверение за въвеждане в експлоатация; Кой го издава: органът, издал разрешението за строеж, в 7-дневен срок; Източник: [1]
При съоръжения с повишена опасност е нужно и положително становище от органите за технически надзор [1]. Разрешенията и удостоверенията се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията [1].
Без това складът не може да се ползва. Законът забранява ползването на строежи или части от тях преди въвеждането им в експлоатация [1]. Той изброява и кога строежът не се въвежда — например ако не е изпълнен по одобрения проект или ако не са съставени технически паспорт и енергиен сертификат [1].
Кой дава окончателния отговор
Архитект и проектанти — за категорията и проекта; консултант — за оценката на проекта и надзора; юрист — за договорите със строителя и консултанта. Тази статия е общ преглед, не правна или техническа консултация.
Как помагаме
При покупка на терен или на недовършен склад проверяваме по документите докъде е стигнал строежът и кое разрешение кога изтича. Свържете се с нас. Вижте и сграда в парцела: законна, търпима, незаконна.
Често задавани въпроси
Кой издава разрешение за строеж на склад? По правило главният архитект на общината [1].
Кой издава разрешението за ползване? За I–III категория — органите на ДНСК; за IV–V — органът, издал разрешението за строеж, чрез удостоверение в 7-дневен срок [1].
Задължителен ли е строителен надзор за склад? За строежите от I до V категория — да, с изключението по Закона за Камарата на строителите [1].
Колко време е валидно разрешението за строеж? Губи действие, ако строителството не започне в 3 години от влизането му в сила или ако грубият строеж не е завършен в 5 години от започването [1].
Източници
Проверено на 04.11.2026.
- Закон за устройство на територията, чл. 137, 140, 142, 148, 152, 153, 166, 168, 176, 177, 178 (консолидиран текст на МРРБ, последно изменение в текста ДВ бр. 47/2025) — https://www.mrrb.bg/bg/zakon-za-ustrojstvo-na-teritoriyata-84665/
Текстът е общ преглед по публични източници към посочената дата. Не е правна или техническа консултация.