Схемата на плащане се записва в договора ви с инвеститора. Затова въпросът не е „колко процента“, а срещу какво плащате всяка вноска. Добрата вноска е вързана за документ, който може да бъде проверен от трето лице.
Защо това има значение за вас
Всяка платена вноска е пари, които сте дали срещу обещание. Колкото повече платите преди документ, който удостоверява напредък, толкова по-дълго рискът е изцяло ваш. Две схеми с едни и същи проценти могат да носят съвсем различен риск — според това какво задейства плащането.
Документите, които законът познава
- Строежът може да започне — Документ: разрешение за строеж — Кой го издава или съставя: главният архитект на общината — Основание: ЗУТ, чл. 148, ал. 1–2
- Грубият строеж е завършен — Документ: протокол за завършен груб строеж — Кой го издава или съставя: строителният надзор, в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и служител за контрол — Основание: ЗУТ, чл. 181, ал. 3
- Сградата може да се ползва — Документ: разрешение за ползване (1.–3. категория) или удостоверение за въвеждане в експлоатация (4.–5. категория) — Кой го издава или съставя: ДНСК, съответно органът, издал разрешението за строеж — Основание: ЗУТ, чл. 177, ал. 2–3
Разрешенията за ползване и удостоверенията за въвеждане се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията (ЗУТ, чл. 177, ал. 2–3). Строеж не може да се ползва, преди да бъде въведен в експлоатация (ЗУТ, чл. 178, ал. 1).
Как изглежда вързаната вноска
Пример (условен, не е пазарна статистика):
- първа — Слаба формулировка: „при подписване“ — Проверима формулировка: при подписване, ако разрешението за строеж е влязло в сила и е приложено към договора
- втора — Слаба формулировка: „при завършване на трети етаж“ — Проверима формулировка: при представяне на протокола за завършен груб строеж
- трета — Слаба формулировка: „при Акт 16“ — Проверима формулировка: при представяне на разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация
- последна — Слаба формулировка: „при предаване“ — Проверима формулировка: при подписване на нотариалния акт за обекта и приемо-предавателния протокол
Защо „трети етаж“ е слаба формулировка. Няма документ, който да го удостоверява. Ще разчитате на снимка или на думата на инвеститора.
Защо „Акт 16“ е слаба формулировка. Сградата се въвежда в експлоатация с разрешение за ползване или с удостоверение (ЗУТ, чл. 177, ал. 2–3), не с акт от строежа. Подробно — в статията „Акт 16“ не е това, което пише в договора.
Срокът на разрешението и вашите вноски
Разрешението за строеж губи действие, ако строителството не започне в три години от влизането му в сила или ако грубият строеж с покрива не е завършен в пет години от започването (ЗУТ, чл. 153, ал. 2, т. 1–2). Може да бъде презаверено само веднъж (ЗУТ, чл. 153, ал. 5). Ако плащате вноска, вързана за напредък, проверете и докъде стига срокът на разрешението. → Защо строежите закъсняват
Банкова гаранция и блокирана сметка
Това са инструменти, които се договарят между вас, инвеститора и банката.
- Банкова гаранция за връщане на аванса — банка поема задължение да ви плати определена сума при определени условия. Важното е в условията: каква е сумата, до коя дата важи, какво трябва да представите, за да платят.
- Блокирана (ескроу) сметка — парите ви стоят в банка и се освобождават към инвеститора при представяне на уговорен документ.
Негативен пример. Гаранция, която изтича преди датата, на която по договора трябва да има разрешение за ползване, не ви покрива точно за най-рисковия период. Сверете датата на гаранцията с датите в договора.
Дали такъв инструмент е наличен за вашата сделка и при какви условия, казва банката на инвеститора. Ние не сме кредитен посредник и не препоръчваме банкови продукти. Повече за плащането чрез нотариус и банка — в статията Как се плаща цената на къща.
Какво да попитате
- „Срещу кой документ плащам всяка вноска? Ще ми дадете ли копие?“
- „Какво става с платеното, ако документът не бъде издаден в срок?“
- „Предлагате ли банкова гаранция или блокирана сметка? До коя дата важи гаранцията?“
- „Колко от цената плащам преди нотариалния акт?“
Дали клауза в схемата е неравноправна, преценява адвокат. → Неравноправните клаузи
Кой дава окончателния отговор
- Формулировката на вноските и последиците при неизпълнение — Специалист: адвокат
- Условията на банковата гаранция или сметка — Специалист: банката, издала инструмента; адвокат
- Издадено ли е разрешение за ползване или удостоверение — Специалист: Единният публичен регистър по устройство на територията
- Завършен ли е грубият строеж — Специалист: строителният надзор на обекта
Как помагаме ние
Сверяваме схемата на плащане с документите, които могат да бъдат проверени, и ви казваме кои вноски не са вързани за нищо проверимо. Окончателната формулировка е работа на вашия адвокат.
Често задавани въпроси
Кой определя схемата на плащане?
Схемата се договаря. Поискайте всяка вноска да е вързана за документ, който може да бъде проверен.
Срещу какво е разумно да платя вноска при груб строеж?
Срещу копие на протокола за завършен груб строеж по ЗУТ, чл. 181, ал. 3.
Кой документ показва, че сградата може да се ползва?
Разрешението за ползване (1.–3. категория) или удостоверението за въвеждане в експлоатация (4.–5. категория) (ЗУТ, чл. 177, ал. 2–3).
Как да получа банкова гаранция?
Тя се договаря с инвеститора и се издава от банка. Условията — сума, срок, документи за плащане — прочетете с адвокат.
Източници
- ЗУТ, чл. 148, ал. 1–2; чл. 153, ал. 2 и 5; чл. 177, ал. 2–3; чл. 178, ал. 1; чл. 181, ал. 3 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията (registryagency.bg, „Нормативна уредба“), последно изменение в текста: ДВ бр. 87 от 17.10.2025; прочетен на 04.11.2026.
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище. За конкретен договор се консултирайте с адвокат.
Преглеждате договор с инвеститор? Свържете се с нас — ще ви кажем кои вноски не са вързани за проверим документ.