Законът позволява на възложителя да поръча предварителни (прединвестиционни) и обемно-устройствени проучвания, преди да започне проектът. Те служат за определяне на разположението на обекта и за доказване на нормативната допустимост и целесъобразността на инвестиционната идея. Служат и за съставяне на задание за инвестиционен проект (Закон за устройство на територията — ЗУТ, чл. 138). Те не са разрешение за строеж и не променят показателите на плана. Възложителят решава дали да ги поръча.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Цената на парцел за строеж зависи от това колко и каква сграда реално се побира. Показателите в плана по правило задават тавана. Отстоянията, линиите на застрояване, формата и наклонът могат да не позволят той да се достигне. Проучване, поръчано преди цената, може да покаже това навреме — не след нотариалния акт.
Ако инвестирате. Проучването може да послужи за съставяне на задание за проектиране (ЗУТ, чл. 138). С него разговорът с проектанта започва от обем, начертан върху плана, а не от предположение.
Ако продавате. Проучване, което вече имате, показва на купувача как проектант е разположил сграда в рамките на плана. Купувачът може да поиска да го провери със свой архитект.
Какво казва законът — два вида проучване
ЗУТ урежда проучванията в чл. 138, в раздела „Инвестиционно проучване и проектиране“. Подробностите са в Наредба № 4 от 21 май 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти (Наредба № 4/2001). Тя определя и съдържанието на свързаните с проектите проучвания и задания (чл. 1, ал. 1).
Проучванията могат да се възложат „при необходимост и по преценка на възложителя“ — за заданието и/или за проекта (Наредба № 4/2001, чл. 6). Когато предварителни проучвания не са възложени, целесъобразността на обекта се изяснява със заданието и/или със самия проект (чл. 7).
| Вид | Какво може да обхваща | Наредба № 4/2001 |
|---|---|---|
| Предварително (прединвестиционно) | сред другото: изясняване на намерението; местоположение и условия за застрояване по плановете; геоложки, хидрогеоложки и други инженерни проучвания; геодезически проучвания; технико-икономическа обосновка | чл. 9 |
| Обемно-устройствено | очертания и обем на сградите в рамките на плана и нормативите; обобщени разпределения и фасади; околното пространство; мрежите в имота, когато са съществени | чл. 10–11 |
Списъкът на предварителните проучвания е широк — в Наредбата той има петнадесет точки. Кои от тях са нужни, зависи от имота и от намерението.
Какво съдържа обемно-устройственото проучване
Целта му е да адаптира бъдещото архитектурно решение — на сградата или групата сгради — към решението на подробния устройствен план (ПУП). Това става според регулационното отреждане и режима на устройство и застрояване (Наредба № 4/2001, чл. 10, ал. 2).
Проучването определя очертанията и обема на сградите. Те трябва да отговарят на действащия ПУП и/или на нормативно допустимите разстояния, плътност и височина (чл. 11, ал. 1, т. 1–2). Когато застрояването засяга недвижими културни ценности, проучването определя и изискванията за опазването им и на тяхната среда (т. 7).
Като минимум проучването съдържа три чертежа (чл. 11, ал. 2):
- ситуация върху комбинирана скица от кадастралната карта и ПУП или върху извадка от ПУП, в мащаб 1:1000 или 1:500;
- схематични разпределения на етажите;
- схематични фасади — силуети на обемите.
Към тях се прилага обяснителна записка с решенията, целесъобразността и постигнатите технико-икономически показатели (ал. 4). Разрези, схема на мрежите, изгледи или макет могат да се добавят по преценка на проектанта или по договаряне с възложителя (ал. 3). Проучването може да се договори и във варианти (ал. 5).
Наредбата нарича изготвителя „проектант“ (чл. 11, ал. 3). По ЗУТ това е физическо или юридическо лице с физически лица с необходимата проектантска правоспособност в състава си (чл. 162, ал. 1). Наредбата не назовава конкретна професия.
Ако няма действащ ПУП. Тогава проучването предлага целесъобразно разполагане на застрояването в имота. То може да служи за основа за изработването на ПУП (чл. 10, ал. 3).
Какво показва и какво проверявате с друг документ
| Проучването показва | Проверявате отделно |
|---|---|
| очертания и обем в рамките на плана | влязъл ли е планът в сила — писмено потвърждение от администрацията, издала или съобщила акта |
| етажи, разпределения, фасади — обобщено | собственост и тежести — документите за собственост, адвокат |
| мрежите в имота, когато са съществени | условия за присъединяване — становищата на експлоатационните дружества |
| технико-икономическите показатели в записката | геология — инженерно-геоложко проучване, ако е възложено |
Проучването не е фаза на инвестиционния проект. Фазите са идеен, технически и работен проект (ЗУТ, чл. 139, ал. 1). Строежите се изпълняват по ПУП и по съгласувани и одобрени инвестиционни проекти (чл. 137, ал. 3).
Разрешението за строеж се издава въз основа на одобрен технически или работен проект. При условията на чл. 142, ал. 2 то може да се издаде и въз основа на одобрен идеен проект (чл. 148, ал. 4).
Ако желаната сграда не се побира, остава въпросът дали планът може да се измени. Основанията и етапите са описани в Изменение на ПУП.
Кога в сделката
В нашата практика проучването има най-голяма стойност преди цената, при покупка за строеж. Това важи особено, когато парцелът е тесен, ъглов, на наклон или граничи с калкан. Повече за ограниченията — в Отстояния, линии и калкан и в Наклонът на парцела.
Наредбата изброява изходните данни и документи за изработването и одобряването на проекта (чл. 12, ал. 1). Сред тях са извадка от действащия ПУП или визата, геодезическото заснемане и данните за собствеността. В нашата практика същите документи са полезни на проектанта още за проучването. Визата съдържа линиите на застрояване, допустимите височини, плътността и интензивността (ЗУТ, чл. 140, ал. 2). Как се получава — в Визата за проектиране.
Какво да поискате
- Скица от кадастралната карта — от продавача. Преди цената.
- Извадка от действащия ПУП, а ако има — визата за проектиране — от продавача. Преди цената.
- Геодезическо заснемане с изохипсите — от продавача, ако има; иначе го поръчвате на геодезист. Преди проучването.
- Проучване, ако продавачът има такова — с чертежите и обяснителната записка. Преди цената.
Какво да попитате проектанта на проучването
- Върху каква основа е работено — действащ ПУП, виза или извадка, и от коя дата е документът?
- Кое ограничение определя обема — показателите, отстоянията, линиите на застрояване или наклонът?
- Има ли варианти и с какви технико-икономически показатели е всеки?
- Какво остава непроверено — геология, мрежи, дървета, културни ценности?
- Ако желаното не се побира, има ли смисъл да се говори с урбанист за изменение на плана?
Кого да попитате
- Архитект с проектантска правоспособност, вписан в регистъра на Камарата на архитектите в България (КАБ) — колко и каква сграда реално се побира.
- Инженер-геодезист с проектантска правоспособност — Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране (КИИП), секция „Геодезия и приложна геодезия“ — заснемане с изохипсите като основа.
- Инженер-геолог с проектантска правоспособност — КИИП, секция „Минно дело, геология и екология“ — при свлачищна зона, насип или вода в изкопа.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме публичните регистри за плана и актовете за имота. Подреждаме документите, които архитектът ще поиска, и ви казваме какво да го попитате — преди цената. Ориентировъчно четем показателите на плана; окончателното число дава архитект.
Често задавани въпроси
Задължително ли е проучването преди покупка?
Наредбата предвижда, че проучванията могат да се възложат при необходимост и по преценка на възложителя (Наредба № 4/2001, чл. 6). Ако не са възложени, целесъобразността се изяснява със заданието и/или с проекта (чл. 7).
Може ли да се строи въз основа на проучването?
Не. Разрешението за строеж се издава въз основа на одобрен инвестиционен проект (ЗУТ, чл. 148, ал. 4). Проучването може да послужи за съставяне на задание за проекта (чл. 138).
Какво дава проучването, ако за имота няма действащ ПУП?
То предлага целесъобразно разполагане на застрояването и може да служи за основа за изработването на ПУП (Наредба № 4/2001, чл. 10, ал. 3).
Може ли да се поръчат няколко варианта?
Да. Обемно-устройственото проучване може да се договаря за изработване във варианти (Наредба № 4/2001, чл. 11, ал. 5).
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ), ред. към ДВ бр. 99/2026 — чл. 137, ал. 3; чл. 138; чл. 139, ал. 1; чл. 140, ал. 2; чл. 142, ал. 2; чл. 148, ал. 4; чл. 162, ал. 1.
- Наредба № 4 от 21 май 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти (издадена от министъра на регионалното развитие и благоустройството), обн. ДВ бр. 51/2001, посл. изм. ДВ бр. 44/2017 — чл. 1, ал. 1; чл. 6; чл. 7; чл. 9; чл. 10; чл. 11; чл. 12, ал. 1.
- Закон за камарите на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране (ЗКАИИП), ред. към ДВ бр. 87/2025 — чл. 9, ал. 1 и 3.
- Камара на архитектите в България — регистър на архитектите, kab.bg, към 03.11.2026.
Свързано: Градоустройствените показатели · КИНТ и плътност — какво означават за цената · Инвестиционният потенциал на парцел
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас