Урегулираният поземлен имот (УПИ) има граници, определени с подробен устройствен план (ПУП). Затова два УПИ стават един, а един се дели на два, само с изменение на плана за регулация. Законът за устройство на територията (ЗУТ) урежда този ред в чл. 15, ал. 3. По него границите на урегулирани поземлени имоти могат да се променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им. Съгласието се изразява със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи. Законът познава и други основания за изменение на плана (чл. 134, ал. 2), включително предложение на съда при делба. Кметът отказва изменението по този ред със заповед, ако новите имоти са под минималните размери (чл. 15, ал. 10). Отказва и ако се създава недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради или разрешени строежи (чл. 15, ал. 9).
Защо това има значение за вас
Ако продавате. Два съседни УПИ остават два имота, докато планът не бъде изменен. Ако искате да продадете част от парцела, проверете първо размерите. Реална част от имот в населено място или селищно образувание може да се придобие чрез сделка само при спазени минимални размери по чл. 19 (ЗУТ, чл. 200, ал. 1). Изключението е в ал. 2.
Ако купувате. Поискайте акта за изменение на плана и документа, че е съобщен на заявителите (чл. 15, ал. 6). Когато границите са променени по реда на чл. 15, ал. 3, строителство се разрешава след представяне на окончателния договор (чл. 15, ал. 7).
Ако инвестирате. Сглобяването на няколко имота зависи от съгласието на всеки собственик — риск за срока и за цената на проекта.
Как се променят границите на урегулиран имот
Поземленият имот (ПИ) е част от територията с граници според правото на собственост (§ 5, т. 2 от допълнителните разпоредби на ЗУТ). УПИ е поземлен имот, за който ПУП определя граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство (§ 5, т. 11 от допълнителните разпоредби). Разликата в площта между двете скици разглеждаме в статията Скица на ПИ и на УПИ.
Урегулираните веднъж имоти не подлежат на последващо урегулиране освен в случаите, предвидени в закона (чл. 15, ал. 1, изр. 2). С последващ ПУП могат да се урегулират само улици и квартали, без да се променят границите между имотите (чл. 15, ал. 2).
Редовете по чл. 17 се отнасят до неурегулирани дотогава имоти (чл. 17, ал. 1). В териториите по чл. 16 обединяването и разделянето се уреждат и с чл. 16, ал. 5.
| Ситуация | Какво изисква законът | ЗУТ |
|---|---|---|
| Промяна на границите между урегулирани имоти | заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи (при държавни или общински имоти — ал. 4–5) | чл. 15, ал. 3–5 |
| Неурегулиран имот се урегулира в повече самостоятелни УПИ | заявление до общината | чл. 17, ал. 2, т. 1 и ал. 3 |
| Неурегулиран имот, който не отговаря на размерите по чл. 19, се упълномерява с части от съседни имоти | заявление и предварителен договор с нотариално заверени подписи | чл. 17, ал. 2, т. 2 и ал. 3 |
| Съседни неурегулирани имоти стават съсобствен УПИ | заявление и предварителен договор; идеалните части се определят с договора | чл. 17, ал. 2, т. 3 и ал. 3 |
Кога изменението се отказва. Изменение по реда на чл. 15, ал. 3 кметът отказва със заповед, когато проектът създава недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради или разрешени строежи (чл. 15, ал. 9). Отказва и когато новите УПИ са с лице и площ под минимално установените по закон за характера и начина на застрояване по плана (чл. 15, ал. 10).
Кога влиза в сила. Актът, с който се променят границите по чл. 15, ал. 3, влиза в сила с издаването му. Той се съобщава на заявителите (чл. 15, ал. 6). Строителство не се разрешава, ако след изменението планът за застрояване противоречи на действащите устройствени правила и нормативи (чл. 15, ал. 8). При урегулиране по чл. 17, ал. 2, т. 2 и 3 строителство може да се разрешава след представяне на окончателния договор (чл. 17, ал. 6).
Другите основания. ПУП може да се изменя и при съгласие на всички собственици на имотите — предмет на плана (чл. 134, ал. 2, т. 6 във връзка с чл. 131, ал. 2, т. 1). Нужно е и съгласието на носителите на ограничени вещни права върху тях и на концесионерите. Основание е и предложение на съда по дело за делба на урегулирани имоти (чл. 134, ал. 2, т. 7). Етапите на процедурата подреждаме в статията Изменение на ПУП.
Минималните размери — кога имотът е твърде малък
За ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, законът определя най-малкото лице и площ на УПИ (чл. 19, ал. 1):
| Къде | Лице, най-малко | Площ, най-малко |
|---|---|---|
| В градовете | 14 м | 300 кв.м |
| Курортни населени места, селищни образувания и курортни зони | 16 м | 500 кв.м |
| Вилни зони | 18 м | 600 кв.м |
| Села с преобладаващ равнинен терен | 16 м (14 м при специфични теренни и стопански условия и на главни улици) | 500 кв.м (300 кв.м при същите условия) |
| Села с преобладаващ стръмен терен | 12 м | 250 кв.м |
Кои села или части от тях са равнинни или стръмни, решава общинският съвет по заключение на общинския експертен съвет (чл. 19, ал. 2). Минимумите могат да се намаляват най-много с една пета заради стопански, технически или теренни условия или заварени масивни сгради (чл. 19, ал. 3). Изискванията са две: да не се влошават условията за целесъобразно застрояване и да има заключение на общинския експертен съвет.
При делба на тези имоти реалните части не могат да са по-малки от минимума, намален най-много с една пета (чл. 19, ал. 4). При средно и високо застрояване размерите се определят със самия ПУП (чл. 19, ал. 5). Същото важи за ниско свързано застрояване в повече от два имота, за социални жилища и за друго специфично застрояване. За нежилищно застрояване в населените места или за други нужди без застрояване размерите също се определят с ПУП (чл. 19, ал. 6). В населени места или части от тях с историческо, археологическо, етнографско или архитектурно значение размерите също се установяват със самия ПУП (чл. 19, ал. 7).
В Столичната община. Законът за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО) има приложение с правила и нормативи по устройствени зони. Зона Жм1 в него е „Жилищна зона с малкоетажно застрояване в природна среда“. За нея е записано: „Показателите от горния ред са за среда с едромодулна имотна структура, с площ на имотите над 1500 кв.м, и минимално лице 20 м.“ И още: „Показателите от долния ред са за среда с дребномодулна имотна структура, с площ на имотите от 500 кв.м до 1500 кв.м и минимално лице 16 м.“ (ЗУЗСО, приложение към чл. 3, ал. 2). Какво значи това за вашия имот, ще каже урбанист.
Пример. УПИ за ниско свободно жилищно застрояване в град извън Столичната община, който не е курортно населено място. Имотът не е в курортна или вилна зона, около 700 кв.м е и има около 30 м лице. Две части по около 350 кв.м и 15 м лице са над минимума по ЗУТ (чл. 19, ал. 1, т. 1) от 14 м и 300 кв.м. Дали делбата е възможна, зависи още от сградите и от плана за застрояване. Какъв проект за разделяне може да се изготви, ще каже урбанист.
Продажба на част от парцела. Реални части от имоти в населени места и селищни образувания могат да се придобиват чрез сделка или по давност само при спазени минимални размери (чл. 200, ал. 1). Това са размерите по чл. 19. Правилото не се прилага, когато частта се присъединява към съседен имот при условията на чл. 17. Нужно е и остатъкът да отговаря на минималните размери или също да се присъедини към съседен имот (чл. 200, ал. 2).
Делба на съсобствен урегулиран имот
Всеки съсобственик може да поиска делба, дори при противна уговорка (Закон за собствеността — ЗС, чл. 34). Изключение има, ако законът разпорежда друго или делбата е несъвместима с естеството и предназначението на вещта. Искът за делба не се погасява с давност. Кой подписва при продажба на наследен имот, разглеждаме в статията Наследствен и съсобствен парцел.
Когато съдът дели УПИ, за да образува нови УПИ, той иска становище от общинската (районната) администрация за поделяемостта (ЗУТ, чл. 201, ал. 1). Законът определя кога УПИ е неподеляем (чл. 201, ал. 2). Това е, когато не може да се изготви проект за разделянето му на две или повече части, който едновременно:
- не създава недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради или разрешени строежи;
- не създава УПИ с лице и площ под минимално установените по закон за характера и начина на застрояване по плана.
| Становище | Какво следва | ЗУТ |
|---|---|---|
| Имотът е поделяем | главният архитект на общината (района) с мотивирано предписание нарежда на страните да внесат проект за изменение на плана за регулация; заповедта влиза в сила по реда на чл. 15, ал. 6 и се прилага след влизането в сила на съдебното решение за делба | чл. 201, ал. 3 |
| Имотът е неподеляем | главният архитект изпраща становище в съда в 14-дневен срок от постъпването в общината на искането на съда | чл. 201, ал. 4 |
| Съдът намира становището за необосновано и пречките по ал. 2 липсват | съдът с определение издава задължителни указания за изменение на плана за регулация | чл. 201, ал. 5 |
Когато имотът е неподеляем и не може да се постави в един от дяловете, съдът постановява публична продан (Граждански процесуален кодекс — ГПК, чл. 348). Страните в делбата могат да наддават. За неподеляемо жилище законът предвижда и възлагане на един от съделителите при определени условия (ГПК, чл. 349).
Какво да поискате
- Скица на имота и извадка от действащия ПУП — от продавача. Преди цената.
- Удостоверение за устройствен статут на имота — услуга на Столичната община на nag.sofia.bg. Преди предварителния договор.
- Акта за изменение на плана и документа за съобщаването му — от продавача. Преди предварителния договор.
- Окончателния договор между собствениците по чл. 15, ал. 3–5 или чл. 17, ал. 3–5 — от продавача. Преди окончателния договор.
- При съдебна делба — решението на съда и становището на администрацията за поделяемостта. Преди цената.
Какво да попитате
- Имотът УПИ ли е, или поземлен имот без план за регулация?
- На какво основание е изменен планът и кой е дал съгласие?
- Сключен ли е окончателният договор, който законът изисква за строителството?
- Отговарят ли новите имоти на минималните размери за техния начин на застрояване?
- Ако купувате дял — поделяем ли е имотът?
Кого да попитате
- Архитект или урбанист с проектантска правоспособност в устройственото планиране — проект за изменение на плана и какви имоти могат да се получат.
- Инженер-геодезист, правоспособен по кадастър — дали границите и площта в кадастъра отговарят на документите.
- Адвокат с практика по вещно и наследствено право — съсобственост, делба и договорите между собствениците.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме в публичните регистри кадастъра, плана и заповедите за имота. Подреждаме документите и ви казваме кой липсва и какво да попитате урбаниста и адвоката — преди цената.
Често задавани въпроси
Мога ли да продам половината от парцела си?
Реална част може да се придобие чрез сделка само при спазени минимални размери (ЗУТ, чл. 200, ал. 1). Законът допуска изключение, когато частта се присъединява към съседен имот при условията на чл. 17, а остатъкът отговаря на минималните размери или също се присъединява (ал. 2). Дали вашият имот отговаря, ще каже урбанист.
Може ли границата със съседа да се премести без неговото съгласие?
По реда на чл. 15, ал. 3 ЗУТ границите на урегулирани имоти могат да се променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им. Планът има и други основания за изменение (чл. 134, ал. 2). Кое се отнася до вашия случай, ще каже адвокат.
Какво става, ако съсобственият парцел не може да се раздели?
При съдебна делба на УПИ съдът иска становище за поделяемостта (ЗУТ, чл. 201). Когато имот е неподеляем и не може да се постави в един от дяловете, съдът постановява публична продан (ГПК, чл. 348). За жилище законът предвижда и възлагане на един от съделителите при определени условия (ГПК, чл. 349). Как това засяга вашия дял, ще каже адвокат.
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ), ред. към ДВ бр. 99/2026 — чл. 15, ал. 1–10; чл. 16, ал. 5; чл. 17, ал. 1–6; чл. 19, ал. 1–7; чл. 131, ал. 2, т. 1; чл. 134, ал. 2, т. 6–7; чл. 200; чл. 201; § 5, т. 2 и 11 от допълнителните разпоредби.
- Закон за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО), ред. към ДВ бр. 61/2022 — приложение към чл. 3, ал. 2.
- Закон за собствеността (ЗС), ред. към ДВ бр. 18/2022 — чл. 34.
- Граждански процесуален кодекс (ГПК), ред. към ДВ бр. 92/2026 — чл. 348 и 349.
- Столична община, Направление „Градско планиране и развитие“ — услуга „Издаване на удостоверение за устройствен статут на имот/и“, nag.sofia.bg, към 04.11.2026.
Свързано: Изменение на ПУП · Наследствен и съсобствен парцел · Видовете ПУП
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас