И даряването, и продажбата на къща стават с нотариален акт (Закон за задълженията и договорите — ЗЗД, чл. 18). Дарението между роднини по права линия и между съпрузи не се облага с местния данък при придобиване (Закон за местните данъци и такси — ЗМДТ, чл. 44, ал. 6). Но дарението има последици, които продажбата няма. Ако дарението накърнява запазената част на наследниците, те могат да поискат намаляването му. А при следваща продажба цената на придобиване на подарения имот е нула за данъка върху дохода. Затова изборът се прави с поглед и към следващата сделка.
Защо това има значение за вас
Ако дарявате или продавате на роднина. Решението засяга не само днешните разходи. То засяга другите ви наследници и бъдещата продажба на къщата.
Ако купувате къща, която продавачът е получил по дарение. Наследниците на дарителя имат права, които могат да стигнат до вашата сделка. При определени условия законът допуска отмяна на такава продажба по иск на наследник (ЗН, чл. 37, ал. 1). Условията описваме по-долу.
Формата е една и съща
Договорите за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти се сключват с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18). Това важи и за продажбата, и за дарението.
С дарението дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно нещо на дарения, който го приема (ЗЗД, чл. 225). Обещанието за дарение не произвежда действие (ЗЗД, чл. 226).
Данъкът при придобиване
| Сделка | Данък при придобиване (ЗМДТ) |
|---|---|
| дарение между роднини по права линия и между съпрузи | не се облага (чл. 44, ал. 6) |
| дарение между братя и сестри и техните деца | от 0,4 до 0,8 на сто (чл. 47, ал. 1, т. 1) |
| дарение между други лица | от 3,3 до 6,6 на сто (чл. 47, ал. 1, т. 2) |
| продажба | от 0,1 до 3 на сто (чл. 47, ал. 2) |
Точният размер в границите на закона определя общинският съвет с наредба (ЗМДТ, чл. 47). Основата е уговорената цена, а ако тя е по-ниска от данъчната оценка — данъчната оценка (ЗМДТ, чл. 46, ал. 2, т. 1). Данъкът се плаща в общината по местонахождението на имота (ЗМДТ, чл. 49, ал. 1).
Освен данъка има нотариални такси и такса за вписване и при двете сделки. Как се разпределят, обяснихме в Данъци и такси при покупка и продажба на жилище.
Данъкът върху дохода — днес и при следващата продажба
Днес. Полученото по дарение имущество не се смята за доход (Закон за данъците върху доходите на физическите лица — ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 2). При продажба продавачът може да дължи данък върху дохода. Изключение има например при един жилищен имот, притежаван повече от три години (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 1).
При следващата продажба. Облагаемият доход е разликата между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10 на сто разходи (ЗДДФЛ, чл. 33, ал. 1). За имущество, придобито по дарение, цената на придобиване е нула (ЗДДФЛ, чл. 33, ал. 6, т. 3).
Освобождаванията по чл. 13, ал. 1, т. 1 зависят от вида и броя на имотите и от времето между придобиването и продажбата. Как се прилагат за подарен имот, ще каже счетоводител. За имоти, придобити по наследство, законът има отделно освобождаване (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 26). За дарените имоти такова отделно правило няма.
Пример. Родител дарява къща на дете. Детето я продава година по-късно. Цената на придобиване за данъка е нула. Дали има освобождаване и колко е данъкът, ще каже счетоводител.
Запазената част на наследниците
Когато наследодателят остави низходящи, родители или съпруг, той не може с дарение да накърнява тяхната запазена част (Закон за наследството — ЗН, чл. 28, ал. 1). Размерът ѝ зависи от това кои наследници има (ЗН, чл. 29).
Наследник, чиято запазена част е накърнена, може да поиска намаляване на даренията (ЗН, чл. 30, ал. 1). Срещу лица, които не са наследници по закон, той трябва да е приел наследството по опис (ЗН, чл. 30, ал. 2). Даренията се намаляват само след като се изчерпят завещаните имущества — от последното дарение към по-ранните (ЗН, чл. 33). За масата се прибавят даренията, като недвижимите имоти се смятат по стойността им при откриване на наследството (ЗН, чл. 31).
Какво значи това за купувача. Законът допуска отмяна на продажбата по иск на наследника, ако срещу дарения е постановено намаление (ЗН, чл. 37, ал. 1). Това важи за продажби преди да изтече една година от откриване на наследството или след вписване на исковата молба за намаление. Отмяната е при условие, че наследникът не може да допълни запазената си част от имуществото на дарения и купувачът не я допълни в пари (ЗН, чл. 37, ал. 1).
Какво значи това за конкретна сделка, ще каже адвокат.
Отмяна на дарението
Дарението може да бъде отменено в изброените в закона случаи. Такъв е например отказът на дарения да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае (ЗЗД, чл. 227). Искът се предявява в едногодишен срок, откакто на дарителя са станали известни основанията.
Отменението не засяга правата, които трети лица са придобили върху подарените имоти преди отбелязването на исковата молба (ЗЗД, чл. 227).
Ако родителят иска да остане да живее в къщата, в нашата практика виждаме дарение със запазено право на ползване. Как действа то, обяснихме в Купувате имот с учредено право на ползване. Ако срещу имота се поема грижа, вижте Прехвърляне на имот срещу грижа и издръжка.
Какво да поискате
- Нотариалния акт, с който продавачът е придобил къщата — за да видите дали е дарение, покупка или наследство. Преди задатъка.
- Данни за дарителя и дали е жив — от продавача, ако имотът е получен по дарение. Преди задатъка.
- Справка в Имотния регистър за вписани искови молби — преди окончателния договор. Как се чете, обяснихме в Тежести върху имота.
Какво да попитате
- Дарение или продажба — какво ще струва днес и какво при следваща продажба?
- Кои са наследниците със запазена част и засяга ли ги дарението?
- Ако купувам подарен имот — кога е открито наследството на дарителя, ако е починал?
- Има ли учредено право на ползване в полза на дарителя?
Кого да попитате
- Адвокат — за запазената част, намаляването и защитата на купувача.
- Счетоводител или консултант по данъците — за данъка върху дохода при следващата продажба.
- Нотариус — за документите и таксите за сделката.
Как помагаме ние
Подреждаме веригата от актове за собственост и показваме дали в нея има дарение. Задаваме въпросите за наследниците навреме — преди задатъка. Свързваме ви с правоспособния специалист.
Често задавани въпроси
Плаща ли се данък при дарение на къща на дете?
Не за данъка при придобиване. Дарението между роднини по права линия и между съпрузи не се облага с него (ЗМДТ, чл. 44, ал. 6). Нотариалните такси и таксата за вписване се дължат.
Може ли друг наследник да оспори дарението на къщата на мен?
Запазена част имат низходящите, родителите и съпругът (ЗН, чл. 28, ал. 1). Такъв наследник може да поиска намаляване на дарението, ако частта му е накърнена (ЗН, чл. 30, ал. 1). За вашия случай — адвокат.
Ако продам подарена къща, колко данък ще платя?
Цената на придобиване на подарения имот за данъка върху дохода е нула (ЗДДФЛ, чл. 33, ал. 6, т. 3). Дали има освобождаване по чл. 13, ал. 1, т. 1, зависи от вида на имота и срока. За сметката — счетоводител.
Рискувам ли, ако купя къща, получена по дарение?
Законът допуска отмяна на продажбата по иск на наследник при условията на ЗН, чл. 37, ал. 1. Такъв е случаят с продажба преди да изтече една година от смъртта на дарителя, ако срещу дарения е постановено намаление. Проверката се прави с адвокат преди задатъка.
Източници
- Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), ред. към ДВ бр. 35/2021 — чл. 18; чл. 225; чл. 226; чл. 227.
- Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ), ред. към ДВ бр. 55/2026 — чл. 44, ал. 6; чл. 46, ал. 2, т. 1; чл. 47, ал. 1 и 2; чл. 49, ал. 1.
- Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), ред. към ДВ бр. 85/2026 — чл. 13, ал. 1, т. 1 и 26; чл. 13, ал. 2; чл. 33, ал. 1; чл. 33, ал. 6, т. 3.
- Закон за наследството (ЗН), ред. към ДВ бр. 47/2009 — чл. 28; чл. 29; чл. 30; чл. 31; чл. 33; чл. 37, ал. 1.
Свързано: Данъци и такси при покупка и продажба на жилище · Продажба на наследен имот · Купувате имот с учредено право на ползване · Тежести върху имота
Текстът описва закона към 10.11.2026 и не е правен съвет за конкретен случай.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, счетоводител, архитект и геодезист.
Обмисляте как да прехвърлите или да продадете къща? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
