Общински парцел — как се купува и кога се получава право на строеж

Общински парцел не се купува чрез свободно договаряне с продавача. Продажбата на частен общински имот се извършва след решение на общинския съвет. Извършва я кметът чрез публичен търг или публично оповестен конкурс (Закон за общинската собственост — ЗОС, чл. 35, ал. 1). Изключенията са в закона. Например земята под законно построена сграда се продава на собственика ѝ без търг. По подобен ред, съобразно влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП), се учредява право на строеж.

Защо това има значение за вас

Ако купувате. Началната цена, сроковете за плащане и проектът на договора са в тръжната документация (чл. 8, ал. 1, т. 2, 4 и 9 от наредбата за търговете, по-долу). Извън търговете, които провежда Столичната общинска агенция за приватизация, обявените условия на търга в София не се променят. Допуска се само отлагане за по-късни дата или час и промяна на мястото (чл. 11, ал. 1 от същата наредба). Затова проверката на имота е най-полезна преди подаването на документите за участие.

Ако инвестирате. Правото на строеж върху общински имот се учредява съобразно влязъл в сила ПУП (ЗОС, чл. 37, ал. 1). Покажете на архитект параметрите по плана от тръжната документация, преди да участвате.

Ако продавате сграда върху общинска земя. Купувачът ще попита за земята. Ако сградата е законно построена, законът предвижда продажба на земята на собственика ѝ без търг (ЗОС, чл. 35, ал. 3).

Първата проверка: публичен или частен общински имот

Общинската собственост е публична и частна (ЗОС, чл. 3, ал. 1). Публични са имотите, определени със закон, и тези за функциите на органите на местното самоуправление и местната администрация. Публични са и други имоти за трайно задоволяване на обществени потребности от местно значение, определени от общинския съвет (чл. 3, ал. 2). Всички останали са частна общинска собственост (чл. 3, ал. 3).

Публичен имот, загубил това предназначение, се обявява от общинския съвет за частен. Нужно е мнозинство две трети от общия брой на съветниците (чл. 6, ал. 1 и 3).

Продажба чрез търг или конкурс

Разпореждането с общински имоти се извършва чрез публичен търг или публично оповестен конкурс, освен ако в закон е предвидено друго. Редът се определя в наредба на общинския съвет (ЗОС, чл. 8, ал. 4). Въз основа на резултатите кметът издава заповед и сключва договор (чл. 35, ал. 6). Договорът е писмен и се вписва (чл. 34, ал. 7).

В София редът е в Наредбата на Столичния общински съвет (СОС) за общинската собственост, приета с Решение № 210 от 14.04.2011 г. Продажбата се извършва след решение на СОС, от кмета на Столичната община, чрез търг или конкурс (чл. 45, ал. 1). По решение на СОС търгът може да се проведе от кмета на района, където е имотът (чл. 45, ал. 3).

Търговете се провеждат по Наредбата на СОС за условията и реда за провеждане на търгове и конкурси, приета с Решение № 138 от 09.03.2006 г. Тръжната документация съдържа, наред с другото (чл. 8, ал. 1, т. 3, 7, 9 и 10):

• акта за общинска собственост и скица по действащия план с описани съседи;
• параметрите по влезлите в сила ПУП и заповедта за одобряването им;
• условията за оглед и проекта на договор;
• депозита за участие — не по-малък от 10 на сто от началната тръжна цена.

В петдневен срок след търга кметът обявява спечелилия със заповед, която се връчва на всички участници (чл. 26). Когато по решение на СОС търга провежда Столичната общинска агенция за приватизация, спечелилия определя нейният надзорен съвет (чл. 4, ал. 2; чл. 27, ал. 2, т. 1).

Без търг: земята под законно построена сграда

Продажбата на земя — частна общинска собственост, на собственика на законно построена върху нея сграда се извършва от кмета без търг или конкурс (ЗОС, чл. 35, ал. 3). Без търг може да се извърши и продажба между общината и държавата или между общини, както и на лица, определени в закон (чл. 35, ал. 4).

В София такава продажба се извършва от кмета на общината, без решение на СОС (чл. 46, ал. 1 от наредбата за общинската собственост). Имотът трябва да е урегулиран поземлен имот (УПИ) или поземлен имот в урбанизираната територия. Продажбата е възможна и при сграда, законно построена в „груб строеж“, със заверена кота „било“ (чл. 46, ал. 2). Заявлението се подава до кмета на общината чрез кмета на района (чл. 46, ал. 5).

Има изключение. Понякога имотът е в зона за средно или високо етажно застрояване и влезлият в сила ПУП предвижда в него друга сграда. Ако не може да се обособи втори УПИ, земята се продава след учредяване на право на строеж по общия ред (чл. 50).

Право на строеж върху общински имот

Какво е правото на строеж, обяснихме в „Парцел срещу апартаменти“.

Правото на строеж върху частен общински имот се учредява след решение на общинския съвет, от кмета, чрез търг или конкурс. Учредява се съобразно влязъл в сила ПУП (ЗОС, чл. 37, ал. 1). Съветът може да разреши в условията на търга цената или част от нея да се плати с обекти. Това може да са обекти в новата сграда, обекти в друга сграда или друг обект, построен за общината. Стойността им не може да е по-малка от цената или от съответната ѝ част (чл. 37, ал. 2). Когато правото е за определен срок, след изтичането му общината придобива безвъзмездно построения обект (чл. 37, ал. 3).

Без търг, след решение на съвета, право на строеж се учредява на изброени лица. Сред тях са юридическите лица на бюджетна издръжка и религиозните институции за храмове (чл. 37, ал. 4). По правило безвъзмездно право на строеж без търг изисква решение с мнозинство две трети от общия брой на съветниците (чл. 37, ал. 5). За лицата, изброени в закона — сред тях юридическите лица на бюджетна издръжка и религиозните институции, — стига мнозинство повече от половината (чл. 37, ал. 6). На собственика на сграда върху общинска земя правото на надстрояване или пристрояване се учредява без търг (ЗОС, чл. 38, ал. 2). В София, когато се обособява самостоятелен обект, е нужно и решение на СОС. Без решение на СОС правото се учредява само когато не се обособява самостоятелен обект (чл. 64 от наредбата за общинската собственост).

В София правото на строеж се учредява по решение на СОС след търг или конкурс, съобразно влязъл в сила ПУП и съгласуван идеен инвестиционен проект. Заповедта и договорът са на кмета на Столичната община (чл. 56, ал. 1 и 6 от наредбата). Наредбата изброява и случаи, в които СОС решава без търг (чл. 59, 61 и 62). Правото е възмездно или безвъзмездно, безсрочно или срочно (чл. 56, ал. 2).

Къде се виждат имотите и търговете

• Годишната програма описва имотите, които общината има намерение да продаде или върху които да учреди ограничени вещни права. Публикува се на интернет страницата на общината (ЗОС, чл. 8, ал. 9, т. 2 и ал. 10).
• Обявлението за търга в София излиза най-малко 30 дни преди датата. То е на интернет страницата на общината, в национален ежедневник и в сградите на общината и на района (чл. 10, ал. 1 от наредбата за търговете). Търговете на Столичната общинска агенция за приватизация се обявяват на нейната интернет страница и в най-малко два централни ежедневника (чл. 10, ал. 3).
• Актовите книги за общинските имоти са общодостъпни и всеки може да иска справка по тях по реда на наредбата (ЗОС, чл. 62, ал. 2). Столичната община публикува единен електронен регистър на общинската собственост (чл. 32, ал. 4 от наредбата за общинската собственост).
• Сключените сделки се вписват в публичен регистър с крайната цена и начина на разпореждане (ЗОС, чл. 41, ал. 4).

Какво да поискате

• Акта за общинска собственост — от службата „Общинска собственост“ в района. По писмено искане тя издава копие или удостоверение в двуседмичен срок (чл. 34, ал. 4–5 от наредбата). Преди участие.
• Решението на СОС и заповедта на кмета — от общината. Преди участие.
• Тръжната документация — от организатора на търга. В срока за закупуването ѝ.
• За земята под сградата — документите за сградата — собственост, разрешение за строеж или акт за узаконяване. Преди заявлението.

Какво да попитате

• Имотът частна общинска собственост ли е?
• Влязъл ли е в сила ПУП, по който се учредява правото на строеж?
• Има ли наематели, ползватели или спорове за имота?
• Срочно или безсрочно е правото на строеж и как се плаща цената?
• Законно ли е построена сградата, под която искате да купите земята?

Кого да попитате

• Адвокат с практика по вещно и наследствено право — собствеността на общината, договорът и вписването.
• Адвокат с практика по административни дела — при оспорване на заповед или решение.
• Архитект с проектантска правоспособност — какво позволява ПУП за имота.

Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.

Как помагаме ние

Проверяваме публичните регистри и документите — акта за общинска собственост, плана и заповедите. Задаваме въпросите към адвоката и архитекта навреме — преди срока за участие.

Често задавани въпроси

Може ли общината да ми продаде парцел без търг?
По правило — не (ЗОС, чл. 35, ал. 1). Изключенията са в закона. Например земята под законно построена сграда се продава на собственика ѝ без търг (чл. 35, ал. 3).

Може ли да придобия общински имот по давност?
Публичните общински имоти, земите от общинския поземлен фонд и общинските горски територии не могат да се придобиват по давност (ЗОС, чл. 7, ал. 1). За частните общински имоти отговорът не е в тази разпоредба. Дали и кога е възможно придобиване по давност на конкретен имот, ще каже адвокат.

Актът за общинска собственост доказва ли, че имотът е общински?
Актът е официален документ, но „няма правопораждащо действие“ (ЗОС, чл. 5, ал. 2–3). Неправилно актуваните имоти се отписват със заповед на кмета, а споровете за материално право се решават по съдебен ред (чл. 64). Какво значи актът за вашия имот, ще каже адвокат.

Търгът на общината същото ли е като публичната продан?
Не. Публичната продан е по Гражданския процесуален кодекс, в изпълнително дело срещу длъжник — вижте „Имот от публична продан“.

Източници

• Закон за общинската собственост, посл. доп. ДВ, бр. 17 от 2021 г. — чл. 3, 5, 6, 7, 8, 34, 35, 37, 38, 41, 62, 64.
• Наредба на СОС за общинската собственост (Решение № 210/14.04.2011 г., посл. изм. Решение № 1038/18.12.2025 г.) — чл. 32, 34, 45, 46, 50, 56, 59, 61, 62, 64.
• Наредба на СОС за условията и реда за провеждане на търгове и конкурси (Решение № 138/09.03.2006 г., посл. изм. Решение № 1039/18.12.2025 г.) — чл. 4, 8, 10, 11, 26, 27.

Свързано: Парцел срещу апартаменти · Как се формира цената на парцел за строеж · Имот от публична продан · Къща върху чужда земя — правото на строеж

Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.

Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас

Последна актуализация: 10.11.2026.