Земите по § 4 са земеделски земи, предоставени някога на граждани за ползване. Това е станало с актове на Президиума на Народното събрание, на Държавния съвет и на Министерския съвет. Законът прекратява това право на ползване (Закон за собствеността и ползването на земеделските земи — ЗСПЗЗ, § 4, ал. 1 от преходните и заключителните разпоредби (ПЗР)). Ползвателят става собственик на земята само при условията на закона. Затова в такъв парцел сградата и земята могат да имат различна история.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Продавачът може да ползва имота от десетилетия и да има документ за сградата. Попитайте и за земята. Има ли заповед на кмета, с която собствеността върху новообразувания имот е възстановена или придобита?
Ако продавате. Купувачът и неговият адвокат вероятно ще поискат документите по § 4 един по един. Ако ги подредите преди обявата, няма да губите време и доверие в преговорите.
Ако инвестирате. Законът за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО) предвижда нови вилни зони, формирани върху бивши земеделски земи по § 4. Законът дава за тях отделни показатели. Какво значат те — в Имот извън регулация или във вилна зона.
Ползвател и собственик — двете страни на една земя
Законът различава две лица. Ползвателят е гражданинът, на когото земята е била предоставена за ползване. Собственикът на земята е лицето, на което законът възстановява земята или на което се плаща цената ѝ.
| Ползвателят | Собственикът на земята | |
|---|---|---|
| Какво има | право на ползване, което законът прекратява (§ 4, ал. 1) | право на собственост върху земята |
| Застроена земя | придобива я при условията на § 4а | получава цената ѝ; ако тя не е платена — може да придобие сградата, като я заплати (§ 4а, ал. 3) |
| Незастроена земя | придобива я само в изброени случаи (§ 4б) | собствеността му се възстановява; в изброените случаи вместо това му се плаща цената (§ 4б, ал. 1) |
Застроената земя. Ползвателят придобива собственост, ако е построил сграда до 1 март 1991 г. Трябва и да заплати земята на собственика чрез общината в тримесечен срок от влизането в сила на оценката (§ 4а, ал. 1). Законът поставя и условието да са спазени изискванията на актовете, с които е дадено ползването.
Ако земята не е платена, собственикът ѝ може да придобие сградата, като я заплати чрез общината на ползвателя или на наследниците му (§ 4а, ал. 3). Ако не е платено нито едното, нито другото, сградата и урегулираният имот се изнасят на публична продан (§ 4а, ал. 4). Когато земята е държавна или общинска и не се възстановява, ползвателят я придобива, след като заплати стойността ѝ (§ 4а, ал. 5).
Незастроената земя. Тя се възстановява на собствениците (§ 4б, ал. 1). Ползвателят може да я придобие само в изброените от закона случаи. Те са: лозе, овощна градина или единствена земеделска земя на семейството на ползвателя, който живее постоянно в населеното място, в чието землище е имотът. Трябва и да заплати земята на собственика чрез общината в тримесечен срок от влизането в сила на оценката. Законът изключва това, ако земята е на по-малко от 30 км от градовете с население над 300 хил. жители. Това важи независимо от общината, в която се намира земята. Придобиването е изключено и когато земята е на по-малко от 10 км от крайбрежната морска ивица (§ 4б, ал. 1).
Граници на придобиването. Ползвателят придобива до 600 кв. м по § 4а и до 1000 кв. м по § 4б (§ 4з, ал. 1). Разликата до фактически ползваната земя се възстановява на собствениците, ако от нея може да се образува имот от поне 250 кв. м. Иначе ползвателят я заплаща по пазарни цени (§ 4з, ал. 2). Ако на някого е предоставено право на ползване върху два или повече имота, той може да придобие само един от тях по избор (§ 4д).
И в двата случая — по § 4а и по § 4б — ползвателят има избор. Вместо да плати земята, той може да предложи на собственика замяна със своя земя, ако собственикът пожелае (§ 4б, ал. 2).
Ползвателите е трябвало да заявят желанието си пред общината до 31 януари 1998 г. (§ 4а, ал. 6). Попитайте продавача дали има документ за това.
Планът на новообразуваните имоти — кой го прави и кой го одобрява
За земите по § 4 се изработват помощен план и план на новообразуваните имоти (§ 4к, ал. 1). Помощният план съдържа данни и за предоставените имоти, и за имотите отпреди образуването на трудовокооперативните земеделски стопанства и държавните земеделски стопанства (§ 4к, ал. 2).
| Стъпка | Кой | ЗСПЗЗ |
|---|---|---|
| Решение за признаване на собствеността | общинската служба по земеделие | чл. 14, ал. 1, т. 3 |
| Изработване на плановете | лица, правоспособни по Закона за кадастъра и имотния регистър | § 4к, ал. 5 |
| Одобряване на плана | областният управител | § 4к, ал. 6 |
| Оценка на земята, сградите и подобренията | кметът на общината или упълномощено от него длъжностно лице | § 4л |
| Възстановяване или придобиване на собствеността | кметът, със заповед и скица | § 4к, ал. 7 |
Заповедта за одобряване на плана се обнародва в „Държавен вестник“. Жалба срещу плана може да се подаде пред административния съд в 14-дневен срок от обнародването на заповедта в „Държавен вестник“ (§ 4к, ал. 6). Оценките се правят със заповед в тримесечен срок от влизането в сила на плана. Собствениците и ползвателите могат да ги обжалват по реда на Административнопроцесуалния кодекс (§ 4л).
Законът изброява пет случая, в които влязъл в сила план може да се изменя. Сред тях са явна фактическа грешка и съгласието на всички пряко заинтересувани собственици (§ 4к, ал. 8).
Защо документът за сградата не е достатъчен
Собствеността върху новообразувания имот се възстановява, съответно придобива, със заповед на кмета (§ 4к, ал. 7). Заповедта описва местоположението, границите, съседите и ограниченията на собствеността. Към нея се прилага скица.
Затова, ако в документите на продавача е описана само сградата или правото на ползване, поискайте и заповедта за земята. Какво доказва конкретният нотариален акт, ще каже адвокат с практика по вещно и наследствено право.
Законът даваше и още една възможност — с отделен срок. Собственикът на земята или наследниците му можеха да предявят иск за възстановяване на собствеността (§ 4и, ал. 1). Искът е за земя, върху която е предоставено право на ползване или която е прехвърлена не от собственика ѝ. Основанието е това да е станало в нарушение на нормативни актове, чрез използване на служебно или партийно положение или чрез злоупотреба с власт. Законът дава за този иск едногодишен срок от влизането в сила на изменението от 1997 г. Срокът е в § 35 ПЗР на Закона за изменение и допълнение на ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 98 от 1997 г.). Дали за конкретния имот има заведен или решен такъв спор, ще каже адвокат с практика по вещно и наследствено право.
Законът урежда и случая, в който заповедта за одобряване на плана е влязла в сила, след като за територията са настъпили две обстоятелства. Едното е одобряването на кадастралната карта и кадастралните регистри за територията. Другото е обявяването на въвеждането на имотния регистър. Тогава новообразуваните имоти се нанасят в кадастъра, а заповедта на кмета се вписва в имотния регистър (§ 4к, ал. 11).
Какво да поискате
- Заповедта на кмета по § 4к, ал. 7 със скицата — от продавача. Преди цената.
- Решението на общинската служба по земеделие за признаване на собствеността, ако продавачът е бившият собственик на земята или негов наследник — от продавача. Преди цената.
- Документ за заплатената оценка, ако продавачът е бивш ползвател — от продавача. Преди предварителния договор.
- Данни за заповедта, с която е одобрен планът на новообразуваните имоти — броя на „Държавен вестник“ и датата. От продавача. Преди предварителния договор.
- Актуална скица от кадастъра — за да сравните границите със заповедта. Преди предварителния договор.
- Справка в имотния регистър — за вписаните актове и тежестите. Как се четат тежестите — в Тежести върху имота. Преди окончателния договор.
Какво да попитате
- Има ли заповед на кмета за земята, или документите описват само сградата?
- Кой е платил оценката на земята и има ли документ за това?
- Кога е построена сградата — преди или след 1 март 1991 г.?
- Изменян ли е планът на новообразуваните имоти след одобряването му?
- Има ли спор или иск от наследниците на стария собственик?
- Съвпадат ли границите в кадастъра с тези в заповедта?
Кого да попитате
- Адвокат с практика по вещно и наследствено право — пълна ли е веригата от ползвателя или собственика до продавача и кой трябва да подпише.
- Инженер-геодезист, правоспособен по кадастър — съвпадат ли границите и площта в кадастъра с плана и със заповедта.
- Адвокат с практика по административни дела — при жалба срещу плана, оценката или заповед на администрацията.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме публичните регистри и кадастъра за имота. Подреждаме документите по § 4 по дати и ви казваме кой липсва. Задаваме въпросите към адвоката и геодезиста навреме — преди цената.
Често задавани въпроси
Какво са земите по § 4?
Това са земеделски земи, предоставени на граждани за ползване с актове на Президиума на Народното събрание, на Държавния съвет и на Министерския съвет. Законът прекратява това право на ползване (ЗСПЗЗ, § 4, ал. 1 ПЗР).
Кой одобрява плана на новообразуваните имоти?
Областният управител (ЗСПЗЗ, § 4к, ал. 6 ПЗР). Заповедта се обнародва в „Държавен вестник“. Жалби срещу одобрения план могат да се подават пред административния съд в 14-дневен срок от обнародването на заповедта в „Държавен вестник“.
С кой документ ползвателят става собственик на земята?
Възстановяването, съответно придобиването на собствеността върху новообразувания имот, става със заповед на кмета на общината. Към нея се прилага скица (§ 4к, ал. 7 ПЗР). Какво доказва конкретният документ, ще каже адвокат с практика по вещно и наследствено право.
Мога ли да строя в такъв имот?
Това зависи от устройствения план за територията, не само от собствеността. Как се проверява — в Имот извън регулация или във вилна зона. Колко може да се построи, ще каже архитект с проектантска правоспособност.
Източници
- Закон за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), ред. към ДВ бр. 88/2026 — чл. 14, ал. 1, т. 3; преходни и заключителни разпоредби: § 4, ал. 1; § 4а, ал. 1 и 3–6; § 4б, ал. 1–2; § 4д; § 4з, ал. 1–2; § 4и, ал. 1; § 4к, ал. 1, 2, 5–8 и 11; § 4л.
- Закон за изменение и допълнение на ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 98 от 1997 г.) — преходни и заключителни разпоредби: § 35.
- Закон за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО), ред. към ДВ бр. 61/2022 — приложение към чл. 3, ал. 2, ред „Жв“.
Свързано: Имот извън регулация или във вилна зона · Нива в София: кога земеделската земя става парцел · Къща във вилна зона край София · Тежести върху имота
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
