Ако един съсобственик живее в общия имот или го ползва сам, той дължи обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени. Обезщетението се дължи от деня на писменото им искане, а не от деня, в който е започнал да ползва (ЗС, чл. 31, ал. 2). Как се ползва и управлява имотът, решават съсобствениците с повече от половината от него. Ако мнозинство няма или решението вреди на имота, въпроса решава районният съд (ЗС, чл. 32). Ако съвместното притежание е станало невъзможно, изходът е делба.
Защо това има значение за вас
Наследеният апартамент, в който живее един от братята, е класически случай. Останалите плащат данъци за своя дял, не получават нищо и годините минават. Често никой не е поискал нищо писмено, защото „сме семейство“. Законът обаче брои обезщетението от писменото искане. Всеки месец без такова искане е месец, за който обезщетение по това правило не се дължи. Същото важи и в обратна посока: съсобственикът, който ползва имота, трябва да знае какво ще му бъде поискано и откога.
Основните правила
| Правило | Основание |
|---|---|
| Частите на съсобствениците се смятат равни, докато не се докаже обратното. | ЗС, чл. 30, ал. 2 |
| Всеки участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. | ЗС, чл. 30, ал. 3 |
| Всеки може да ползва общата вещ според предназначението ѝ, без да пречи на другите да я ползват според правата си. | ЗС, чл. 31, ал. 1 |
| Който ползва вещта лично сам, дължи обезщетение на останалите от деня на писменото поискване. | ЗС, чл. 31, ал. 2 |
| Ползването и управлението се решават от съсобствениците с повече от половината. | ЗС, чл. 32, ал. 1 |
| Без мнозинство или при вредно решение — районният съд, по искане на всеки съсобственик. | ЗС, чл. 32, ал. 2 |
Обезщетението за ползване стъпка по стъпка
- Установете частите. По актовете за собственост или по удостоверението за наследници. Ако документите мълчат, частите се смятат равни (ЗС, чл. 30, ал. 2).
- Установете кой ползва и как. Законът говори за лично ползване само от някои от съсобствениците (ЗС, чл. 31, ал. 2). Кой живее в имота, от кога, държи ли ключовете сам. Запишете фактите и пазете доказателства.
- Отправете писмено искане. Това е моментът, от който се дължи обезщетението (ЗС, чл. 31, ал. 2). Искането трябва да е писмено и да е получено. Каква форма да изберете и как да докажете получаването, уговорете с адвокат.
- Определете размера. Законът не дава формула за размера. Обезщетението е за ползата, от която сте лишени. Как се изчислява във вашия случай, казва адвокатът. Данните, които ще му трябват, са пазарният наем на подобни имоти и вашата част.
- Споразумение или съд. Ако съсобственикът не плаща, вземането се търси по съдебен ред. Срокът, в който може да бъде предявено, и подходящият иск са въпрос към адвоката.
Негативни примери
„Брат ми живее там от десет години, ще му поискаме за всичките десет.“ По чл. 31, ал. 2 обезщетението се дължи от деня на писменото искане (ЗС, чл. 31, ал. 2). За годините преди искането то не се дължи по това правило. Дали в конкретния случай има друго основание, казва адвокатът. Изводът е прост: писменото искане се прави рано.
„Казах му по телефона, че трябва да плаща.“ Законът изисква писмено поискване. Устният разговор не е такова.
„Имам 60 процента, значи решавам дали да продадем.“ Мнозинството решава как се ползва и управлява имотът (ЗС, чл. 32, ал. 1). Целият имот се продава с подписите на всички. Ако продавате само своята част на външен човек, първо я предлагате на другите съсобственици (ЗС, чл. 33).
„Сменихме бравата, защото другият не плаща.“ Всеки съсобственик има право да ползва общата вещ, без другите да му пречат (ЗС, чл. 31, ал. 1). Самоуправството отваря нов спор, вместо да реши стария.
Управлението: кой решава
Решенията за ползването и управлението — кой живее в имота, дали се отдава под наем, какви ремонти се правят — се вземат от съсобствениците с повече от половината от общата вещ (ЗС, чл. 32, ал. 1). Броят се частите, не хората. Двама съсобственици с по една четвърт не могат да прегласуват трети, който има половината. Той пък сам няма мнозинство, защото половината не е повече от половината.
Ако мнозинство не може да се образува или решението на мнозинството е вредно за имота, всеки съсобственик може да се обърне към районния съд. Съдът решава въпроса, взема необходимите мерки и при нужда назначава управител на общата вещ (ЗС, чл. 32, ал. 2).
Тежестите се разпределят по същия принцип: всеки участва в разходите съразмерно с частта си (ЗС, чл. 30, ал. 3). За данъците върху имота проверете в НАП кой какво дължи.
Когато съвместното притежание не работи
Обезщетението и съдът по чл. 32 решават отделни въпроси. Съсобствеността остава. Ако отношенията са стигнали до постоянен спор, изходът е делбата. Всеки съсобственик може да я поиска, дори да е уговорено друго, освен когато законът разпорежда друго или делбата е несъвместима с естеството на вещта (ЗС, чл. 34, ал. 1). Ако делото за делба вече тече, съдът може да определи кой от кой имот се ползва до края му или какви суми се плащат за ползването (ГПК, чл. 344, ал. 2).
Делбата може да завърши с продажба — на целия имот или на една от частите. Ако следващата стъпка е продажба, вижте Продажба на наследен имот и Наследен парцел с няколко собственици.
Какво да подготвите
- актовете за собственост или удостоверението за наследници — за частите;
- доказателства кой ползва имота и от кога;
- копие от писменото искане и доказателство за получаването му;
- документи за платените разходи и данъци за имота — кой какво е платил;
- данни за пазарния наем на подобни имоти в района.
Какво да попитате
- „От кога тече обезщетението в моя случай?“
- „Колко е пазарният наем за моята част?“
- „Имаме ли мнозинство за решението, което искаме да вземем?“
- „Делба или продажба — кое е по-разумно за нас?“
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Писменото искане, искът и сроковете | адвокат |
| Пазарният наем и стойността на имота | оценител или консултант по имоти |
| Спор за управлението без мнозинство | районният съд |
| Данъчни задължения | НАП |
Как помагаме ние
Като консултант по имоти не водим спора между съсобствениците. Даваме фактите, без които разговорът остава на ниво емоции: какъв е пазарният наем за имота, колко струва той днес, какво ще получи всеки при продажба. Ако съсобствеността е в къща, вижте и Къща с двама или трима собственици. Ако е в гараж или паркомясто — Гараж и паркомясто: какво точно купувате.
Често задавани въпроси
Дължи ли ми нещо съсобственикът, който живее в общия апартамент?
Да, обезщетение за ползата, от която сте лишени, от деня на писменото ви искане (ЗС, чл. 31, ал. 2).
Може ли мнозинството да реши имотът да се отдаде под наем?
Ползването и управлението се решават от съсобствениците с повече от половината (ЗС, чл. 32, ал. 1). Ако решението вреди на имота, всеки може да сезира районния съд (ЗС, чл. 32, ал. 2).
Нямаме мнозинство — двама сме с по половина. Какво правим?
Всеки от вас може да поиска от районния съд да реши въпроса и при нужда да назначи управител (ЗС, чл. 32, ал. 2). Трайното решение е споразумение или делба.
Източници
- Закон за собствеността (ЗС), чл. 30–34 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията: registryagency.bg, последно изменение в текста: ДВ, бр. 18 от 04.03.2022; проверено на 05.11.2026.
- Граждански процесуален кодекс (ГПК), чл. 344 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията: registryagency.bg, последно изменение в текста: ДВ, бр. 55 от 16.06.2026; проверено на 05.11.2026.
Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
Притежавате имот заедно с други и не се разбирате? Свържете се с нас.
Статията е с информативна цел и не е правен съвет.