Възрастен собственик прехвърля жилището си на роднина или на друг човек. Срещу това получателят поема да се грижи за него и да го издържа до края на живота му. Сделката изглежда семейна и проста. Правно тя е по-сложна от продажба, а рисковете ѝ се виждат години по-късно: за прехвърлителя, за получателя и за всеки, който после купи този имот.
Какво представлява сделката
Законът за задълженията и договорите не урежда отделно договор „за издръжка и гледане“. Нормативната уредба обаче го познава. Правилникът за вписванията изброява сред актовете, които се вписват, и „отчуждаване срещу задължение за гледане и хранене“ (Правилник за вписванията, чл. 4, буква „а“). Затова за него се прилагат общите правила за договорите и правилата за прехвърляне на имоти.
Разликата с продажбата е в насрещната престация. При продажбата купувачът плаща цена веднъж. Тук получателят поема задължение, което продължава с години и чийто обем зависи от нуждите на прехвърлителя.
Формата
Договорите за прехвърляне на собственост върху недвижим имот се сключват с нотариален акт (ЗЗД, чл. 18). Договор без предписаната от закона форма е нищожен (ЗЗД, чл. 26, ал. 2). Устна уговорка „ти ще ме гледаш, а апартаментът ще е твой“ не прехвърля нищо.
При нотариуса важат общите гаранции:
- страните се явяват лично или чрез пълномощник. Нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се (ГПК, чл. 578, ал. 4);
- нотариусът проверява дали прехвърлителят е собственик (ГПК, чл. 586, ал. 1);
- актът се прочита на страните и се подписва, след като го одобрят (ГПК, чл. 579, ал. 1);
- нотариусът проверява в НАП дали прехвърлителят има непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение (ДОПК, чл. 264, ал. 1).
Актът се вписва в Имотния регистър (Правилник за вписванията, чл. 4, буква „а“).
Какво да е записано в договора
Повечето спорове по такива договори не са за собствеността, а за това какво точно е обещано. Затова колкото по-конкретно е записано задължението, толкова по-малко място има за спор.
| Въпрос | Защо е важен |
|---|---|
| Какво включва грижата: храна, лекарства, медицинска помощ, битова помощ, придружаване | „Гледане“ без съдържание е обещание, което всяка страна разбира различно |
| Къде ще живее прехвърлителят | в същото жилище, при получателя, в специализирано заведение — и кой плаща разходите |
| Запазва ли прехвърлителят право да ползва имота | от това зависи дали получателят може да живее в имота или да го отдава |
| Кой поема данъците и разходите за имота | иначе остават у прехвърлителя, макар да не е собственик |
| Кой е задълженият, ако получателите са двама | всеки отделно, двамата заедно, по равно или не |
| Може ли грижата да се замени с пари и в какъв размер | например при болнично лечение или при преместване в друг град |
Как да се формулира всеки от тези отговори, решава адвокат. Задачата на страните е да знаят какво искат, преди да отидат при него.
Рискът за прехвърлителя
След нотариалния акт собственик е получателят. Ако той престане да изпълнява, прехвърлителят не си връща имота автоматично.
Договорът е двустранен. Когато длъжникът не изпълни по своя вина, кредиторът може да развали договора (ЗЗД, чл. 87, ал. 1). За договори, с които се прехвърлят вещни права върху недвижим имот, развалянето става само по съдебен ред (ЗЗД, чл. 87, ал. 3). Разваляне не се допуска, когато неизпълнената част е незначителна с оглед на интереса на кредитора (ЗЗД, чл. 87, ал. 4).
На практика това значи дело. По него прехвърлителят трябва да докаже неизпълнението. Затова е разумно и двете страни да пазят доказателства: разписки, платени сметки, свидетели.
Развалянето има обратно действие, освен при договорите за продължително или периодично изпълнение (ЗЗД, чл. 88, ал. 1). Как се прилага това правило към конкретен договор за издръжка и какво се връща на получателя, е въпрос за адвокат.
Рискът за получателя
- Задължението е отворено във времето. Трае, докато прехвърлителят е жив, а нуждите му обикновено растат.
- Неизпълнението се преценява със задна дата. Ако няма записано съдържание на грижата и няма доказателства, че е полагана, получателят трудно ще защити позицията си по дело.
- Наследниците на прехвърлителя. Сделката засяга бъдещото им наследство и затова е честа причина за спорове. Какви права имат те в конкретния случай, ще каже адвокат.
- Данъци и такси. Те зависят от вида на сделката и от отношенията между страните. Не ги определяйте по аналогия с продажба. Попитайте НАП и нотариуса.
Рискът за следващия купувач
Тази част засяга най-много хора и се пропуска най-често. Ако купувате имот, който продавачът е получил срещу гледане и издръжка, прехвърлителят може да е жив и да има право да развали договора.
Защитата ви идва от регистъра. Развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата на трети лица, придобити преди вписването на исковата молба (ЗЗД, чл. 88, ал. 2). Ако искът за разваляне е вписан преди вашия нотариален акт, той може да засегне и вас. Ако вашият акт е вписан първи, правата ви са защитени от това правило.
Какво да направите:
- Прочетете документа за собственост на продавача. Ако основанието е договор срещу гледане и издръжка, отбележете го още преди капарото.
- Проверете в Имотния регистър за вписани искови молби по партидата на имота и по името на продавача. Как: Преди да дадете капаро: как да проверите кой е собственикът и какво тежи.
- Повторете проверката непосредствено преди нотариалния акт. Регистърът показва състоянието към деня на справката.
- Попитайте дали прехвърлителят е жив и дали има спор. Ако продавачът отказва да отговори, това също е отговор.
- Възложете на адвокат да прецени риска, преди да подпишете предварителен договор. Какво да уговорите в него: Предварителен договор и задатък за апартамент.
Чести грешки
- „Ще се разберем.“ Договор, в който пише само „гледане и издръжка“, без съдържание, мести спора в съдебната зала.
- Сделка без нотариус. Нищожна е (ЗЗД, чл. 18 и чл. 26, ал. 2).
- Купувач, който не чете основанието. Имотът изглежда чист, тежести няма, но основанието за собственост носи риск, който не е тежест.
- Прехвърлител, който не пази доказателства. Без тях неизпълнението трудно се доказва.
Илюстративна ситуация
Собственичка прехвърля апартамента си на племенник срещу гледане и издръжка. Две години по-късно той го продава на трето лице, а тя междувременно е спряла да получава грижа. Ако тя впише искова молба за разваляне преди нотариалния акт на купувача, спорът може да засегне и него. Ако актът на купувача е вписан първи, правата му не се засягат от развалянето (ЗЗД, чл. 88, ал. 2). Разликата между двата изхода е въпрос на дати в регистъра. Купувачът я вижда само ако провери.
Кой дава окончателния отговор
| Въпрос | Специалист |
|---|---|
| Съдържание на договора, права на наследниците, разваляне | адвокат |
| Формата и проверките в деня на сделката | нотариус |
| Данъци и такси | НАП |
Как помагаме ние
Когато купувате имот с такова основание, като консултант проверяваме веригата на собствеността и вписванията в Имотния регистър. Казваме ви какъв е рискът и какво да попитате адвоката, преди да платите задатък.
Често задавани въпроси
Може ли прехвърлителят да си върне имота сам, ако не получава грижа?
Не. За имоти развалянето става по съдебен ред (ЗЗД, чл. 87, ал. 3).
Безопасно ли е да купя имот, придобит срещу гледане и издръжка?
Зависи от конкретния случай. Задължителни са две проверки: за вписани искови молби в Имотния регистър и правна преценка на риска. Правата на купувача са защитени, ако са придобити преди вписването на исковата молба (ЗЗД, чл. 88, ал. 2).
Трябва ли договорът да се впише?
Да. Правилникът за вписванията го изброява сред актовете, които се вписват (чл. 4, буква „а“).
Източници
- Закон за задълженията и договорите, чл. 18, 26, 87, 88 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията; сверено на 05.11.2026.
- Граждански процесуален кодекс, чл. 578, 579, 586 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията; сверено на 05.11.2026.
- Правилник за вписванията, чл. 4 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията; сверено на 05.11.2026.
- Данъчно-осигурителен процесуален кодекс, чл. 264 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията; сверено на 05.11.2026.
Статията е с информативна цел и не е правен съвет.