Накратко. Хотелът е имот, който работи само докато три неща са в ред: собствеността, категорията и законността на сградата. Четвъртият слой — данните за гостите — показва дали бизнесът е такъв, какъвто го описват. Всеки слой има свои документи и свой специалист. Due Diligence-ът се прави преди цената да е договорена, не след подписа на предварителния договор.
Слой 1: собственост и форма на сделката
- Кой е собственикът и какви тежести има имотът? — Документ / регистър: Имотен регистър — справка и удостоверение за тежести; Защо: ипотеки, възбрани, искови молби
- Има ли вписани наеми над една година? — Документ / регистър: Имотен регистър; Защо: вписват се договорите за наем на имот за срок над една година [1]; купувачът може да ги заварва
- Каква е сделката — имот, предприятие или дялове? — Документ / регистър: —; Защо: от това зависят формата, вписването и кой отговаря за задълженията [2]
- Ако е предприятие — изплатени ли са заплатите и осигуровките? — Документ / регистър: декларация за вписване в Търговския регистър; Защо: това е условие за прехвърлянето [2]
Защо „няма записи“ в регистър не означава „чисто“ — в „Нула записа“ не е чисто.
Слой 2: категория и регистри
- На кого е категорията и за кой обект? — Какво да поискате: удостоверението за категория; Защо: категорията е свързана с лицето, което стопанисва обекта [3]
- До кога е валидна? — Какво да поискате: удостоверението; заявлението за потвърждаване, ако остават под 3 месеца; Защо: срокът е 5 години; без потвърждаване категорията се прекратява [3]
- Правен ли е ремонт или преустройство? — Какво да поискате: документи по ЗУТ за ремонта; нова заповед за категория; Защо: реконструкция, основен ремонт или преустройство прекратяват категорията [3]
- Хотелиерът в ликвидация или несъстоятелност ли е? — Какво да поискате: справка в Търговския регистър; Защо: това също прекратява категорията [3]
- Съвпадат ли стаите и леглата в удостоверението с реалността? — Какво да поискате: оглед, сверка; Защо: несъответствието е нарушение [3]
Слой 3: законност на сградата и пожарна безопасност
Въведена ли е сградата в експлоатация? Законът забранява ползването на строеж, преди да е въведен в експлоатация [4]. Строежите от I–III категория се въвеждат с разрешение за ползване, а от IV–V — с удостоверение [4].
В коя категория е хотелът по ЗУТ? Категорията на строежа определя кой издава документа за въвеждане в експлоатация — за I–III категория разрешение за ползване издава ДНСК, за IV–V удостоверение издава органът, издал разрешението за строеж [4]. Законът не изброява хотелите поименно, затова категорията на конкретния хотел се чете от разрешението за строеж — поискайте го. Наредбата за пожарна безопасност поставя хотелите в отделен подклас на функционална пожарна опасност — Ф1.2 [5].
Пожарна безопасност. Хотелите са в подклас Ф1.2 по наредбата за пожарна безопасност [5]. За хотелите с над 100 места наредбата изисква пожароизвестяване навсякъде, без санитарните помещения — автоматично и ръчно задействане; пожарогасителна инсталация по този ред от таблицата не се изисква [5]. Други изисквания на наредбата, например според височината или помещенията в сградата, могат да добавят още. Проверката на пожарната част е за специалист, не за огледа.
Пристроявания и преустройства. Всеки етаж, спа зона или ресторант, добавени след първоначалното въвеждане в експлоатация, трябва да имат свои документи. Вижте и сграда в парцела: законна, търпима, незаконна.
Слой 4: данните за гостите
Хотелиерът води регистър на настанените туристи и вписва всеки гост незабавно при настаняването [3]. Данните постъпват в Единната система за туристическа информация [3]. Тези данни не са публични, но хотелиерът има достъп до данните за гостите, които е настанил [3].
За купувача това означава: продавачът може да предостави извлечение от собствените си данни за брой гости и нощувки за минали периоди. Сверете ги с отчетите, които ви представя. Големите разлики са въпрос преди подписа, не след него.
Неводенето на регистър струва 7 000 лв. имуществена санкция за фирма [3] и е основание за прекратяване на категорията [3].
Какво не покрива тази статия
Данъчният Due Diligence (ДДС, туристически данък, местни данъци), оценката на хотела и пазарните сравнения са отделни теми.
Кой дава окончателния отговор
Юрист — за собствеността, тежестите и сделката. Архитект или инженер — за документите на сградата и пожарната безопасност. Счетоводител — за отчетите и данъците. Категоризиращият орган — за категорията. Тази статия е общ преглед, не правна, техническа или инвестиционна консултация.
Как помагаме
Подреждаме четирите слоя в един списък с документи и срокове и разпределяме проверката между специалистите. Свържете се с нас, преди да договаряте цена.
Често задавани въпроси
Кой е най-честият капан при покупка на хотел? Категорията. Тя е за 5 години, свързана е с лицето-хотелиер и се прекратява при основен ремонт или преустройство [3].
Как да проверя дали хотелът наистина има толкова гости, колкото твърди продавачът? Поискайте извлечение от данните, които хотелиерът подава в Единната система за туристическа информация — той има достъп до тях [3].
Трябва ли хотелът да има пожароизвестяване? За хотели с над 100 места — да, навсякъде без санитарните помещения [5].
Наемите на заведенията в хотела засягат ли купувача? Договорите за наем на имот за срок над една година се вписват в имотния регистър [1]. Какви са последиците за купувача — с юрист.
Източници
Всички източници са проверени на 04.11.2026.
- Правилник за вписванията, чл. 4, б. „е“ (консолидиран текст до ДВ бр. 112/2025, Агенция по вписванията) — https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2026/01/08/pravilnik_za_vpisvaniiata.pdf
- Търговски закон, чл. 15, чл. 16, чл. 129 (консолидиран текст до ДВ бр. 66/2023, Агенция по вписванията) — https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2023/08/01/trgovski_zakon_EYuci3c.pdf
- Закон за туризма, чл. 116, ал. 1, 5 и 7; чл. 133, ал. 2–4; чл. 137, ал. 1; чл. 208; чл. 213, ал. 1 (консолидиран текст на Министерството на туризма до ДВ бр. 70/2024; измененията в ДВ бр. 52/2025, бр. 80/2025 и бр. 16/2026 не засягат цитираните членове) — https://www.tourism.government.bg/sites/tourism.government.bg/files/documents/2024-12/zakon_za_turizma.pdf
- Закон за устройство на територията, чл. 137, ал. 1, т. 3–5; чл. 177, ал. 2–3; чл. 178, ал. 1 (консолидиран текст на МРРБ, до ДВ бр. 47/2025) — https://www.mrrb.bg/bg/zakon-za-ustrojstvo-na-teritoriyata-84665/
- Наредба № Із-1971 от 2009 г. за строително-технически правила и норми за осигуряване на безопасност при пожар — табл. 1 (подклас Ф1.2) и таблицата „Пожароизвестителни системи и пожарогасителни инсталации…“, т. 2.5 (консолидиран текст на МРРБ, последно изменение в текста ДВ бр. 46/2025) — https://www.mrrb.bg/bg/naredba-z-1971-ot-29-oktomvri-2009-g-za-stroitelno-tehnicheski-pravila-i-normi-za-osiguryavane-na-bezopasnost-pri-pojar/
Текстът е общ преглед по публични източници към посочената дата. Не е правна, техническа или инвестиционна консултация.