Накратко. Ако отдавате апартамент или стаи на туристи за нощувка, вие вършите хотелиерство по закона — дори да сте физическо лице и дори жилището да е в обикновен жилищен блок [1]. Хотелът (клас „А“) трябва да е категоризиран. Стаите и апартаментите за гости (клас „В“) могат да бъдат само регистрирани при кмета [1][2]. Регистрацията е безсрочна и се издава до 7 дни [2]. Без категория или регистрация обектът не може законно да се предлага онлайн [1], а глобата за фирма започва от 1 000 лв. [1].
Трите класа места за настаняване
- „А“ — Какво включва: хотели, мотели, апартаментни туристически комплекси, вилни и туристически селища, вили; Как става законен: категоризация; Източник: [1]
- „Б“ — Какво включва: семейни хотели, хостели, пансиони, почивни станции, къщи за гости, бунгала, къмпинги; Как става законен: категоризация; Източник: [1]
- „В“ — Какво включва: стаи за гости и апартаменти за гости; Как става законен: регистрация (или категоризация, ако собственикът я поиска); Източник: [1][2]
Какво е „стаи за гости“ и „апартаменти за гости“ [1]:
- стаи за гости — до 5 стаи, самостоятелни или в апартаменти, в една сграда, предоставяни на туристи за нощувка;
- апартаменти за гости — самостоятелни апартаменти в една жилищна сграда, предоставяни на туристи за нощувка.
Ако апартаментите са в повече от една сграда или стаите са повече от 5, това вече не е клас „В“ по тези определения — въпросът за вида на обекта се изяснява с общината преди старта.
Кой може да отдава
- Кой може да е хотелиер — Хотел (клас „А“): търговец или юридическо лице с право на стопанска дейност [1]; Стаи/апартаменти за гости (клас „В“): и лице, което не е търговец — включително когато обектът е част от жилището му [1]
- Пред кого — Хотел (клас „А“): министърът на туризма (3–5 звезди) или кметът (1–2 звезди) [1]; Стаи/апартаменти за гости (клас „В“): кметът на общината по местонахождение [2]
- Срок на документа — Хотел (клас „А“): 5 години, с потвърждаване [1]; Стаи/апартаменти за гости (клас „В“): безсрочно удостоверение [2]
Общи изисквания за всеки хотелиер — да не е в несъстоятелност или ликвидация и да разполага с обекта като собственик, наемател или на друго основание [1].
Регистрация на апартамент за гости: стъпките
- Заявление-декларация до кмета на общината по местонахождение на обекта — Срок: —; Източник: [1][2]
- Ако има непълноти — уведомление за отстраняване — Срок: 3 дни за отстраняване; Източник: [2]
- Ако не се отстранят — отказ със заповед (обжалваем) — Срок: —; Източник: [2]
- Заповед за регистрация и удостоверение — Срок: 7 дни от заявлението или от отстраняването; Източник: [2]
- Вписване в Националния туристически регистър — Срок: със заповедта; Източник: [2]
Какво съдържа заявлението [2]: името на лицето (на кирилица и латиница), ЕИК или ЕГН, идентификатора на имота по кадастъра, данни за собствеността, данни за правото да се извършва дейност (например договор за наем), капацитет — брой стаи и легла. Ако обектът не е ваш и правото на ползване не подлежи на вписване, се прилага копие от документа за ползване [1][2].
Три правила, които хващат хората неподготвени
- Онлайн платформите. През платформа могат да се предлагат само категоризирани или регистрирани места за настаняване [1]. Обява без регистрация е нарушение сама по себе си.
- Смяна на лицето. Ако апартаментът започне да се стопанисва от друго лице, промяната не се вписва като обстоятелство. Новото лице подава ново заявление за регистрация [2]. При покупка на апартамент „с бизнеса“ купувачът регистрира наново.
- Регистър на гостите. Регистрираните стаи и апартаменти водят регистър на настанените туристи по същия начин като хотелите [2]. Вписването е незабавно при настаняването [1].
Глоби за работа без регистрация или категория
- Физическо лице (глоба) — Първо нарушение: 500–5 000 лв.; Повторно: 5 000–8 000 лв.; Източник: [1]
- Фирма (имуществена санкция) — Първо нарушение: 1 000–10 000 лв.; Повторно: 10 000–15 000 лв.; Източник: [1]
От 01.01.2026 г. сумите в лева в законите се смятат за суми в евро по курс 1,95583 [3]. Например 500–5 000 лв. са около 255,65–2 556,46 € — изчисление по официалния курс.
Кога регистрацията не стига
Определенията задават рамката [1]: стаите за гости са до 5 в една сграда; апартаментите за гости са самостоятелни апартаменти в една жилищна сграда. За броя на апартаментите в определението няма таван. Ако обаче обектът не е жилищна сграда, или се предлагат общи услуги и обслужване като в хотел, въпросът кой е видът на обекта трябва да се изясни с общината и с архитект преди покупката. От вида зависят изискванията към сградата, персонала и пожарната безопасност.
Отделен въпрос е туристическият данък. Той се изчислява на нощувка, а размерът му се определя от общинския съвет с наредбата за местните данъци [4]. Какво предвижда наредбата на вашата община за стаите и апартаментите за гости — проверете в нея или в данъчната дирекция на общината; в София това е наредбата на Столичния общински съвет.
Кой дава окончателния отговор
Общината по местонахождение на обекта — за регистрацията. Юрист — за правата в етажната собственост и договорите. Тази статия е общ преглед, не правна консултация.
Как помагаме
Преди покупка на апартамент или сграда за туристическо отдаване проверяваме документите на имота и подреждаме кой специалист какво решава. Свържете се с нас.
Често задавани въпроси
Трябва ли да съм фирма, за да отдавам апартамент на туристи? Не. За стаи и апартаменти за гости хотелиерство може да извършва и лице, което не е търговец [1].
Колко време отнема регистрацията? Кметът издава заповед и удостоверение в 7-дневен срок от заявлението или от отстраняването на непълнотите [2].
Изтича ли регистрацията? Не. Удостоверението за регистрация е безсрочно [2].
Мога ли да обявя апартамента в платформа, докато чакам регистрацията? Законът позволява онлайн предлагане само на категоризирани или регистрирани места за настаняване [1].
Купих апартамент, който вече е регистриран. Трябва ли нова регистрация? Да — новото лице, което стопанисва обекта, подава ново заявление [2].
Източници
Всички източници са проверени на 04.11.2026.
- Закон за туризма, чл. 3, ал. 2, т. 1; чл. 113, ал. 1–3; чл. 116, ал. 1; чл. 128; чл. 129а; чл. 133, ал. 2; чл. 206; § 1, т. 28 и 29 ДР (консолидиран текст на Министерството на туризма до ДВ бр. 70/2024; измененията в ДВ бр. 52/2025, бр. 80/2025 и бр. 16/2026 не засягат цитираните членове) — https://www.tourism.government.bg/sites/tourism.government.bg/files/documents/2024-12/zakon_za_turizma.pdf
- Наредба за изискванията към категоризираните места за настаняване…, ПМС № 139/2020, ДВ бр. 59/03.07.2020, чл. 28–34 — https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=149454
- Закон за въвеждане на еврото в Република България, чл. 11, ал. 2 (ДВ бр. 70/2024) — https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=224950
- Министерство на икономиката, инвестициите и индустрията, „Плащане на местните данъци и такси“ (раздел „Туристически данък“) — https://www.mi.government.bg/general/izplashtane-na-mestnite-danaci-i-taksi/
Текстът е общ преглед по публични източници към посочената дата. Не е правна или данъчна консултация.