В обикновения блок общите части се управляват от общото събрание на собствениците. В жилищен комплекс от затворен тип законът дава друг ред: управлението се урежда с договор между инвеститора и собствениците. Подписите по него се заверяват нотариално (ЗУЕС, чл. 2, ал. 1). Инвеститорът вписва договора по партидата на всеки апартамент и той обвързва и следващите купувачи (ЗУЕС, чл. 2, ал. 2).
Казано просто: ако купувате в такъв комплекс, договорът за поддръжка вече съществува и ще ви обвързва. Прочетете го преди предварителния договор, не след нотариуса.
Защо това има значение за вас
Таксата за поддръжка е разход за всеки месец, докато притежавате апартамента. Тя влиза и в цената, когато продавате — купувачът ще пита колко е и кой я определя. Договор, който дава на една страна правото да я променя, е риск, който не се вижда в обявата.
Кое е „затворен комплекс“ по закон
Законът определя три белега. Комплексът е:
- обособен като отделен урегулиран поземлен имот;
- с една или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост и обекти и съоръжения за общо ползване;
- с контролиран достъп за външни лица (ЗУЕС, § 1, т. 3 от ДР).
Негативен пример. Няколко сгради на различни парцели с обща ограда и бариера могат да се рекламират като „затворен комплекс“. Ако не са един урегулиран имот, те не отговарят на определението. Какъв ред на управление важи тогава, попитайте адвокат.
Какво е общо и какво плащате
Общите части на сграда с етажи на различни собственици включват земята, двора, основите, външните стени, стълбите, покрива, асансьорите и главните линии на инсталациите (ЗС, чл. 38). В затворен комплекс общи могат да бъдат и алеи, зелени площи, басейн или фитнес. Кое точно е общо и кой го поддържа, казват проектът, нотариалните актове и договорът за управление.
Какви вноски ще плащате, проверете в договора и попитайте адвоката кои правила се прилагат за вашия комплекс.
Какво да прочетете в договора
- Кой управлява — инвеститорът, фирма, посочена от него, или собствениците? — Защо е важен: от това зависи към кого се обръщате при проблем
- Как се смята таксата — на кв. м, на апартамент, на човек? — Защо е важен: две формули дават много различни суми за един и същ апартамент
- Кой и как може да промени таксата? — Защо е важен: едностранна промяна е риск — попитайте адвоката дали клаузата е балансирана
- Какво точно покрива таксата? — Защо е важен: охрана, почистване, асансьор, градина, ремонти, застраховка
- За какъв срок е договорът и как се прекратява? — Защо е важен: прочетете какво пише в договора и попитайте адвоката
- Вписан ли е по партидата на апартамента? — Защо е важен: законът изисква вписване (ЗУЕС, чл. 2, ал. 2)
Ако клауза ви се струва едностранна, попитайте адвоката дали не е неравноправна → Неравноправните клаузи.
Какво да поискате
- проекта на договора за управление, ако комплексът се строи;
- вписания договор, ако комплексът е готов — справката е по партидата на апартамента в Агенцията по вписванията;
- последните отчети за приходите и разходите;
- информация има ли задължения на продавача към фирмата за поддръжка — ако купувате от друг собственик.
Какво да попитате
- „Кой е договорът за управление и вписан ли е по партидата?“
- „Каква е таксата за моя апартамент в евро на месец и по каква формула е сметната?“
- „Кога и как е променяна таксата последните години?“
- „Какво става, ако мнозинството собственици искат друга фирма за поддръжка?“
Кой дава окончателния отговор
- Какво ви задължава договорът; може ли да се промени — Специалист: адвокат
- Вписан ли е договорът — Специалист: Агенцията по вписванията — справка по партидата
- Отговаря ли комплексът на определението — Специалист: адвокат, с документите за урегулирания имот
- Реалните разходи — Специалист: фирмата за управление — отчети
Как помагаме ние
Изискваме договора за управление и отчетите, преди да дадете задатък, и ви показваме таксата в евро на месец за конкретния апартамент. → Рисковете при апартамент на зелено · Кой специалист за какво
Често задавани въпроси
Обвързва ли ме договор, който не съм подписвал?
Договорът по чл. 2 от ЗУЕС се вписва по партидата на всеки апартамент и е противопоставим на следващите купувачи (ЗУЕС, чл. 2, ал. 2).
Какво е „затворен комплекс“ по закон?
Отделен урегулиран имот с жилищни сгради в етажна собственост, общи обекти и контролиран достъп (ЗУЕС, § 1, т. 3 от ДР).
Има ли общо събрание в затворен комплекс?
Управлението на общите части се урежда с договора по чл. 2. Какво решават собствениците отделно — според договора и закона; попитайте адвокат.
Таксата в обявата задължителна ли е?
Задължава ви договорът, не обявата. Поискайте го.
Източници
- Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС), чл. 2, ал. 1–2; § 1, т. 3 от ДР — текст, публикуван от МРРБ, последно изменение в текста: ДВ бр. 49 от 17.06.2025; прочетен на 04.11.2026.
- Закон за собствеността (ЗС), чл. 38 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 18 от 04.03.2022; прочетен на 04.11.2026.
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище. За конкретен договор се консултирайте с адвокат.
Купувате в затворен комплекс? Свържете се с нас.