Когато сградата се строи с банков кредит, той може да е обезпечен с ипотека върху терена или строежа. Това само по себе си не е нередност. Рискът за вас е в реда: ако банката продаде имота на публична продан, всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват (ЗЗД, чл. 175, ал. 1). Проверете дали правото ви върху апартамента е учредено след ипотеката на инвеститора.
Защо това има значение за вас
Докато ипотеката стои, банката на инвеститора има право да се удовлетвори от цената на имота, в чиято и собственост да се намира той (ЗЗД, чл. 173). Когато ипотеката върху вашия обект бъде заличена, тя се погасява (ЗЗД, чл. 179). Ако не — вие може да сте платили за право, което публичната продан погасява. Затова въпросът не е дали има ипотека, а кога и как вашият обект излиза от нея.
Какво казва законът — накратко
- Ипотеката се учредява чрез вписване в имотния регистър, само върху поединично определени имоти и за определена парична сума (ЗЗД, чл. 166).
- Договорът за ипотека се сключва с нотариален акт. Ипотека може да учреди само собственикът на имота към момента на договора (ЗЗД, чл. 167).
- Ипотеката има ред от вписването (ЗЗД, чл. 169).
- Правилата за недвижимите имоти се прилагат и за вещните права върху тях, ако законът не казва друго (ЗС, чл. 111). Правото на строеж е такова вещно право.
- При публична продан ипотеките и вещните права, учредени след първата ипотека, се погасяват. Ипотекарните кредитори се удовлетворяват по реда на ипотеките си (ЗЗД, чл. 175, ал. 1).
- Ипотеката се заличава със съгласие на кредитора в нотариално заверена форма или със съдебно решение (ЗЗД, чл. 179).
- Ако инвеститорът изпадне в несъстоятелност, банката запазва правата си по обезпечението и се удовлетворява първа от сумата за ипотекирания имот (ТЗ, чл. 618, ал. 1; чл. 722, ал. 1, т. 1).
Как да прочетете справката
Поискайте справка по партидата на терена от Агенцията по вписванията. В нея търсете:
- вписана ипотека в полза на банка — Какво питате: за каква сума, кога, върху какво — терена, правото на строеж, бъдещите обекти?
- заличавания или частични заличавания — Какво питате: освобождавани ли са вече други обекти от комплекса?
- вашият обект — Какво питате: ще бъде ли освободен преди или при нотариалния акт?
Негативен пример. „Ипотеката е формалност, банката винаги освобождава апартаментите.“ Това е обещание на инвеститора, не документ. Освобождаването става със съгласие на банката в нотариално заверена форма (ЗЗД, чл. 179). Поискайте писмо от банката или клауза в договора, която казва кога ще бъде дадено.
Какво да поискате
- справка по партидата на терена и, ако има, на вашия обект;
- писмено потвърждение за условията, при които банката освобождава отделни обекти — поискайте го чрез инвеститора;
- клауза в предварителния договор: нотариалният акт се подписва при заличена ипотека върху вашия обект или едновременно с нейното заличаване;
- ако плащате на вноски — вноските да не изпреварват освобождаването. → Неравноправните клаузи
Ако купувате със собствен кредит, попитайте банката си рано какво обезпечение ще поиска и как процедира при обект, който е в ипотеката на инвеститора. Ние не сме кредитен посредник и не препоръчваме банки или продукти.
Какво да попитате
- „Върху какво е учредена ипотеката и за каква сума?“
- „При какво условие банката освобождава отделен апартамент?“
- „Кога ще бъде заличена ипотеката върху моя обект — преди, при или след нотариалния акт?“
- „Платената от мен цена отива ли за погасяване на кредита за моя обект?“
Кой дава окончателния отговор
- Какво точно е ипотекирано и в какъв ред — Специалист: адвокат, със справка от Агенцията по вписванията
- Условията за освобождаване на обект — Специалист: банката на инвеститора
- Клаузите в договора ви — Специалист: адвокат
Как помагаме ние
Проверяваме партидата на терена, подреждаме въпросите към инвеститора и банката и ви казваме кои отговори трябва да са писмени. → Как да проверите инвеститора, строителя и терена · Рисковете при апартамент на зелено
Често задавани въпроси
Може ли инвеститорът да ипотекира апартамент, който още не е построен?
Ипотека може да учреди само лицето, на което имотът принадлежи при сключване на договора (ЗЗД, чл. 167). Какво точно е ипотекирано във вашия случай — теренът, правото на строеж или друго — вижте в справката от имотния регистър.
Какво става с моето право, ако банката продаде имота?
При публична продан вещните права, учредени след първата ипотека, се погасяват (ЗЗД, чл. 175, ал. 1).
Как се маха ипотеката от моя апартамент?
Със съгласие на банката в нотариално заверена форма или със съдебно решение. Заличаването се отбелязва в партидата (ЗЗД, чл. 179).
Ако купя ипотекиран имот, мога ли да платя направо на банката?
Купувач, който не е поел задължението, може да плати на ипотекарния кредитор до размера на цената, която дължи (ЗЗД, чл. 178). Как да се уреди това в сделката — адвокат и нотариус.
Източници
- Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), чл. 166, 167, 169, 173, 175, ал. 1, 178, 179 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 35 от 27.04.2021; прочетен на 04.11.2026.
- Закон за собствеността (ЗС), чл. 111 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 18 от 04.03.2022; прочетен на 04.11.2026.
- Търговски закон (ТЗ), чл. 618, ал. 1; чл. 722, ал. 1, т. 1 — текст, публикуван от Агенцията по вписванията, последно изменение в текста: ДВ бр. 69 от 31.07.2026; прочетен на 04.11.2026.
- Законите са цитирани по текстовете към посочените дати. За по-нови изменения проверете Държавен вестник.
–
Последна актуализация: 04.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно становище и не кредитен съвет.
Теренът на вашия строеж е ипотекиран? Свържете се с нас.