Дали имотът е горска територия, казват Законът за горите (ЗГ) и кадастърът, а не само гледката на място. В горска територия без промяна на предназначението се допуска строителство само на изброени обекти (ЗГ, чл. 152, ал. 1). Жилищни и вилни сгради не са сред тях. Промяната на предназначението е възможна само в определени от закона случаи. Решава комисия в регионалната дирекция по горите (РДГ) или в Изпълнителната агенция по горите (ИАГ), а за публична държавна собственост — Министерският съвет.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Цената на „парцел в гората“ често предполага къща. В горска територия пътят до жилищен строеж по правило минава през подробен устройствен план и решение на комисията в РДГ или в ИАГ. Цената трябва да отчита дали този път е отворен.
Ако продавате. Купувачът може да провери статуса в кадастъра още преди цената. По-добре го покажете първи — с документ.
Ако инвестирате. При двете основания, свързани с урбанизиране, промяната се извършва, след като заявителят е придобил собствеността (ЗГ, чл. 73, ал. 4). Какво значи това за договора, ще каже адвокат.
Кое е гора и кое е горска територия
Гора са земи с горскодървесна растителност, които покриват четири прага (ЗГ, чл. 2, ал. 1, т. 1). Площ — поне един декар; височина в зряла възраст — поне 5 м; широчина — поне 10 м; проекция на короните — поне 10 на сто. Гора са и временно обезлесените площи, които подлежат на възобновяване, и други изброени площи (чл. 2, ал. 1).
Горската територия включва горите, но и голините, недървопроизводителните земи и другите територии, предназначени за горскостопанска дейност (чл. 2, ал. 2). Законът не се прилага за паркове и градини в урбанизирани територии. Не се прилага и за дървета в земеделски територии, които нямат характеристиките на гора (чл. 2, ал. 3, т. 1 и 3).
Къде се вижда. В кадастралната карта всеки поземлен имот има записано „трайно предназначение на територията“ (Закон за кадастъра и имотния регистър — ЗКИР, чл. 27, ал. 1, т. 1). Повече — в надземния и подземния кадастър.
Капанът „нива с дървета“. Ако при инвентаризацията се установи, че земеделски имот е придобил характеристиките на гора след 1 март 1991 г., ИАГ съобщава на собственика. В шестмесечен срок от съобщаването той може да декларира, че иска да го ползва като земеделска територия. Тогава трябва да почисти имота в три години от декларацията (ЗГ, чл. 83, ал. 1–5). Ако собственикът не декларира в срок или не почисти имота, министърът на земеделието и храните променя предназначението в горска територия със заповед (чл. 83, ал. 6). Извън инвентаризацията собственикът може да подаде такава декларация и сам, до директора на РДГ (чл. 84).
Какво може да се строи без промяна на предназначението
| Допуска се (ЗГ, чл. 152, ал. 1 вр. чл. 54, ал. 1) | Условие |
|---|---|
| Стълбове и съоръжения за съобщения | при условията на т. 2 (за електрозахранването им) |
| Автомобилни горски пътища, заслони за обществено ползване, ферми за дивеч, посетителски центрове, горски и ловни кантони и други обекти за горите и дивеча | центровете и кантоните — без помещения за обитаване; заслоните, фермите, центровете, кантоните и контролните пунктове — само ако са предвидени в горскостопанския план, програма или план за управление на защитена територия (ал. 3) |
| Станции и стълбове на лифтове; обекти за реставрация и адаптация на археологически ценности | лифтовете — съществуващи, търпими, до 20 години |
По Закона за устройство на територията (ЗУТ) застрояване се допуска само ако е предвидено с влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП). Когато специален закон изисква промяна на предназначението, застрояване се допуска след нея (ЗУТ, чл. 12, ал. 2).
Ограда и горски пътища. В имотите в горска територия не може да се извършва ограждане, което ограничава свободното придвижване на хора, диви животни и води. Изключение са имотите, за които това е предвидено в нормативен или административен акт (ЗГ, чл. 145). Собствениците на имоти в горски територии или граничещи с тях не могат да ограничават достъпа до горските пътища (чл. 148, ал. 10). Това важи и за имот, който граничи с горска територия.
Промяна на предназначението — кога е допустима и кой решава
Промяната се допуска само за целите в ЗГ, чл. 73, ал. 1. Две от тях са свързани с урбанизиране. Първото е създаване или разширяване на урбанизирана територия при действащ общ устройствен план (ОУП) (т. 3). Второто е създаване или разширяване на отделен урегулиран поземлен имот (УПИ), за който има влязъл в сила ОУП (т. 4, б. „б“). В тези два случая предварително съгласуване не се изисква (чл. 76).
| Стъпка | Какво казва законът | ЗГ |
|---|---|---|
| Кой решава | комисия в РДГ — до 50 дка в района ѝ; иначе комисия в ИАГ. Публична държавна собственост — Министерският съвет | чл. 74, ал. 1–2 |
| Документи | документ за собственост (при инвеститор — и съгласие на собственика); скица — органът я взема служебно, когато има одобрена кадастрална карта (ал. 4); одобрен ПУП с удостоверение, че е влязъл в сила. Още: оценка на имота; актовете или становището по околната среда | чл. 77, ал. 1 и 4 |
| Решение | в едномесечен срок — решение или отказ; обжалва се по Административнопроцесуалния кодекс | чл. 77, ал. 2–3 |
| Цена | по наредба; плаща се в тримесечен срок от съобщаването | чл. 78, ал. 1–2 |
| Погасяване | Правата се погасяват, ако цената не е платена в срок. Погасяват се и ако строителството не започне в три години от влизането в сила на разрешението за строеж (за техническа инфраструктура — четири). Срокът за започване на строителството е не повече от 10 години от влизането в сила на акта за промяна. Тогава лицето премахва постройките за своя сметка и възстановява терена, освен ако в акта е уговорено друго (ал. 7). | чл. 78, ал. 3 и 7 |
Промяната е забранена за 20 години след пожар в имота. Изключенията са отбраната или сигурността на страната и инвестиционните проекти, одобрени с решение на Министерския съвет или — за нуждите на общината — на общинския съвет (чл. 73, ал. 2).
Районът на РДГ София обхваща и област София-град (iag.bg).
Гора в регулация от миналото. Някои горски територии са включени в населено място с план или околовръстен полигон, одобрени до 1 юни 1973 г. Те се смятат с променено предназначение (ЗГ, § 6, ал. 1 ПЗР). Дали старите графични материали важат, се установява с решение на общинския съвет (§ 6, ал. 2 ПЗР). При план, одобрен след тази дата, без проведена промяна, процедурата се провежда по инициатива на собствениците (§ 6, ал. 3 ПЗР).
В София: горите и зелената система
В София горските устройствени зони и терени са част от зелената система (Закон за устройството и застрояването на Столичната община — ЗУЗСО, чл. 10, ал. 2, т. 6). В нея са и Природен парк „Витоша“ и горите в планините около Софийското поле (чл. 10, ал. 3).
Предназначението на имотите в зелената система може да се променя само в друга зона или терен на същата система (ЗУЗСО, чл. 11, ал. 1). Там след обществено обсъждане се допуска застрояване само за изброените в закона обекти (чл. 12). Сред тях са мрежи, открити обекти за спортни или културни дейности, площадки за игра и други. Сгради за живеене не са сред тях. Как се съчетават ЗГ и ЗУЗСО за вашия имот, ще кажат урбанист и адвокат.
Наредбата на Столичния общински съвет за зелената система се отнася и за растителността в имоти от горския фонд (чл. 40, ал. 2). За състоянието на насаждения с характеристика на гора, за които не важи изключението на ЗГ, чл. 2, ал. 3, се изготвя лесопаркова експертна оценка от ландшафтен архитект и лесоинженер (Наредбата, § 2, т. 4 ДР). Повече — в ограниченията, които не са в плана.
Какво да поискате
- Скица от кадастъра с трайното предназначение на територията — от продавача или от службата по геодезия, картография и кадастър. Преди цената.
- Извадка от горскостопанския план или програма за имота, ако има — от продавача. Плановете и програмите за горите извън държавните се утвърждават от директора на РДГ (ЗГ, чл. 13, ал. 8, т. 2). Преди цената.
- Решение за промяна на предназначението, ако продавачът твърди, че е проведена, и документ за платената цена. Преди предварителния договор.
Какво да попитате
- Каква е стойността „трайно предназначение“ в кадастъра и съвпада ли с това, което виждате на място?
- Имало ли е съобщение от горската администрация за имота като придобил характеристиките на гора?
- Има ли решение за промяна на предназначението, платена ли е цената и кога влиза в сила разрешението за строеж?
- Горяла ли е гората в имота и попада ли той в зелената система на София?
Кого да попитате
- Лице с лесовъдска практика, вписано в регистъра на ИАГ — какво пише за имота в горскостопанския план или програма. Плановете се изработват от търговци, вписани в регистъра на ИАГ по чл. 241 и сертифицирани (ЗГ, чл. 14, ал. 1); програмите — и от лица с лесовъдска практика (чл. 14, ал. 2). Регистърът на лицата е публичен (чл. 235; iag.bg). Решението за промяна на предназначението взема органът — комисията в РДГ или в ИАГ.
- Архитект-урбанист — допуска ли общият план ПУП за имота и какво може да предвиди той.
- Ландшафтен архитект и лесоинженер — при насаждения с характеристика на гора в София.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме в публичните регистри какво е записано за имота — предназначение, план, заповеди. Казваме ви кой документ липсва и какво да попитате специалистите — преди цената.
Често задавани въпроси
Мога ли да построя къща в горска територия, без да променям предназначението?
По ЗГ без промяна на предназначението се допуска само строителство на обектите по чл. 54, ал. 1 (чл. 152, ал. 1). Жилищни и вилни сгради не са в този списък.
Кой решава промяната на предназначението на горски имот?
Комисия в РДГ — за имоти до 50 дка в нейния район; иначе комисия в ИАГ. За публична държавна собственост — Министерският съвет (ЗГ, чл. 74, ал. 1–2).
Колко време отнема промяната?
Решението по заявлението е в едномесечен срок (ЗГ, чл. 77, ал. 2), но към заявлението се прилага влязъл в сила ПУП (ал. 1, т. 3). Колко ще отнеме за вашия имот, зависи от плана, съгласуванията и обжалването.
Източници
- Закон за горите (ЗГ), ред. към ДВ бр. 95/2025 (в сила от 09.02.2026; без изменения до ДВ бр. 100/2026) — чл. 2; 13, ал. 8; 14, ал. 1–2; 54, ал. 1 и 3; 73; 74; 76; 77; 78, ал. 1–3 и 7; 83; 84; 145; 148, ал. 10; 152, ал. 1; 235; 241, ал. 1; § 6 ПЗР.
- Закон за устройство на територията (ЗУТ), ред. към ДВ бр. 99/2026 — чл. 12, ал. 2.
- Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), ред. към ДВ бр. 95/2025 — чл. 27, ал. 1, т. 1.
- Закон за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО), ред. към ДВ бр. 61/2022 — чл. 10–12.
- Наредба на Столичен общински съвет за изграждане, поддържане и опазване на зелената система на Столична община, посл. изм. Решение № 1051 по Протокол № 53 от 18.12.2025 г. на СОС — чл. 40, ал. 2; § 2, т. 4 ДР.
- Изпълнителна агенция по горите — регистър „Удостоверения за частна лесовъдска практика – физически лица“ и страница „РДГ София“, iag.bg, към 04.11.2026.
Свързано: Ограниченията, които не са в плана · Земеделска земя — промяна на предназначението · Видовете ПУП
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас