В сделката с парцел може да има три отделни данъка: данък върху добавената стойност (ДДС), местен данък при придобиване и данък върху дохода на продавача. ДДС зависи от това какъв е имотът и кой продава. Освобождаването от ДДС за земя не се прилага за урегулиран поземлен имот (УПИ), освен за прилежащия терен към сгради, които не са нови (ЗДДС, чл. 45, ал. 5, т. 1). Местният данък плаща купувачът, освен ако е уговорено друго. За продавача физическо лице данъкът върху дохода зависи от това кога и как е придобил имота. Зависи и от това колко имота продава и дали продава като търговец (ЗДДФЛ, чл. 13).
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Когато сделката е облагаема с ДДС, цената трябва да казва дали ДДС е включен. Ако при договарянето не е посочено изрично, че данъкът се дължи отделно, приема се, че той е включен в договорената цена (ЗДДС, чл. 67, ал. 2). Местният данък се смята върху уговорената цена, но основата не може да е по-ниска от данъчната оценка. И двете е добре да са ясни преди предварителния договор.
Ако продавате. Цена „с ДДС“ и цена „без ДДС“ са две различни цени за вас. Ако сте физическо лице, данъкът върху дохода зависи от датата и начина на придобиване. Зависи и от броя на продадените имоти и от това дали продавате като търговец (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1 и 5). Това променя сумата, която ви остава.
ДДС: земя или урегулиран поземлен имот
Законът за данъка върху добавената стойност (ЗДДС) освобождава прехвърлянето на собственост върху земя (чл. 45, ал. 1). Изключенията обаче засягат парцелите в регулация. Разликата между поземлен имот и УПИ обяснихме в Скица на ПИ и на УПИ.
| Какво се прехвърля | Режим по ЗДДС | Член |
|---|---|---|
| Земя, която не е УПИ | освободена доставка; доставчикът може да избере тя да е облагаема | чл. 45, ал. 1 и 7 |
| УПИ | освобождаването не се прилага, освен за прилежащия терен към сгради, които не са нови | чл. 45, ал. 5, т. 1 |
| Прилежащ терен към нова сграда | освобождаването не се прилага | чл. 45, ал. 5, т. 4 |
| Право на строеж | освободена доставка до издаването на разрешение за строеж на сградата | чл. 45, ал. 2 |
Стандартната ставка на ДДС е двадесет на сто (ЗДДС, чл. 66, ал. 1). Данъкът е изискуем от доставчика, когато той е регистриран по ЗДДС (чл. 82, ал. 1). Изключенията в ал. 4 и 5 на същия член са за други доставки (чл. 161 и 163а). Затова отговорът зависи и от продавача.
Данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност (чл. 3, ал. 1). Дали конкретният продавач е в това положение за сделката, ще каже адвокат с практика по данъчно право или счетоводител. Правото на строеж има свои въпроси — вижте Строителство срещу обезщетение.
Местният данък при придобиване
Законът за местните данъци и такси (ЗМДТ) облага недвижимите имоти и ограничените вещни права върху тях, придобити възмездно (чл. 44, ал. 1). Законът дава рамка от една десета до три на сто върху оценката. Конкретния размер определя общинският съвет (чл. 47, ал. 2).
В София размерът е три на сто върху оценката на прехвърляното имущество. При замяна той е върху оценката на имуществото с по-висока стойност. Източникът е чл. 35, ал. 2 от Наредбата на Столичен общински съвет за определяне на размера на местните данъци. Разпоредбата е изменена с Решение № 51 по Протокол № 5 от 30.12.2019 г., в сила от 01.01.2020 г.
Кой плаща. Данъкът плаща приобретателят, а при замяна — лицето, което придобива имуществото с по-висока стойност, освен ако е уговорено друго (ЗМДТ, чл. 45, ал. 1). Ако е уговорено, че плащат двете страни, те отговарят солидарно. Ако е уговорено, че плаща прехвърлителят, другата страна е поръчител. Когато приобретателят е в чужбина, данъчно задължен е прехвърлителят (чл. 45, ал. 2).
Къде и кога. Данъкът се плаща в общината по местонахождението на имота, при прехвърлянето (ЗМДТ, чл. 49, ал. 1–2). Нотариусът извършва сделката, след като установи, че са платени данъците по тази глава на закона (чл. 50, ал. 1).
Данъчната оценка — долната граница на основата
Основата на местния данък е оценката на имуществото в евро към момента на прехвърлянето (ЗМДТ, чл. 46, ал. 1). Имотът се оценява по уговорената цена. Ако тя е по-ниска от данъчната оценка, основата е данъчната оценка (чл. 46, ал. 2, т. 1).
Пример: при уговорена цена 100 000 евро и данъчна оценка 40 000 евро основата е уговорената цена.
Данъчната оценка на земя в строителните граници и във вилните зони се определя по формула от закона (ЗМДТ, приложение № 2, чл. 13, ал. 1). За земеделските земи законът има отделни правила (приложение № 2, раздел V). Във формулата влизат базисна стойност, площ и коефициенти — например за местоположение, инфраструктура и устройствена зона (ЗМДТ, приложение № 2, чл. 13). Ограниченията и тежестите не се отчитат (приложение № 2, чл. 2).
Оценката определя общинската администрация по местонахождението на имота, в 5-дневен срок от подаването на искане по образец (приложение № 2, чл. 3, ал. 1). Удостоверението за данъчна оценка има срок на валидност, уреден в закона (ЗМДТ, приложение № 2, чл. 3, ал. 4). Проверете го към датата на сделката.
Данъкът върху дохода на продавача физическо лице
По Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) облагаемият доход е положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване. Тя се намалява с десет на сто разходи (чл. 33, ал. 1). Цената на придобиване е документално доказаната цена. Когато няма такава, включително при дарение, тя е нула (чл. 33, ал. 6, т. 1 и 3).
Доходът влиза в общата годишна данъчна основа, която се облага с десет на сто (чл. 14, ал. 1; чл. 48, ал. 1). Декларира се с годишната данъчна декларация (чл. 50, ал. 1, т. 1). По общото правило срокът е от 10 януари до 30 април на следващата година (чл. 53, ал. 1).
Законът изброява доходи, които не са облагаеми (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1):
| Доход от продажба на | Условие | Член |
|---|---|---|
| един недвижим жилищен имот — по закона: имот, който към момента на продажбата може да служи за задоволяване на жилищни нужди (§ 1, т. 51 от ДР) | повече от три години от придобиването | т. 1, б. „а“ |
| до два недвижими имота; селскостопански и горски имоти — независимо от броя | повече от пет години от придобиването | т. 1, б. „б“ |
| имущество, придобито по наследство и завет, или реституирано | — | т. 26 |
Алинея 1 не се прилага за доходите от стопанска дейност като търговец, включително едноличен търговец. Не се прилага и за регистрираните земеделски стопани, които определят облагаем доход по чл. 26 (чл. 13, ал. 5). Дали вашият парцел попада в някой от редовете, ще каже адвокат с практика по данъчно право. За наследения парцел вижте Наследствен и съсобствен парцел.
Тези правила са за физическите лица. Когато продавачът е дружество, последиците за него ще обясни неговият счетоводител.
Какво да поискате
- Скица от кадастъра и скица по плана — от продавача; от тях се вижда дали имотът е УПИ (виж Скица на ПИ и на УПИ). Преди цената.
- Данни за продавача — физическо лице или дружество и дали е регистриран по ЗДДС. От продавача, преди цената.
- Документа, с който продавачът е придобил имота — дата и основание. От продавача, преди предварителния договор.
- Удостоверение за данъчна оценка — от общинската администрация по местонахождението на имота. Преди окончателния договор, валидно към датата на сделката.
Какво да попитате
- Имотът УПИ ли е, или поземлен имот без регулация?
- Регистриран ли е продавачът по ЗДДС и цената с ДДС ли е, или без?
- Ако имотът не е УПИ, избира ли продавачът облагане с ДДС (ЗДДС, чл. 45, ал. 7)?
- Кой плаща местния данък и записано ли е това в предварителния договор?
- Кога и как продавачът е придобил имота — с покупка, дарение или наследство?
Кого да попитате
- Адвокат с практика по данъчно право — има ли ДДС в сделката и облагаем ли е доходът на продавача.
- Счетоводител, когато страна е дружество — режимът по ДДС и отчитането на сделката.
- Адвокат с практика по устройство на територията — дали имотът е УПИ по плана в сила.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме в публичните регистри какво показват планът и кадастърът за имота. Подреждаме документите, които влияят на данъците, и ви казваме какво да попитате адвоката или счетоводителя — преди цената. Нашата част е икономиката на сделката: как данъците се отразяват на цената и на преговорите.
Често задавани въпроси
Плаща ли се ДДС при покупка на парцел?
Зависи от имота и от продавача. Прехвърлянето на земя е освободена доставка, но доставчикът може да избере облагане (ЗДДС, чл. 45, ал. 1 и 7). За УПИ освобождаването не се прилага, освен за прилежащия терен към сгради, които не са нови (чл. 45, ал. 5, т. 1).
Какъв е местният данък при покупка на парцел в София?
Три на сто върху оценката на прехвърляното имущество (Наредба на СОС за определяне на размера на местните данъци, чл. 35, ал. 2). Основата е уговорената цена, но не по-малко от данъчната оценка (ЗМДТ, чл. 46, ал. 2, т. 1).
Кой плаща данъка при придобиване — купувачът или продавачът?
Приобретателят, освен ако е уговорено друго (ЗМДТ, чл. 45, ал. 1). Как да запишете уговорката в договора, ще каже адвокатът.
Плаща ли продавачът данък върху дохода от продажбата?
Ако е физическо лице — зависи от това кога и как е придобил имота, колко имота продава и дали продава като търговец (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1 и 5; чл. 33). Кое правило се отнася до вашия случай, ще каже адвокат с практика по данъчно право.
Източници
- Закон за данъка върху добавената стойност (ЗДДС), ред. към ДВ бр. 69/2026 — чл. 3, ал. 1; чл. 45, ал. 1, 2, 5 и 7; чл. 66, ал. 1; чл. 67, ал. 2; чл. 82, ал. 1, 4 и 5; чл. 161; чл. 163а.
- Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ), ред. към ДВ бр. 55/2026 — чл. 44–47; чл. 49, ал. 1–2; чл. 50, ал. 1; приложение № 2, чл. 2, 3 и 13 и раздел V.
- Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), ред. към ДВ бр. 85/2026 — чл. 13; чл. 14, ал. 1; чл. 26; чл. 33; чл. 48, ал. 1; чл. 50, ал. 1; чл. 53, ал. 1; § 1, т. 51 от ДР.
- Наредба на Столичен общински съвет за определяне на размера на местните данъци — чл. 35, ал. 2, изм. с Решение № 51/30.12.2019 г.; последно изм. с Решение № 1042/18.12.2025 г.
Свързано: Скица на ПИ и на УПИ · Наследствен и съсобствен парцел · Как се формира цената на парцел · Строителство срещу обезщетение
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас