Парцел може да се продава на три стъпала на готовност: с виза за проектиране, с одобрен инвестиционен проект или с разрешение за строеж. Само разрешението позволява да се строи, защото строежи могат да се извършват само ако са разрешени (Закон за устройство на територията — ЗУТ, чл. 148, ал. 1). Проектът и разрешението имат свои срокове, след които губят действие, а всяко стъпало — свой ред за обжалване. За визата законът не посочва срок, но тя следва действащия план. Затова купувате не „готовност“, а конкретни документи с дата, срок и история.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Всяко стъпало намалява срока до строежа и затова влиза в цената. Но проект, който е загубил действие, или разрешение, което още може да бъде отменено, не струва колкото действащо.
Ако продавате. Пригответе документите заедно с доказателствата, че още действат. Иначе купувачът има основание да плати за виза, а не за проект.
Ако инвестирате. Срокът за започване на строежа тече от влизането на разрешението в сила, а срокът за завършване — от започването на строителството. Нито един не тече от вашата сделка.
Стълбата на готовността
| Стъпало | Какво ви дава | Какво не ви дава |
|---|---|---|
| Виза за проектиране | рамката за проектанта: извадка от действащия план за имота | право да строите; одобрен проект |
| Одобрен инвестиционен проект | проект, проверен за съответствие с плана; основа за разрешението | право да строите без разрешение |
| Разрешение за строеж | правото да се строи по одобрения проект | право на съществени отклонения без нова процедура |
Стъпало 1 — визата за проектиране
Какво е визата, обяснихме в „Парцел с виза за проектиране“.
Визата е копие (извадка) от действащия подробен устройствен план (ПУП) за имота и съседните имоти. В нея са линиите на застрояване, допустимите височини, плътност и интензивност на застрояване (ЗУТ, чл. 140, ал. 2). Издава я главният архитект на общината в едномесечен срок (чл. 140, ал. 7). Заявление за нея може да подаде възложителят или упълномощено от него лице (чл. 140, ал. 1).
Срок. В чл. 140 на ЗУТ не е посочен срок на действие на визата. Ако визата е издадена с изходни данни по чл. 140а, тя е основание за договорите с експлоатационните дружества. Условието е възложителят да внесе проекта за одобряване в една година от влизането ѝ в сила. Иначе той трябва да поиска нови изходни данни (чл. 140а, ал. 8).
Обжалване. Визата се съобщава на заинтересуваните лица по чл. 131 (чл. 140, ал. 3). Сред тях могат да бъдат и съседите — например при свързано застрояване, намалени разстояния или промяна на предназначението (чл. 131, ал. 2, т. 2–4). Изключенията са две: когато са представени декларации за съгласие с нотариална заверка на подписите и когато заинтересувани са само лицата, поискали визата. Дали и кога може да се обжалва конкретната виза, ще каже адвокат по административни дела.
Стъпало 2 — одобреният инвестиционен проект
Инвестиционните проекти се одобряват от главния архитект на общината (района) за обичайните строежи (ЗУТ, чл. 145, ал. 1, т. 1). Съгласуването проверява дали проектът отговаря на плана и на правилата за застрояване (чл. 145, ал. 2).
Проектът се одобрява по писмено заявление на възложителя. Към него се прилагат, наред с други документи, документите за собственост и самият проект. Прилага се и визата, когато е по чл. 140а или по чл. 140, ал. 3, или изходните данни от експлоатационните дружества (чл. 144, ал. 1).
Срок. Проектът губи правно действие, ако в една година от одобряването му не е поискано разрешение за строеж (чл. 145, ал. 4). Губи действие и ако разрешението не бъде презаверено или презавереното разрешение загуби действие (чл. 153, ал. 10).
Обжалване. Отказът да се одобри проект се прави само по законосъобразност. Той може да се обжалва в 14-дневен срок от съобщението (чл. 146).
Стъпало 3 — разрешението за строеж
Разрешението се издава от главния архитект на общината за обичайните строежи (ЗУТ, чл. 148, ал. 2). То се издава на възложителя въз основа на одобрения проект, когато такъв се изисква (чл. 148, ал. 4). Ако има одобрен проект, разрешението се издава в 7 дни от писменото заявление. Когато това е поискано в заявлението, то се издава едновременно с одобряването на проекта (чл. 148, ал. 4). В съсобствен имот то се издава при условията на чл. 183 (чл. 148, ал. 5).
Съобщаване и обжалване. Разрешението се съобщава на заинтересуваните лица по реда на Административнопроцесуалния кодекс — АПК (ЗУТ, чл. 149, ал. 1). При нов строеж, пристрояване или надстрояване това са възложителят, собствениците и носителите на ограничени вещни права в поземления имот. Към тях е и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон (чл. 149, ал. 2, т. 1). При преустройство и промяна на предназначението законът включва и определени съседи (чл. 149, ал. 2, т. 2). Срокът за жалба е 14 дни от съобщаването, а при обнародване в „Държавен вестник“ — 30 дни (чл. 215, ал. 4). За разрешение за строеж на общински обект от първостепенно значение срокът е 14 дни от обнародването в „Държавен вестник“. Същият срок важи за разрешение на министъра на регионалното развитие и благоустройството (чл. 215, ал. 4, изр. 2 и 4). Административните актове не се изпълняват, преди да изтекат сроковете за оспорването им (АПК, чл. 90, ал. 1). Оспорването пред съда спира изпълнението (ЗУТ, чл. 215, ал. 1; АПК, чл. 166, ал. 1). Изключения има, когато всички заинтересовани страни писмено са поискали предварително изпълнение или то е допуснато със закон или с разпореждане (АПК, чл. 90, ал. 2). Какво значи това за конкретното разрешение, ще каже адвокат по административни дела.
Проверката на ДНСК. В 14 дни от уведомяването Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) проверява разрешението за законосъобразност (ЗУТ, чл. 156, ал. 1). Ако установи нарушения, началникът на ДНСК отменя разрешението с мотивирана заповед, освен ако то е издадено от министъра на регионалното развитие и благоустройството (чл. 156, ал. 5). Влезлите в сила разрешения за строеж не подлежат на отмяна (чл. 156, ал. 8). Жалба за нищожност е възможна и след сроковете, но не спира действието на разрешението (чл. 156, ал. 6; АПК, чл. 149, ал. 5).
Срок. Строителната площадка се открива при влязло в сила разрешение (чл. 157, ал. 2). Разрешението губи правно действие в тези случаи:
| Ако… | Срокът | ЗУТ, чл. 153, ал. 2 |
|---|---|---|
| строителството не е започнало | 3 години от влизането в сила | т. 1 |
| грубият строеж с покрива не е завършен | 5 години от започването | т. 2 |
| за инфраструктура и изброени обекти | 10 години от започването | т. 3 |
Възложителят може да поиска презаверяване в тримесечен срок от изтичането на съответния срок. Разрешението се презаверява само веднъж (чл. 153, ал. 4–5). Ако строежът не е започнал, преди презаверяването органът проверява съответствието с действащия ПУП (чл. 153, ал. 7). Проверява и влезлите в сила актове по специалните закони — например за околната среда и културното наследство. Презавереното разрешение губи действие, ако и в новия срок строителството не е започнало, съответно не е завършено (чл. 153, ал. 9).
Промени в проекта. След разрешението се допускат само несъществени отклонения (чл. 154, ал. 1). Отклонение, което нарушава плана, е съществено и е недопустимо (чл. 154, ал. 2, т. 1 и ал. 4). Някои съществени промени са възможни с нотариално заверено съгласие на заинтересуваните лица и заповед за допълване преди изпълнението им; тя не подновява сроковете (чл. 154, ал. 5).
Кой е възложителят, когато парцелът смени собственика
Заявлението за виза подава възложителят (ЗУТ, чл. 140, ал. 1), проектът се одобрява по негово заявление (чл. 144, ал. 1), а разрешението се издава на него (чл. 148, ал. 4). Възложители по закона са собственикът на имота и лицето с учредено право на строеж. Възложител е и лицето с право да строи в чужд имот по силата на закон (чл. 161, ал. 1). Как документите ще продължат да работят за вас след сделката, ще каже адвокат с практика по устройство на територията. Попитайте го преди предварителния договор.
Какво да поискате
- Визата с датата ѝ и изходните данни, ако има — от продавача. Преди цената.
- Одобрения проект с всички части и датата на одобряване — от продавача. Преди цената.
- Разрешението за строеж и документ, че е влязло в сила — от продавача или от органа, издал разрешението. Преди предварителния договор.
- Протокола за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво, ако строежът е започнал — от продавача. Преди предварителния договор.
- Договора с проектанта — от продавача. Преди окончателния договор.
Част от документите можете да проверите в регистрите „Визи за проектиране“ и „Разрешения за строеж“ на nag.sofia.bg. Разрешенията, издадени от главния архитект, областния управител и министъра на регионалното развитие и благоустройството, се публикуват и в Единния публичен регистър по устройство на територията (ЗУТ, чл. 148, ал. 15). Регистърът е на интернет страницата на Министерството на регионалното развитие и благоустройството (чл. 5а). Как се четат регистрите — в Заповедите в регистрите на общината.
Какво да попитате
- Кога е влязло в сила разрешението и започнало ли е строителството?
- Колко време остава до срока по чл. 153, ал. 2 и презаверявано ли е вече?
- Поискано ли е разрешение до една година от одобряването на проекта?
- Изменян ли е планът след визата или след одобряването на проекта?
- Какво става с проекта и с авторския надзор при смяна на собственика?
Кого да попитате
- Адвокат с практика по устройство на територията — какво преминава към вас и какво да се уговори в договора.
- Адвокат по административни дела — при жалба, отмяна или отказ.
- Архитект с проектантска правоспособност — дали проектът отговаря на целта ви и какво може да се промени.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме в публичните регистри какви визи, разрешения и заповеди има за имота. Подреждаме документите по стъпала и дати и ви казваме кой липсва. Задаваме въпросите към адвоката и архитекта навреме — преди цената.
Често задавани въпроси
Може ли да строя само с виза или с одобрен проект?
Не. Строежи могат да се извършват само ако са разрешени по ЗУТ (чл. 148, ал. 1). Визата и проектът са стъпала към разрешението.
Колко време важи разрешението за строеж?
То губи действие, ако в три години от влизането му в сила строителството не е започнало (ЗУТ, чл. 153, ал. 2, т. 1). Има и срок за грубия строеж. Може да се презавери само веднъж (чл. 153, ал. 5).
Може ли разрешението да бъде отменено, след като съм купил?
При проверката по чл. 156 на ЗУТ ДНСК отменя разрешение, в което установи нарушения. Влезлите в сила разрешения за строеж не подлежат на отмяна (чл. 156, ал. 8). Жалба за нищожност е възможна и след сроковете, но не спира действието на разрешението (чл. 156, ал. 6; АПК, чл. 149, ал. 5). Затова проверете кога е влязло в сила и има ли висящи дела — с адвокат.
Има ли визата срок на действие?
В чл. 140 на ЗУТ не е посочен срок на действие на визата. Визата, издадена с изходни данни по чл. 140а, е основание за договорите с експлоатационните дружества. Условието е проектът да бъде внесен до една година от влизането ѝ в сила (чл. 140а, ал. 8). Дали визата отговаря на действащия план днес, ще каже архитект.
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ), ред. към ДВ бр. 99/2026 — чл. 5а; чл. 131, ал. 2; чл. 140; чл. 140а, ал. 8; чл. 144, ал. 1; чл. 145, ал. 1, 2 и 4; чл. 146; чл. 148, ал. 1, 2, 4, 5 и 15; чл. 149, ал. 1 и ал. 2, т. 1–2; чл. 153; чл. 154; чл. 156, ал. 1, 5, 6 и 8; чл. 157, ал. 2; чл. 161, ал. 1; чл. 183; чл. 215, ал. 1 и 4.
- Административнопроцесуален кодекс (АПК), ред. към ДВ бр. 17/2026 — чл. 90, ал. 1–2; чл. 149, ал. 5; чл. 166, ал. 1.
- Столична община, Направление „Градско планиране и развитие“ — регистри „Визи за проектиране“ и „Разрешения за строеж“, nag.sofia.bg, към 04.11.2026.
Свързано: Парцел с виза за проектиране · „Одобрен ПУП“ в обявата · Заповедите в регистрите на общината · Строителство срещу обезщетение
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас