Оглед на къща: какво да проверите на място, преди да предложите цена

Огледът е първият момент, в който къщата ви показва какво ще струва поправката. Гледайте по ред: покрив, конструкция, влага, инсталации и отопление, двор, постройки и път. Продавачът не отговаря за недостатъците, които са били известни на купувача при продажбата (ЗЗД, чл. 193, ал. 2). Огледът е за наблюдение, записване и въпроси. Какво означава видяното, казват инженер, архитект, инженер-геолог или адвокат — преди да предложите цена или да дадете задатък.

Продавате? Вижте Чеклист преди продажба на къща — същият списък от страната на продавача.

Преди огледа: кога и как да гледате

• По дневна светлина. Ако можете, гледайте и след дъжд: тогава личат течовете и водата в двора.
• Кварталът — в различно време. Делник, уикенд и вечер показват различен шум, движение и паркиране.
• Достъп навсякъде. Поискайте да видите подпокривното пространство, сутерена, котелното и шахтите, а покрива — отвън, доколкото е безопасно. Каквото не сте видели, запишете като непроверено.
• Всичко в работен режим. Пуснете водата на две точки едновременно. Помолете да се пусне котелът. Помолете продавача да провери дефектнотоковата защита с бутона „Т“ — автомата, който изключва захранването при изтичане на ток.
• Снимки и бележки. С разрешение на продавача снимайте всяка находка и записвайте къде е.

Покрив и подпокривно пространство

Когато купувате цялата къща, покривът е изцяло ваш разход — няма съсобственици, с които да го разделите.

• Тавани. Петна, мухъл, следи от теч. Активният теч и старата следа от теч са различни неща — кое е кое, казва специалистът.
• Подпокривното пространство. Вентилирано ли е, има ли следи от влага?
• Улуци и водосточни тръби. Запушени, ръждясали, откъснати.

Конструкция: пукнатини, подове, врати

• Пукнатини по стените — особено косите и широко отворените, по фасадата и около прозорците и вратите.
• Провисвания на тавани и греди, ръждясала армировка.
• Наклонени подове и заклинени врати — могат да са признак на слягане на основите.
• Годината на строеж и конструкцията — тухлена, стоманобетонна, дървена или смесена.
• Дървена къща — следи от гниене, дървояди, мухъл и документи за третирането на дървото.

Кои пукнатини са опасни, не се решава на огледа — това казва инженер-конструктор, преди да дадете задатък.

Влага

• Цокъл, сутерен и стени към терена — петна, мухъл, мирис на влага.
• Около къщата — има ли дренаж, задържа ли се вода в двора след дъжд?
• Прозорците — кондензат по стъклата и между тях, тъмни петна в ъглите.

Инсталации и отопление

• Вода. Налягане на две отворени точки, работят ли смесителите и санитарията, от какъв материал са тръбите. Старите оловни тръби са сигнал за инженер по инсталациите.
• Ток. Еднофазно или трифазно захранване, медни или алуминиеви проводници, какво е таблото, има ли дефектнотокова защита. Ако планирате термопомпа или зарядно за електромобил, питайте дали захранването ще стигне — може да е нужно трифазно.
• Отопление. При къща отоплението обикновено е самостоятелно и от източника зависи месечната ви сметка.
• Комин, камина, печка — попитайте продавача кога коминът е почистван и проверяван от коминочистач и има ли документ за това.
• Газ — газифицирана ли е къщата, а ако не е — може ли да бъде?

Двор, постройки, път, вода и канал

• Всяка постройка в двора — гараж, навес, лятна кухня, басейн. Поискайте документите за всяка. Постройка без книжа е въпрос към архитект и адвокат, преди да предложите цена.
• Оградата и границите. Съвпадат ли с кадастралната скица? Отговорът дава правоспособен геодезист. → Площта по скица и по нотариален акт се различава
• Пътят до къщата. Асфалт, черен път, проходим ли е през зимата? Чий е пътят и минава ли се през чужд имот? Как е уредено правото на преминаване — адвокат.
• Вода и канал. Градска мрежа, кладенец или сондаж; обществена канализация, септична или изгребна яма. Собственикът или ползвателят на имот, където е изграден кладенец за индивидуално безплатно водовземане на подземни води, е длъжен в тримесечен срок от изграждането му да го обяви в съответната басейнова дирекция за нанасянето му в регистъра (Закон за водите, чл. 44, ал. 4 и 5). Питайте дали е обявен. Какво следва, ако не е — адвокат.
• Ток, интернет, мобилно покритие — стабилни ли са в района?
• Терен. Наклонен ли е дворът, близо ли е до река или дере? Заливна зона и свлачище не се виждат на огледа — проверяват се в карти и регистри. → Свлачища, наводнения и застраховка при покупка на къща

Към кого да се обърнете след огледа

Камарата на архитектите и Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране поддържат регистри на лицата с проектантска правоспособност (ЗКАИИП, чл. 6, т. 1 и 3). Проверете архитекта или инженера там, преди да го наемете.

Какво казва законът за недостатъците

Продавачът отговаря за недостатъци, които съществено намаляват цената или годността на имота, и когато не е знаел за тях. Съглашението за освобождаване от отговорност е недействително (ЗЗД, чл. 193, ал. 1 и 3). Не отговаря за недостатъците, които са били известни на купувача при продажбата (чл. 193, ал. 2).

Законът казва: след като приеме вещта, купувачът трябва да я прегледа в течение на времето, което е обикновено необходимо за това, и незабавно да уведоми продавача за забелязаните недостатъци. Иначе вещта се смята одобрена, освен ако по-късно се открият недостатъци, които не са могли да бъдат забелязани при обикновен преглед (ЗЗД, чл. 194, ал. 1). Уведомяване не е необходимо, ако продавачът е знаел недостатъка (чл. 194, ал. 2). Как се прилага това при къща — адвокат.

Когато продавачът отговаря, купувачът може да върне имота и да иска обратно цената заедно с разноските за продажбата. Може и да го задържи и да иска намаляване на цената или да отстрани недостатъците за сметка на продавача (ЗЗД, чл. 195, ал. 1). Тези искове се погасяват за една година от предаването на имота, а при съзнателно премълчан недостатък — за три години. Срокът може да бъде продължен или съкратен със съгласие на страните (ЗЗД, чл. 197, ал. 1 и 2).

Находката, която сте записали и показали на специалист, може да е аргумент в преговорите за цената. → Как се формира цената на къща

Това не е правно становище. Дали находката от огледа е недостатък по закона и как да се опише в предварителния договор — адвокат. → Предварителен договор и задатък при покупка на къща

Какво да попитате

Попитайте продавача:

• „Кога е сменян покривът и има ли фактура?“
• „Имало ли е течове, пукнатини или влага и с какъв документ са отстранени?“
• „Какви документи има за всяка постройка в двора и къде са?“
• „С какво се отоплява къщата и колко са сметките за последната година?“
• „Откъде идва водата и къде отиват отпадните води?“
• „Има ли сертификат за енергийни характеристики?“ Ако е издаден, продавачът го предоставя на купувача за запознаване преди договора (ЗЕЕ, чл. 41, ал. 3). Дали за тази къща продавачът е длъжен да има сертификат — адвокат. → Енергиен сертификат при продажба на къща
• „Какво от обзавеждането и уредите остава в къщата?“

Кой дава окончателния отговор

Окончателният отговор по всяка находка дава специалистът от таблицата по-горе. Недостатъците, договорът и задатъкът — адвокат.

→ Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво

Как помагаме ние

Събираме публичната информация за къщата — кадастър, регистрите на общината, плана, справки в Имотния регистър. Подреждаме документите и показваме кое липсва и кое не се връзва. Помагаме в преговорите и координираме стъпките до нотариалния акт. Не правим техническа експертиза, геодезическо заснемане и доклад за оценка и не даваме правно становище. За конструкцията насочваме към инженер-конструктор, за постройките без книжа — към архитект и адвокат, за границите — към правоспособен геодезист.

Често задавани въпроси

Трябва ли да водя инженер още на първия оглед? Не е задължително. Ако къщата ви интересува и сте видели пукнатини, провисвания, влага или стари инсталации, поканете специалиста от таблицата, преди да предложите цена или да дадете задатък.

Продавачът казва, че течът е стар и е отстранен. Достатъчно ли е? Поискайте фактура, договор или гаранция за ремонта. Документът показва какво е правено, не какво е състоянието днес — това казват инженер-конструктор или архитект. Законът казва, че продавачът не отговаря за недостатъците, които са били известни на купувача при продажбата (ЗЗД, чл. 193, ал. 2). Дали казаното от продавача прави недостатъка „известен“ и как да се опише в договора — адвокат.

Какво правя, ако открия дефект след покупката? Законът казва, че ако по-късно се открие недостатък, който не е могъл да бъде забелязан при обикновен преглед, правата на купувача се запазват, ако той незабавно уведоми продавача (ЗЗД, чл. 194, ал. 1). Уведомяване не е необходимо, ако продавачът е знаел недостатъка (ал. 2). Сроковете за исковете са в раздела за недостатъците по-горе (чл. 197). Какви са правата ви в конкретния случай — адвокат.

Купувате с кредит? → Кредит за къща: колко собствени пари ви трябват

Източници

• Закон за задълженията и договорите — чл. 193, ал. 1–3; чл. 194, ал. 1 и 2; чл. 195, ал. 1; чл. 197, ал. 1 и 2 (посл. изм. ДВ бр. 35/2021).
• Закон за водите — чл. 44, ал. 4 и 5 (посл. изм. ДВ бр. 55/2026).
• Закон за енергийната ефективност — чл. 41, ал. 3 (посл. изм. ДВ бр. 55/2026).
• Закон за камарите на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране — чл. 6, т. 1 и 3 (посл. изм. ДВ бр. 87/2025).

Последна актуализация: 03.11.2026.

Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, финансово или техническо становище. За конкретна къща се консултирайте с юрист, архитект, инженер и геодезист, а за кредита — с банката или с кредитен посредник.

Преди да предложите цена или да дадете задатък: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас