Сградата може да стои само в част от парцела. Тази част се очертава от линиите на застрояване в подробния устройствен план (ПУП) и от най-малките разстояния до границите и до съседните сгради. При свободно ниско жилищно застрояване например сградата е поне на 3 м от страничната граница и на 5 м от дъното (ЗУТ, чл. 31, ал. 1). Затова тесен или издължен парцел може да не побере площта, която позволяват показателите. Колко точно се побира, казва архитект.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Обявата посочва площта и показателите на зоната. Те не казват къде и колко голяма може да бъде сградата. Цена, сметната върху целия парцел, може да включва площ, която не се застроява.
Ако продавате. Сериозният купувач ще поиска скица, виза или мнение на архитект. Ако цената стъпва само на площта, разговорът може да се обърне при първия чертеж.
Линиите на застрояване — къде може да стои сградата
За урегулиран за застрояване поземлен имот (УПИ) ПУП определя и линиите на застрояване (ЗУТ, чл. 18, ал. 1, т. 7). Отделни видове ПУП обаче могат да съдържат само част от показателите (чл. 18, ал. 2). Сградите в приземното си ниво се разполагат до тези линии или по тях (ЗУТ, чл. 25).
| Линия | Какво означава | Основание |
|---|---|---|
| Задължителна | сградата се разполага по нея | Наредба № 7, чл. 75, ал. 2, т. 1 |
| Ограничителна | сградата стига до нея или отстъпва навътре | Наредба № 7, чл. 75, ал. 2, т. 2 |
| Външна | към улицата; по уличната регулационна линия или навътре от нея | ЗУТ, § 5, т. 25 ДР |
| Вътрешна | към съседните имоти — странични и към дъното | ЗУТ, § 5, т. 26 ДР |
Линиите се виждат във визата за проектиране. Тя е извадка от действащия ПУП с линиите на застрояване, височините, плътността и интензивността (ЗУТ, чл. 140, ал. 2).
Отстоянията — колко далеч от границите и от съседите
| Положение | Най-малко разстояние | Основание |
|---|---|---|
| Ниско жилищно — странична граница / дъно | 3 м / 5 м | ЗУТ, чл. 31, ал. 1 |
| Средно и високо — странична граница / дъно | 1/3 от височината / 6 м | ЗУТ, чл. 31, ал. 2 |
| Вилна зона — странична граница / дъно | 4 м / 6 м | ЗУТ, чл. 34 |
| Нежилищна сграда при свободно застрояване | 3 м до вътрешните граници | ЗУТ, чл. 35, ал. 2 |
Законът мери и разстоянията между жилищните сгради. През страничната граница то е сборът от изискваните разстояния за двете сгради (ЗУТ, чл. 31, ал. 4). През улицата е поне колкото височината им (чл. 32, ал. 1). През дъното е поне един път и половина от височината на сградата откъм по-благоприятната за ослънчаване посока (чл. 32, ал. 2). При наклонен терен това разстояние се увеличава или се намалява (чл. 32, ал. 2).
Нормите до страничните граници важат за сгради с дълбочина до 16 м. За частта над 16 м се добавят 30 % от превишението (ЗУТ, чл. 31, ал. 5). При УПИ с лице към две улици отстоянието за частта над 16 м расте най-много до нормата плюс 2 м (ЗУТ, чл. 31, ал. 5).
В София Законът за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО) не въвежда свои норми за тези разстояния. За неуредените в него въпроси се прилага ЗУТ (ЗУЗСО, § 9 ПЗР).
По-малки разстояния. Те са възможни при условията на ЗУТ, чл. 36 — вижте въпросите в края. Тогава съседните имоти, включително през улицата, са непосредствено засегнати (ЗУТ, чл. 131, ал. 2, т. 3).
Свързано застрояване и калкан
Свързано е застрояването, при което сградите в съседни УПИ са допрени на общата граница (ЗУТ, § 5, т. 22 ДР). Основните сгради се свързват само на страничните граници, а калканните стени се покриват напълно (ЗУТ, чл. 21, ал. 2).
Калканът е стената на границата със съседа — без стреха, корниз, отвори и издатини. Завършва с противопожарен надзид поне 0,3 м над покрива (Наредба № 7, чл. 82, ал. 1).
- Съгласието на съседа. Свързано ниско застрояване се допуска с нотариално заверено писмено съгласие на собствениците на съседните УПИ (ЗУТ, чл. 21, ал. 5).
- Заварен калкан. Калканът на съседа се покрива напълно — по хоризонтала и по вертикала (Наредба № 7, чл. 82, ал. 2). Частично непокриване се допуска само при условията на ал. 4 и 5.
- Прозорец в стар калкан. Ако съседът го покрие по ПУП, не се дължи обезщетение за закритите прозорци (Наредба № 7, чл. 82, ал. 6).
- София. Във всички устройствени зони се допуска свързано застрояване в повече от два УПИ (ЗУЗСО, чл. 16в, ал. 1).
Петното — там, където ограниченията се застъпват
В практиката мястото, където сградата може да стои, наричаме „петно“. Това не е термин от закона. Петното е частта от парцела, която остава, след като се отчетат линиите от плана, отстоянията до границите и разстоянията до съседните сгради.
Тесен парцел. При урегулиране за ниско жилищно застрояване в градовете законът иска поне 14 м лице и 300 кв. м (ЗУТ, чл. 19, ал. 1, т. 1). При определени условия тези размери могат да се намалят най-много с една пета (чл. 19, ал. 3).
Издължен парцел. След 16 м страничните отстояния растат (ЗУТ, чл. 31, ал. 5). В жилищните зони със свързано застрояване жилищната сграда над първия надземен етаж е дълбока най-много 16 м (ЗУТ, чл. 30, ал. 1). Изключение се допуска за УПИ с дълбочина над 30 м и лице поне 20 м (чл. 30, ал. 2). При свързано застрояване само в два УПИ дълбочината не се ограничава, ако са спазени показателите и разстоянията (чл. 29).
Пример. УПИ с лице 14 м, ниско жилищно застрояване, свободно. След по 3 м от двете страни за сградата остава ивица от 8 м. Ако сградата е дълбока 20 м, за частта ѝ над 16 м отстоянието расте с 1,2 м от всяка страна. Там ивицата се стеснява до 5,6 м. Числата са примерни. Окончателното число дава архитект.
При свободно ниско застрояване в тесен УПИ по улица север — юг (до 45°) ПУП може да допусне сградата на северната граница (Наредба № 7, чл. 83, ал. 1). Разстоянието до съседната сграда е тогава поне 6 м и не може да се намалява (Наредба № 7, чл. 83, ал. 2).
Кога показателите не могат да се достигнат
Плътността, интензивността (КИНТ) и височината задават тавана — обяснихме ги в статията за градоустройствените показатели. При свободно застрояване и свързано само в два УПИ дълбочината на жилищната сграда не се ограничава, ако са спазени плътността, интензивността, озеленяването и разстоянията (ЗУТ, чл. 29).
В нашата практика виждаме две типични причини таванът да остане недостигнат. Петното е по-малко от застроената площ, която позволява плътността. Или височината не стига за етажите, нужни за пълния КИНТ. Колко губи конкретният парцел, казва архитект.
Какво да поискате
- Скица от действащия план и виза, ако има — от продавача, преди цена.
- Геодезическо заснемане — от правоспособен геодезист, преди цена: реалните размери, заварените сгради и калканите.
- Нотариално завереното съгласие на съседа — от продавача, преди предварителния договор, ако цената разчита на свързано ниско застрояване.
- Предварително проучване от архитект — колко реално се побира, преди цена.
Какво да попитате
- Задължителни или ограничителни са линиите на застрояване за имота?
- Предвидено ли е свободно или свързано застрояване и с кой съсед?
- Има ли заварен калкан на общата граница и колко е дълъг?
- Ако се разчита на намалени разстояния — има ли одобрен работен устройствен план?
Кого да попитате
- Архитект с пълна проектантска правоспособност — къде е петното и колко реално се побира.
- Правоспособен геодезист — размерите на имота, заварените сгради и калканите.
- Архитект-урбанист — какви линии и какъв начин на застрояване определя планът.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме публичните регистри и документите: кой план действа, какви линии и какъв начин на застрояване показват скицата и визата. Казваме ви кое ограничение може да свие площта и какво да попитате архитекта.
Често задавани въпроси
Мога ли да строя до самата граница, ако съседът е съгласен?
Начинът на застрояване — свободно или свързано — се определя с плана (ЗУТ, чл. 18, ал. 1, т. 6). При свързано ниско застрояване е нужно и нотариално заверено съгласие на съседите (ЗУТ, чл. 21, ал. 5). Какво значи това за вашия имот, ще каже юрист.
Съседът има калкан на общата граница. Трябва ли да го покрия?
Ако строите свързано, наредбата изисква заварен калкан да се покрие напълно (Наредба № 7, чл. 82, ал. 2). Изключенията са в ал. 4 и 5 на същия член. Дали важат за вашия случай, ще каже архитект.
Може ли отстоянията да са по-малки от законовите?
При условия — да. С работен устройствен план разстоянието до заварени масивни сгради с трайност поне още 25 години (или обекти на културно-историческото наследство) може да се намали най-много с една трета (ЗУТ, чл. 36, ал. 1). В квартали и по улици с предимно застроени имоти (50 на сто и повече) по-големи отклонения може да допусне общинският съвет (ЗУТ, чл. 36, ал. 4). Решението е по предложение на кмета, с мнозинство поне две трети от общия брой на съветниците.
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ), посл. изм. ДВ бр. 99/2026 — чл. 18, 19, 21, 25, 29–32, 34–36, 131, 140, ал. 2; § 5, т. 22, 25, 26 ДР.
- Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, посл. изм. ДВ бр. 84/2022 — чл. 75, 82, 83.
- Закон за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО), посл. изм. ДВ бр. 61/2022 — чл. 16в, ал. 1; § 9 ПЗР.
Свързано: Градоустройствените показатели · Визата за проектиране · Видовете ПУП · КИНТ и плътност — какво означават за цената
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас