Част от ограниченията за парцела не идват от подробния устройствен план (ПУП) по Закона за устройство на територията (ЗУТ), а от други закони. Паметник наблизо, дърво в имота, защитена територия или водоизточник могат да изискват отделно съгласуване. Когато за строежа специален закон изисква административен акт, проектът не се одобрява без данни, че актът е влязъл в сила (ЗУТ, чл. 144, ал. 1, т. 5). Затова е разумно режимите да се проверят преди сделката.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Ограничението може да промени къде и как се строи, а съгласуването добавя време. Цената трябва да отчита и двете.
Ако продавате. Купувачът ще стигне до режима най-късно при проектирането. По-добре е да го знаете първи и да го покажете с документ.
Паметници на културата и охранителни зони
Законът за културното наследство (ЗКН) нарича паметниците „недвижими културни ценности“. Категориите им са „световно значение“, „национално значение“, „местно значение“, „ансамблово значение“ и „за сведение“ (ЗКН, чл. 50, ал. 1).
Режимът за опазване се определя с акта за деклариране или за предоставяне на статут. Той посочва границите, охранителната зона и предписанията (ЗКН, чл. 79, ал. 1–3).
Капанът е в съседния имот. Понякога актът не определя обхват на единична ценност. Тогава охранителна зона са непосредствено съседните имоти, а при улица до 14 м — и имотите отсреща, както и уличното пространство между тях (ЗКН, чл. 79, ал. 4). Парцелът може да е в зона, без самият той да е паметник.
- Визата е задължителна за обекти, които са културни ценности (ЗУТ, чл. 140, ал. 3). В охранителната зона на единична ценност без одобрени специфични правила визата задава задължителни линии на застрояване и максимална кота корниз (ЗУТ, чл. 140, ал. 4).
- Съгласуват се визите и проектите по част „Архитектура“ за ново застрояване, реконструкция, надстрояване, пристрояване и промени във външния вид. Важи, ако режимът не определя друго. Съгласуват се и проектите за инфраструктурата (ЗКН, чл. 83, ал. 1, т. 2, б. „а“).
- Произнася се министърът на културата или оправомощено лице. Преди това становище дава Националният институт за недвижимо културно наследство (НИНКН) — при национално и световно значение. За другите категории в Югозападния район, включително София, по правило това е звеното към Столична община (ЗКН, чл. 17, ал. 3 и 5; чл. 84, ал. 2). Изключение: ако ценността е в границите или в зоната на групова ценност с национално или световно значение, становището е на НИНКН (ЗКН, чл. 84, ал. 3).
- Документът е писмено становище и заверка с печат върху чертежите. Законовият срок е до четири месеца (ЗКН, чл. 84, ал. 1).
- Археологията. Където има данни за археологически обекти, преди строителните работи се правят спасителни проучвания (ЗКН, чл. 161, ал. 1).
НИНКН води Националния публичен регистър на недвижимите културни ценности (ЗКН, чл. 68, ал. 1) и издава удостоверения за статута им. Повечето списъци по общини на сайта му са „в процес на попълване“. Отсъствието на имот в списък не доказва, че режим няма.
Дърветата в парцела — правилата в София
Всеки общински съвет приема наредба за зелената система (ЗУТ, чл. 62, ал. 10). В София това е Наредбата за изграждане, поддържане и опазване на зелената система на Столична община.
- Забраната. Отсичането на дълготрайни дървета е забранено, независимо чий е имотът (Наредбата, чл. 44, ал. 1). При строителство изключение се допуска при доказана невъзможност да се запазят, след одобряване на проекта (Наредбата, чл. 44, ал. 2, т. 3).
- За визата обикновено се прилага справка за картотекираната растителност и геодезическо заснемане (без тях — при някои визи по влязъл в сила план и при надстрояване). Където няма картотека, се представят заснемане и експертна оценка на дърветата от ландшафтен архитект (Наредбата, чл. 23, ал. 1–2; § 2 от допълнителните разпоредби; § 60 от преходните и заключителните разпоредби към Решение № 670/2023 г.).
- Становището на органите по озеленяване се поставя с щемпел върху чертежа на застрояването, включително подземното. Документите важат три години (Наредбата, чл. 22, ал. 3 и 6).
- Отсичането се разрешава по одобрен проект и се изпълнява след влизане в сила на разрешението за строеж (Наредбата, чл. 27). Предписва се компенсаторно залесяване (Наредбата, чл. 26, ал. 1).
Разрешението за строеж се издава след разрешението за премахване на засегнатите дървета (ЗУТ, чл. 148, ал. 12).
Защитените дървета са отделен режим. Вековни или забележителни дървета се обявяват за защитени със заповед на министъра на околната среда и водите по Закона за биологичното разнообразие (ЗБР, чл. 109–110). Собственикът съгласува с регионалната инспекция по околната среда и водите (РИОСВ) дейностите по поддържането им (ЗБР, чл. 111, ал. 1, т. 3). Регистрите им са публични (ЗБР, чл. 113, ал. 3).
Защитени територии и „Натура 2000“
Това са два различни режима, които може да се припокриват (ЗБР, чл. 3, ал. 1). Защитените територии — резервати, национални и природни паркове, защитени местности и др. — се уреждат от Закона за защитените територии (ЗЗТ, чл. 5). Строителството там следва режима в заповедта за обявяване и в плана за управление. Ако не се изисква оценка на въздействието върху околната среда, нов строеж се съгласува с министъра на околната среда и водите или оправомощено лице (ЗЗТ, чл. 13, ал. 2). По правило населените места в границите на регулационните си планове не са част от тях. Изключение са защитените територии, които и преди закона са били в населеното място (ЗЗТ, чл. 6, ал. 2 и 4).
Защитените зони са част от „Натура 2000“. Проектът на заповед за всяка зона съдържа опис на имотите или координати на границите и забраните (ЗБР, чл. 12, ал. 2). Проекти, които могат значително да я засегнат, подлежат на оценка за съвместимост (ЗБР, чл. 31, ал. 1).
При разпореждане (продажба, дарение, замяна) с имот в землище със защитена територия прехвърлителят декларира писмено дали имотът попада в нея (ЗЗТ, чл. 12, ал. 1).
Санитарно-охранителни зони около водоизточници
По Закона за водите (ЗВ) около съоръженията за питейна и минерална вода се определят санитарно-охранителни зони (ЗВ, чл. 119, ал. 4, т. 2). Устройствените планове ги предвиждат, а забранените дейности се уреждат с наредба (ЗУТ, чл. 86, ал. 1). Зоната се определя със заповед (ЗВ, чл. 48, ал. 1, т. 5).
Кой се произнася и какъв документ получавате
| Ограничение | Кой се произнася | Документът |
|---|---|---|
| Охранителна зона на паметник | министърът на културата след становище на НИНКН или на звеното в Столична община | становище и заверка върху чертежите (ЗКН, чл. 84) |
| Дървета в имота (София) | органите по озеленяване; кметът или оправомощено лице | становище с щемпел; разрешение за премахване (Наредбата, чл. 22 и 45) |
| Защитено дърво | РИОСВ | съгласуване на дейностите (ЗБР, чл. 111, ал. 1, т. 3) |
| Защитена територия или зона | министърът на околната среда и водите или оправомощено лице; за „Натура 2000“ — компетентният орган по оценката за съвместимост | съгласуване (ЗЗТ, чл. 13, ал. 2) или решение по оценката за съвместимост (ЗБР, чл. 31); режимът е в заповедта за обявяване (ЗЗТ, чл. 39, ал. 2, т. 6; ЗБР, чл. 12, ал. 2) |
| Санитарно-охранителна зона | директорът на басейновата дирекция, а в посочени случаи — министърът (ЗВ, чл. 151, ал. 2, т. 2, б. „у“; чл. 155, ал. 1, т. 12) | заповед за определяне на зоната |
Мястото на сградата. Охранителната зона може да донесе задължителни линии и кота корниз, а запазеното дърво заема част от терена. В нашата практика двете могат да стеснят мястото за сградата.
Срокът. Съгласуването по ЗКН е до четири месеца, а разрешението за строеж чака това за дърветата. Колко ще отнеме за конкретен имот, ще каже архитектът.
Какво да поискате
- Удостоверение от НИНКН за статута на имота, а при съмнение — и на съседните. Преди предварителния договор.
- Справка за картотекираната растителност от органите по озеленяване. Преди цената, ако купувате за строеж.
- Заповедта за обявяване на защитената територия или зона, ако имотът е в нея.
- Запитване до басейновата дирекция, а при минерална вода — до Министерството на околната среда и водите, дали имотът е в санитарно-охранителна зона. Преди предварителния договор.
Какво да попитате
- Имотът или съседните имоти културни ценности ли са, или са декларирани?
- Определена ли е охранителна зона в акта, или важи правилото за съседните имоти?
- Има ли в имота дълготрайни дървета и картотекирани ли са?
- Попада ли имотът в защитена територия, в зона от „Натура 2000“ или в санитарна зона?
Кого да попитате
- Културно наследство — архитект с опит пред НИНКН; археолог при изкоп.
- Еколог и дендролог — за защитените зони и дърветата. В София експертната оценка се подписва от ландшафтен архитект.
- „Главният архитект“ — архитект-проектант с опит пред администрацията, за визата и линиите на застрояване.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме публичните регистри и картите за имота и съседите му и отбелязваме кои режими не се изключват без справка. Казваме ви какво да поискате и ви насочваме към правоспособния специалист.
Често задавани въпроси
Ако имотът не е паметник, може ли да има ограничения по ЗКН?
Да, ако е в охранителна зона на съседна ценност (ЗКН, чл. 83, ал. 1, т. 2, б. „а“). Когато актът не определя обхват на единична ценност, зоната обхваща непосредствено съседните имоти (ЗКН, чл. 79, ал. 4).
Какво е дендрологичната оценка и кой я прави?
Наредбата на Столичния общински съвет я нарича „експертна оценка за вида и състоянието на растителността“. Изготвя я ландшафтен архитект (Наредбата, § 2 от допълнителните разпоредби).
Мога ли да отсека дърво в собствения си парцел?
В Столична община отсичането на дълготрайни дървета е забранено независимо от собствеността (Наредбата, чл. 44, ал. 1). Изключенията и разрешението са по реда на наредбата.
Източници
- Закон за културното наследство — чл. 17, 50, 68, 79, 83, 84, 161 (посл. изм. ДВ бр. 51/2026) · Министерство на културата · НИНКН.
- Закон за устройство на територията — чл. 62, 86, 140, 144, 148 (посл. доп. ДВ бр. 99/2026).
- Наредба за изграждане, поддържане и опазване на зелената система на Столична община (Решение № 950/11.10.2007 г. на Столичния общински съвет; изм. Решение № 670/27.07.2023 г.; посл. изм. Решение № 1051/18.12.2025 г.) — чл. 22, 23, 26, 27, 44, 45; § 2 от допълнителните разпоредби; § 60 от преходните и заключителните разпоредби към Решение № 670/2023 г.
- Закон за биологичното разнообразие — чл. 3, 12, 31, 109–113 (посл. доп. ДВ бр. 70/2024) · Министерство на околната среда и водите, РИОСВ.
- Закон за защитените територии — чл. 5, 6, 12, 13, 39 (посл. изм. ДВ бр. 102/2023).
- Закон за водите — чл. 48, 119, 151, 155 (посл. изм. ДВ бр. 55/2026) · басейнови дирекции.
- НИНКН — административни услуги (ninkn.bg).
Свързано: Визата за проектиране · Надземният и подземният кадастър · „Няма записи“ не значи „чисто“
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас