При къща в строеж купувате три неща: земя, строеж и обещание. Обещанието се проверява първо — разрешението за строеж, строителят и договорът. До завършването на сградата в груб строеж предмет на прехвърлителна сделка може да бъде правото на строеж, а след това — самата сграда (ЗУТ, чл. 181, ал. 1 и 2). Затова решават етапът, документите и договорът — не визуализацията.
1 · Какво купувате на всеки етап
Груб строеж е сграда, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, със или без довършителни работи (ЗУТ, § 5, т. 46 от допълнителните разпоредби).
| Етап | Какво може да е предмет на прехвърлителна сделка | Какво да поискате да видите |
|---|---|---|
| Преди груб строеж | правото на строеж (ЗУТ, чл. 181, ал. 1) | документа за земята, документа за учреденото право на строеж, разрешението за строеж |
| След груб строеж | сградата или самостоятелни части от нея (чл. 181, ал. 2) | протокола, с който е установен грубият строеж (чл. 181, ал. 3) |
| След въвеждане в експлоатация | завършена къща, въведена в експлоатация — преди това законът не разрешава да се ползва (чл. 178, ал. 1) | удостоверението за въвеждане в експлоатация |
Протоколът за груб строеж се съставя от лицето, упражняващо строителен надзор, в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и на служител на общината или района (чл. 181, ал. 3). Строителният надзор се упражнява от консултант за строежите от първа до пета категория, с изключение на обектите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите (ЗУТ, чл. 168, ал. 2). Дали това се отнася до вашата къща и кой тогава съставя протокола — адвокат.
Това не е правно становище: как се оформя сделката, преценяват адвокат и нотариус.
2 · Разрешението за строеж и неговият срок
Поискайте разрешението за строеж и одобрения проект, преди да подпишете. Разрешението губи правно действие, ако строителството не е започнало до три години от влизането му в сила (ЗУТ, чл. 153, ал. 2, т. 1). Губи го и ако до пет години от започването не е завършен грубият строеж с покрива (т. 2). Разрешението може да се презавери само веднъж (ал. 3–5) — попитайте дали е презаверявано.
За земята — нотариалният акт, скицата и удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията. Ако има ипотека, попитайте кога ще бъде заличена.
3 · Кой строи: инвеститорът и строителят
Инвеститорът, който ви продава къщата, и строителят, който я изпълнява, може да са различни лица — попитайте кой е строителят.
- Регистърът. Строителите на строежи от първа до пета категория подлежат на вписване в Централния професионален регистър на строителя (Закон за Камарата на строителите — ЗКС, чл. 3, ал. 2). Регистърът се води от Камарата на строителите (чл. 4, ал. 2, т. 2). Законът допуска някои строежи да се изпълняват и от строители, които не са вписани в регистъра (чл. 14, ал. 2) — дали това се отнася до вашата къща, преценява адвокат. Затова питайте дали строителят е вписан, а ако не е — на какво основание.
- Публичен ли е. Регистърът е публичен и всяко лице може да поиска справка (ЗКС, чл. 16, ал. 1).
- Как да проверите. На страницата на регистъра (register.ksb.bg) се търси по ЕИК или по име на фирмата — сред вписаните и сред заличените.
- Какво не казва вписването. То показва, че строителят е отговарял на изискванията за вписване (ЗКС, чл. 15, ал. 1). Не казва дали вашата къща е построена по проекта.
Попитайте инвеститора кои къщи е завършил и дали за тях са издадени удостоверения за въвеждане в експлоатация.
4 · Договорът: описание, плащания, площ
Предварителният договор трябва да е писмен и да съдържа съществените условия на окончателния. Всяка страна може да предяви иск за сключване на окончателния (ЗЗД, чл. 19). Задатъкът и условията за отказ: → Предварителен договор и задатък при покупка на къща
- Техническото описание. Къщата се сравнява с описанието в договора, не с визуализациите. Всяко „ще бъде включено“ се записва в договора или в анекс.
- Дворът. Оградата, настилките, озеленяването и гаражът се записват с площ и срок. Каквото не е записано в договора, трудно ще докажете, че ви е обещано.
- Плащанията. Попитайте дали плащанията могат да се обвържат с документиран етап на строежа, а не само с дата. Попитайте и дали се предлага ескроу сметка или банкова гаранция за платените суми.
- Площта. В договора площта е проектна, а замерената може да излезе друга. Уговорете как се преизчислява цената при разлика — в двете посоки. За разликите в площта на земята: → Площта по скица и по нотариален акт се различава
- Кредитът. Дали и на какъв етап банката приема къща в строеж за обезпечение — попитайте я: → Кредит за къща
Това не е правно становище: как да се запишат тези уговорки, преценява адвокат.
5 · ДДС: с или без
По Закона за ДДС „нова“ е сградата в етап „груб строеж“ (ЗДДС, § 1, т. 5, б. „а“ от допълнителните разпоредби). Нова е и сградата, за която не са изтекли 60 месеца от удостоверението за въвеждане в експлоатация (б. „б“). Освободена от ДДС е доставката на сгради, които не са нови (чл. 45, ал. 3), освен ако доставчикът е избрал тя да бъде облагаема (чл. 45, ал. 7).
Затова поискайте цената да е записана ясно — с ДДС или без. Дали ДДС се дължи при вашата покупка — счетоводител.
6 · Ако продава друг купувач по договор с инвеститора
Понякога продава човек, който вече има договор с инвеститора. Законът казва, че кредиторът може да прехвърли своето вземане, освен ако законът, договорът или естеството на вземането не допускат това (ЗЗД, чл. 99, ал. 1). Трето лице може да замести длъжника само с изрично съгласие на кредитора (ЗЗД, чл. 102).
Поискайте договора с инвеститора и го дайте на адвокат: дали и как тези правила се прилагат във вашия случай, преценява той.
7 · Нов комплекс от къщи
При къща в затворен комплекс поискайте правилника на комплекса, размера на таксата и данни за неплатени такси и предстоящи разходи. Попитайте още:
- кой управлява комплекса и има ли договор за управление — с кого;
- какво покрива таксата и кой я плаща до въвеждането в експлоатация;
- чии са алеите, улиците и общите площи;
- има ли неплатени такси за къщата и може ли управлението да издаде удостоверение, че такива няма.
Това не е правно становище: дали за комплекса се прилага Законът за управление на етажната собственост и следват ли задълженията имота при продажба, преценява адвокат.
8 · Кога можете да се нанесете
Къщата по правило е строеж от пета категория и се въвежда в експлоатация с удостоверение от органа, издал разрешението за строеж (ЗУТ, чл. 137, ал. 1, т. 5; чл. 177, ал. 3). Към заявлението за него се прилагат и технически паспорт, и сертификат за енергийни характеристики на нова сграда (чл. 177, ал. 1). Дотогава законът не разрешава къщата да се ползва (чл. 178, ал. 1). Проверете в договора срока за удостоверението и какво става при забава.
Какво да попитате, преди да подпишете
- „Какво точно ми прехвърляте — право на строеж, сграда, част от земята?“
- „Мога ли да видя разрешението за строеж, одобрения проект и документите за земята?“
- „Кой е строителят и вписан ли е в Централния професионален регистър на строителя?“
- „Срещу кои етапи на строежа плащам и как са защитени платените суми?“
- „Какъв е правилникът на комплекса и каква е таксата?“
Същите въпроси от страната на продавача: → Чеклист преди продажба на къща — раздел „Ако продавате къща в строеж“
Кой дава окончателния отговор
- Договорът, правото на строеж, прехвърлянето на права, комплексът — адвокат; формата на сделката — нотариус.
- Съответствие с проекта и качество на строежа — архитект или инженер.
- Площ и граници — правоспособен геодезист.
- ДДС — счетоводител.
- Кредит — банката или кредитен посредник.
Пълният пътеводител етап по етап: → Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво
Как помагаме ние
При къща в строеж събираме публичната информация за имота — кадастър, регистрите на общината, плана, справки в Имотния регистър. Подреждаме документите от инвеститора, показваме кое липсва и кое не се връзва и координираме стъпките до нотариалния акт. Не даваме правно становище за собствеността, строежа и договора, техническа експертиза, данъчен съвет или кредит — за тях ви насочваме.
Често задавани въпроси
Мога ли да купя къща, която още се строи? До груб строеж предмет на прехвърлителна сделка може да бъде правото на строеж, а след това — сградата (ЗУТ, чл. 181, ал. 1 и 2). Как се прилага във вашия случай — адвокат.
Мога ли да живея в къщата, преди да е въведена в експлоатация? Законът не разрешава да се ползват строежи, преди да са въведени в експлоатация (ЗУТ, чл. 178, ал. 1). Как се прилага във вашия случай — адвокат.
Как да проверя строителя? В Централния професионален регистър на строителя — той е публичен и всяко лице може да поиска справка (ЗКС, чл. 16, ал. 1).
Източници
- Закон за устройство на територията — чл. 137, ал. 1, т. 5; чл. 153, ал. 2–5; чл. 168, ал. 2; чл. 177, ал. 1 и 3; чл. 178, ал. 1; чл. 181, ал. 1–3; § 5, т. 46 от допълнителните разпоредби (посл. изм. ДВ бр. 99/2026).
- Закон за Камарата на строителите — чл. 3, ал. 2; чл. 4, ал. 2, т. 2; чл. 14, ал. 2; чл. 15, ал. 1; чл. 16, ал. 1 (посл. изм. ДВ бр. 25/2019).
- Закон за задълженията и договорите — чл. 19; чл. 99, ал. 1; чл. 102 (посл. изм. ДВ бр. 35/2021).
- Закон за данъка върху добавената стойност — чл. 45, ал. 3 и 7; § 1, т. 5, б. „а“ и „б“ от допълнителните разпоредби (посл. изм. ДВ бр. 69/2026).
- Централен професионален регистър на строителя — страницата за справки на register.ksb.bg (проверена на 02.11.2026).
Последна актуализация: 02.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, финансово или техническо становище. За конкретна къща се консултирайте с юрист, архитект, инженер и геодезист, а за кредита — с банката или с кредитен посредник.
Преди да предложите цена или да дадете задатък: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас