Цялата къща продават заедно всички наследници. Законът казва: съсобственикът може да продаде своята част на трето лице само след като е предложил на другите съсобственици да я купят при същите условия (ЗС, чл. 33, ал. 1). Наследникът може да поиска делба (ЗН, чл. 69, ал. 1). Неподеляем имот, който не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът изнася на публична продан (ГПК, чл. 348). Как се прилага това във вашия случай — адвокат. Проектът срещу имотните измами не е закон: към 03.11.2026 г. не е внесен в Народното събрание.
Много от къщите на пазара са наследени. При тях сделката често спира на подписите.
Кой трябва да подпише
Кои са наследниците, показва удостоверението за наследници. Проверете дали в него са всички. Какви са дяловете при вас, пресмята адвокат.
Наследник в брак. Законът казва: вещните права, придобити по време на брака по наследство, принадлежат на съпруга, който ги е придобил (СК, чл. 22, ал. 1). Разпореждането със семейното жилище — лична собственост на единия съпруг — става със съгласието на другия, ако двамата съпрузи нямат друго жилище (СК, чл. 26). Как се прилага това при вас — адвокат.
Непълнолетен наследник. Продажбата на негов имот се допуска с разрешение на районния съд, ако не противоречи на интереса на детето (СК, чл. 130, ал. 3).
Това не е правно становище: кой подписва при вас, преценяват адвокат и нотариус.
Когато наследниците не са съгласни
Преди съда наследниците могат да опитат посредничество или един от тях да изкупи дяловете на другите — това често е по-бързо. Ако съгласие няма, ето какво казва законът за продажбата на дял и за делбата.
Продажба на дял. Законът казва: съсобственикът може да продаде своята част на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да я купят при същите условия. Пред нотариуса той декларира писмено, че никой от тях не е приел предложението (ЗС, чл. 33, ал. 1). Ако декларацията е неистинска или условията са уговорени привидно във вреда на останалите, заинтересованият съсобственик може да изкупи частта при действително уговорените условия. Искът се предявява в двумесечен срок от продажбата (чл. 33, ал. 2). Как се прилага това при наследен имот — и когато продавате, и когато получите предложение — преценява адвокат.
Отделни наследствени предмети. Законът казва: актовете на разпореждане на сънаследник с отделни наследствени предмети са недействителни, ако тези предмети не се падат в негов дял при делбата (ЗН, чл. 76). Как се прилага това при вас — адвокат.
Делба: доброволна или съдебна
Наследникът може да поиска делба (ЗН, чл. 69, ал. 1). Искът за делба не се погасява с давност (ЗС, чл. 34, ал. 3).
| Доброволна делба | Съдебна делба | |
|---|---|---|
| Как | писмено, с нотариално заверени подписи (ЗС, чл. 35, ал. 1); когато участват недееспособни или отсъстващи — с предварително разрешение на районния съд (ал. 2) | с писмена молба до районния съд, с удостоверение за смъртта на наследодателя и за наследниците му и с доказателства за имотите (ГПК, чл. 341, ал. 1) |
| Кой участва | делбата без участието на някой от сънаследниците е изцяло нищожна (ЗН, чл. 75, ал. 2) | към молбата се прилагат преписи за другите сънаследници (ГПК, чл. 341, ал. 1, т. 3) |
Неподеляема къща. Ако неподеляемият имот е жилище, всеки съделител, който при откриване на наследството е живял в него и не притежава друго жилище, може да поиска то да се постави в неговия дял. Дяловете на останалите се уравняват с друг имот или с пари (ГПК, чл. 349, ал. 2). Паричното уравнение със законната лихва се изплаща в 6-месечен срок от влизането в сила на решението за възлагане (чл. 349, ал. 5). Ако не бъде изплатено, решението за възлагане се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан (чл. 349, ал. 6). Законът допуска и възлагане на друг съделител при условията на същата алинея. Когато имотът се изнася на публична продан като неподеляем, всеки от съделителите може да го изкупи (ГПК, чл. 354, ал. 1).
Разговорът между наследниците е възможен на всеки етап. Това не е правно становище: за делбата преценява адвокат.
Наследник в чужбина
Законът казва: ако договорът трябва да бъде сключен в нотариална форма, упълномощаването може да бъде направено писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно (ЗЗД, чл. 37). Българските консулски длъжностни лица в чужбина могат да удостоверяват датата, съдържанието и подписите на частни документи, които не подлежат на вписване, ако документът е на български език (ЗННД, чл. 84, ал. 1, т. 1). Какво пълномощно, какви заверки и какъв превод ще приеме, попитайте предварително нотариуса у нас. Включете наследника в чужбина от самото начало: без неговия подпис или пълномощно цялата къща не може да се продаде. Как се прилага това при вас — адвокат.
Какво предлага проектът срещу имотните измами (проект, не е приет)
На 21.08.2026 г. Министерството на правосъдието публикува за обсъждане проект за изменение на Закона за наследството. Той променя и още шест закона. Към 03.11.2026 г. проектът не е внесен в Народното събрание и не е закон. Мерките, които засягат продажбата — ако проектът бъде приет:
- Пълномощни. Пълномощното за разпореждане с недвижим имот ще съдържа описание на имота и вида на сделката, а нотариусът ще го прочита на глас пред упълномощителя (проект: ЗЗД, чл. 37, ал. 2). Според мотивите отпада възможността органи на местната администрация да удостоверяват подписа и съдържанието на такова пълномощно (проект: ЗННД, чл. 83, ал. 1).
- Проверки при нотариуса. Нотариусът ще проверява и в службата по вписванията дали прехвърлителят е действителният титуляр на правото. При пълномощник ще проверява пълномощното в информационната система към Нотариалната камара, включително дали е оттеглено (проект: ЗННД, чл. 25, ал. 3 и 5).
- Завещание, което не е предадено за пазене лично от завещателя. Нотариусът ще публикува съобщение за обявяването му. В едномесечен срок всяко лице с правен интерес ще може да възрази пред нотариуса относно истинността му (проект: ЗН, чл. 27а).
- Приемане и отказ от наследство. Заявлението ще е с нотариално удостоверяване на подписа, а приемането и отказът ще се отбелязват в електронния личен регистрационен картон на починалия (проект: ЗН, чл. 49 и 52).
- Обстоятелствена проверка. Тя ще включва разпит на трима свидетели и писмени доказателства. Кметът ще оповестява искането, а разпитът ще се провежда не по-рано от 30 дни от обявата (проект: ГПК, чл. 587).
За част от мерките проектът предвижда влизане в сила 3 или 6 месеца след обнародването (§ 15). Ако продавате с пълномощно, попитайте за това нотариуса.
Какво да попитате
- Наследниците: „Съгласни ли сме за продажбата, за цената и за срока — и кой ще подписва?“
- Нотариуса: „Кои документи за наследството ви трябват и какво пълномощно от чужбина приемате?“
- Адвоката: „Мога ли да продам само своя дял?“ и „Ако друг наследник продава своя дял или иска делба — какви са моите права?“
Кой дава окончателния отговор
- Наследници, дялове, продажба на дял, делба — адвокат.
- Документите за сделката и пълномощните — нотариусът.
- Цената — пазарен анализ; при спор за стойността — доклад за оценка от независим оценител.
→ Продажба или покупка на къща: кой специалист за какво
Как помагаме ние
За наследената къща събираме публичната информация за имота — кадастър, регистрите на общината, плана, справки в Имотния регистър. Подреждаме документите и показваме кое липсва и кое не се връзва. Правим пазарен анализ, подготвяме къщата за пазара — обява, огледи, преговори — и координираме стъпките до нотариалния акт. Не даваме правно становище за собствеността и договора: за наследниците, дяловете и делбата ви насочваме към адвокат.
Често задавани въпроси
Може ли да продам наследената къща, ако друг наследник не иска? Цялата къща — не, без неговия подпис. Законът казва, че съсобственикът може да продаде своята част на трето лице само след като е предложил на другите да я купят при същите условия (ЗС, чл. 33, ал. 1). Наследникът може да поиска делба (ЗН, чл. 69, ал. 1). Как се прилага това при вас — адвокат.
Плаща ли се данък при продажба на наследена къща? Доходът от продажба на имот, придобит по наследство или завет, не се облага (ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 26). За имот, придобит по друг начин (покупка, дарение), облагаемостта зависи от вида му, от колко време го притежавате и колко имота продавате през годината (чл. 13, ал. 1, т. 1). Окончателния отговор дава счетоводител.
Важат ли вече новите правила срещу имотните измами? Не. Към 03.11.2026 г. те са проект, който не е внесен в Народното събрание.
Продавате къща? → Продажба на къща в София — какво да подготвите · Чеклист преди продажба на къща · Как се формира цената на къща · Предварителен договор и задатък
Източници
- Закон за наследството — чл. 69, ал. 1; чл. 75, ал. 2; чл. 76 (посл. изм. ДВ бр. 47/2009).
- Закон за собствеността — чл. 33, ал. 1 и 2; чл. 34, ал. 3; чл. 35, ал. 1 и 2 (посл. изм. ДВ бр. 18/2022).
- Граждански процесуален кодекс — чл. 341, ал. 1; чл. 348; чл. 349, ал. 2, 5 и 6; чл. 354, ал. 1 (посл. изм. ДВ бр. 92/2026).
- Семеен кодекс — чл. 22, ал. 1; чл. 26; чл. 130, ал. 3 (посл. изм. ДВ бр. 115/2025).
- Закон за задълженията и договорите — чл. 37 (посл. изм. ДВ бр. 102/2020; РКС № 4/2021).
- Закон за нотариусите и нотариалната дейност — чл. 84, ал. 1, т. 1 (посл. изм. ДВ бр. 84/2023).
- Закон за данъците върху доходите на физическите лица — чл. 13, ал. 1, т. 1 и т. 26 (посл. изм. ДВ бр. 85/2026).
- Проект на Закон за изменение и допълнение на Закона за наследството и мотиви към него, Министерство на правосъдието, 21.08.2026 г., strategy.bg, № 12641-K — чл. 27а, 49 и 52 ЗН; чл. 587 ГПК; чл. 37, ал. 2 ЗЗД; чл. 25, ал. 3 и 5 и чл. 83, ал. 1 ЗННД; § 15; статусът е проверен на 03.11.2026 г.
Последна актуализация: 03.11.2026.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, данъчно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, счетоводител, архитект и геодезист.
Преди да определите цена, да предложите цена или да подпишете: свържете се с нас за консултация. Ще прегледаме случая ви и ще ви кажем дали и как можем да помогнем. → Свържете се с нас