Направление „Градско планиране и развитие“ на Столичната община (бившето НАГ) публикува 18 регистъра — подробни устройствени планове, градоустройствени заповеди, визи, разрешения за строеж, имоти за отчуждаване и др. Проверката трябва да обхване не само вашия имот, а и съседните: заповед за съседа може да създаде калкан на вашата граница, да намали разстоянията до нея или да спре плана за целия квартал. Регистрите показват какво е издадено, но не са доказателство, че актът е влязъл в сила — за това поискайте писмено потвърждение от органа, издал акта.
Защо това има значение за вас
Ако купувате. Заповед, която допуска изменение на плана, спира прилагането на действащия план в съответните части (ЗУТ, чл. 135, ал. 6). Купувате парцел с ясни показатели, а визата и разрешението се бавят, защото кварталът е „в процедура“.
Ако продавате. Строителят ще провери регистрите. По-добре е вие да знаете първи какво има в тях — за вашия имот и за съседите.
Регистрите, които имат значение за парцел
От 18-те регистъра на nag.sofia.bg за собственика и купувача на парцел най-често имат значение:
| Регистър | Какво ще намерите |
|---|---|
| ПУП и заявления за визи, разрешения за ПУП и проекти по чл. 135а ЗУТ | планове в процедура и влезли в сила, постъпили заявления |
| Дигитален архив — изменения на подробни устройствени планове | по-стари изменения на плана |
| Градоустройствени заповеди | заповеди за одобряване, допускане, отказ, отмяна, спиране; търсене по идентификатор, стар (планоснимачен) номер, квартал, УПИ, местност |
| Визи за проектиране | издадените визи, с връзка към карта |
| Разрешения за строеж | за сгради и огради |
| Имоти, които подлежат на отчуждаване | имоти, предвидени за отчуждаване по плана |
| Заповеди по чл. 56, 196 и 225 ЗУТ | преместваеми обекти, опасни строежи, премахване на незаконни строежи |
| Мотивирани откази | отказите на администрацията |
Заповедите се издават и от районите, не само от Направлението. При търсене проверете и двата издателя.
Как да търсите — и защо празният резултат не е отговор
- Търсете по всеки идентификатор — вашия и на всеки съседен имот.
- Търсете и по стария номер, квартала, УПИ и местността. Полетата съществуват, а по-старите актове често са записани с тях, не с днешния идентификатор.
- Не приемайте празния резултат за „няма акт“. Изписването на местности и стари номери може да се различава от това, по което търсите.
- Не приемайте липсата на отметка „Оспорена“ за доказателство, че актът е влязъл в сила. Поискайте от органа, издал акта, писмено потвърждение, че актът е влязъл в сила, и проверете с адвокат.
Подробно за празния резултат — в статията Нула записа не е чисто.
Кога съседът е заинтересувано лице
Съседът не участва по принцип във всяка процедура за вашия имот. ЗУТ определя кои имоти са „непосредствено засегнати“ от подробен устройствен план (чл. 131, ал. 2). Освен имотите — предмет на плана, това са съседните имоти, когато:
- планът създава свързано застрояване между тях;
- се допускат намалени разстояния — включително за имотите през улицата;
- се променя предназначението на имота — предмет на плана.
А също всеки имот — не само съседен, за който планът въвежда ограничения в режима на застрояване и ползване.
При разрешението за строеж е различно. Сред заинтересуваните лица при нов строеж, пристрояване и надстрояване законът изброява възложителя, собствениците и носителите на ограничени вещни права в самия имот и лицето с право да строи — съседите не са изброени (ЗУТ, чл. 149, ал. 2). Дали съсед може да оспори конкретно разрешение, преценява адвокат. Най-сигурният момент за намеса е по-рано: при подробния устройствен план и при визата, когато визата се съобщава на заинтересуваните лица (ЗУТ, чл. 140, ал. 3). А при свързано ниско застрояване е нужно нотариално заверено съгласие на съседа (ЗУТ, чл. 21, ал. 5).
Срокове — кога да реагирате
| Етап | Срок |
|---|---|
| Възражение по проект за ПУП | 1 месец от обнародването на обявлението в „Държавен вестник“, или 14 дни от съобщението, когато проектът е до един квартал (ЗУТ, чл. 128, ал. 5) |
| Жалба срещу одобрен ПУП | по правило 14 дни от съобщаването; при съобщаване чрез „Държавен вестник“ — 30 дни от обнародването; за някои обекти законът предвижда по-кратък срок (ЗУТ, чл. 215, ал. 4). Срокът и органът за обжалване трябва да са посочени в самия акт (АПК, чл. 59, ал. 2, т. 7). |
| Заповед на кмета за допускане на изменение | губи действие, ако в 1 година от влизането ѝ в сила не е внесен проект (ЗУТ, чл. 135, ал. 8) |
В Столичната община подробен устройствен план до три квартала се одобрява със заповед на кмета, която се съобщава по реда на Административнопроцесуалния кодекс (ЗУТ, чл. 129, ал. 2). Срокът тече от съобщаването. Погрижете се общината да може да ви открие — уточнете с адвокат как.
Калкан и свързано застрояване
Свързаното застрояване е на страничните граници, като калканните стени се покриват напълно (ЗУТ, чл. 21, ал. 2). Свързаното ниско застрояване изисква нотариално заверено съгласие на съседа (ЗУТ, чл. 21, ал. 5). Подробен план, който създава свързано застрояване, прави съседа заинтересувано лице (ЗУТ, чл. 131, ал. 2, т. 2).
Илюстративни ситуации
Ситуациите са измислени. Не описват конкретен имот.
- Калкан на вашата граница. Съседът внася изменение на плана със свързано застрояване. Вие сте заинтересувано лице и трябва да ви бъде съобщено. Срокът за жалба е кратък — обикновено 14 дни от съобщаването.
- Разрешение за строеж до вас. Разрешението е издадено, а вие научавате от табелата. Дали и как може да реагирате, преценява адвокат — и то веднага, защото сроковете са кратки. Най-сигурният момент за намеса беше по-рано: при плана или визата.
- Купен парцел „в процедура“. Купувачът не проверява регистъра на заповедите. След сделката разбира, че има заповед за допускане на изменение за квартала, и проектът му чака.
- Имот в регистъра за отчуждаване. Имотът е предвиден за обществен обект. Ако отчуждаването не е започнало в законовия срок — 5 години, а за техническа инфраструктура 10 години от влизането в сила на плана, собственикът може да поиска изменение на плана (ЗУТ, чл. 208, ал. 1).
Какво да поискате
- Справка във всички регистри по-горе — по вашия и по съседните идентификатори, по стари номера и квартал.
- Писмено потвърждение от органа, издал акта, че актът е влязъл в сила — и проверка с адвокат.
- Копие от заповедта и чертежа — номерът и датата не стигат.
- Справка за висящи заявления — за вашия имот и за квартала.
Кого да попитате
- Адвокат с практика по устройство на територията — влязъл ли е актът в сила, имате ли право на жалба, какво значи висяща процедура.
- Архитект-урбанист — как заповедта за съседа засяга вашето застрояване.
Пълният пътеводител: Кой специалист за какво.
Как помагаме ние
Проверяваме регистрите на Направлението по вашия имот и по съседните — по днешните и по старите номера — и ви даваме списък с намерените актове, отворените въпроси и документите, които да поискате. Дали актът е законосъобразен и влязъл в сила преценява адвокат.
Често задавани въпроси
Трябва ли съседът да ме пита, преди да получи разрешение за строеж?
Законът не изброява съседите сред заинтересуваните лица при разрешението за строеж (ЗУТ, чл. 149, ал. 2). Съседът участва при подробния устройствен план в случаите по чл. 131, ал. 2, а при свързано ниско застрояване е нужно нотариално заверено съгласие на съседа (ЗУТ, чл. 21, ал. 5). Дали имате право да оспорите конкретно разрешение, преценява адвокат.
Ако в регистъра няма отметка „Оспорена“, значи ли, че заповедта е влязла в сила?
Не. Поискайте от органа, издал акта, писмено потвърждение, че актът е влязъл в сила, и проверете с адвокат.
В какъв срок мога да обжалвам одобрен ПУП?
По правило 14 дни от съобщаването, а при съобщаване чрез „Държавен вестник“ — 30 дни от обнародването. За някои обекти законът предвижда по-кратък срок (ЗУТ, чл. 215, ал. 4). Срокът и органът за обжалване трябва да са посочени в самия акт (АПК, чл. 59, ал. 2, т. 7). Обърнете се към адвокат веднага.
Източници
- Закон за устройство на територията (ЗУТ) — чл. 21, ал. 2 и 5; чл. 128, ал. 5; чл. 129, ал. 2; чл. 131; чл. 135, ал. 6 и 8; чл. 140, ал. 3; чл. 149, ал. 2; чл. 208, ал. 1; чл. 215, ал. 4.
- Административнопроцесуален кодекс (АПК) — чл. 59, ал. 2, т. 7.
- Направление „Градско планиране и развитие“, Столична община — регистри (nag.sofia.bg), прочетени на 01.11.2026.
Свързано: Нула записа не е чисто · Видовете ПУП · „Одобрен ПУП“ в обявата · Виза за проектиране
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно или техническо становище. За конкретен имот се консултирайте с юрист, архитект и геодезист.
Обмисляте продажба или покупка на парцел? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме ситуацията ви и ще разгледаме какво е известно за имота — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас